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"居者有其屋",既是公民生存和发展的基础，也是政府的基本职能和责任所在。当前，中国的房地产问题已经超越经济问题，正在变成复杂的社会问题。房地产的高度市场化，正在导致越来越多的年轻人成为"蚁族",他们的社会处境日益恶化。经济发展史早已向我们证明，依靠房地产业拉动经济增长本身并不具有长久的可持续性，过分夸大房地产的作用，只会伤害经济社会的可持续发展。面对非理性繁荣的房地产市场，2010年的楼市新政效果如何，楼市调控难在何处？值得深思！
亟待制度化："运动式"调控难治房地产病
回顾2008年，美国的地产泡沫是一场金融过度创新带来的浮华之梦，其破灭之迅速，影响之深远，对美国和世界都是空前的。房地产作为美国最重要的实体经济支柱，泡沫引发的危机撼动的不只是美国的宏观经济，更重要的是美国人的信心和美国人在充分享受世界主权货币国家利益的进程中长期形成的消费习惯和心理，无疑，后者对美国经济发展的影响应该是更深远的。然而，在美国地产泡沫破灭之后，甚至在此之前，中国的房地产却出现了非理性繁荣。回顾2009年的中国楼市，令人心惊肉跳的房价攀升，高歌猛进的地产大战，暗流涌动的拆迁大潮，让人们不由哀叹何时方能"安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜" ?央行相关统计数据显示，2009年，中国楼市销售增长75.5%,一些城市住房价格上升达到惊人的100%.全年房地产贷款新增超过2万亿元，占各项贷款新增额的20.9%,其中在新增房地产贷款中，个人新增住房贷款超1.4万亿，个人住房贷款占比达69.7%.2009年末，主要金融机构房地产开发贷款和购房贷款同比分别增长30.65%和42.47%.据国家统计局的数据显示，2010年4月份，70个大中城市房价同比上涨12.8%,新建住宅销售价格均上涨。对此，IMF认为，中国的房价收入比已经远远超越了1∶5的健康范围，北京早在2008年房价收入比已经高达1∶31,中国许多地方的房价已是"全球最贵".
为了控制犹如脱缰野马的房地产价格，2010年4月17日，国家出台楼市调控新政策，即"新国十条".之后，北京、天津等地相继出台楼市调控新政策，面对一系列调控政策，房地产业迅速做出了反应。国家统计局的数据显示，5月份全国70个大中城市房屋销售环比涨幅创14个月来的新低，房价同比涨幅则是14个月来首次出现回落。与此同时，5月商品房销售面积和销售额环比下降15.8%和25%.经济数据表明，楼市新政的政策效果正在逐渐显现。但同时，我们也不难看到，调控之后的房地产领域，中央政府、房地产商、地方政府和购买者似乎进入了一场拉锯战。近年来，房地产领域已经造就了巨大的既得利益，地方政府、房地产商和投资（机）者无疑都是既得利益者，甚至一些学者都被卷入到地产利益中来，每次房地产调控政策出台，总会有学者出来表示，房地产是中国的支柱产业，牵扯到60多个行业，对中国经济增长和就业的影响都十分巨大，因此，政府调控不能过度，要讲宏观调控的"科学性".历年来，数次楼市调控的效果反复表明，在既得利益面前，有关方面推行楼市调控的决心和其出台的政策的力度都会受到影响。
近日，温家宝总理关于宏观经济政策保持连续性的言论，被解读为将进一步加大对楼市的调控，甚至有观点指出这将意味着第二轮楼市调控的开始。从经济结构调整的层面看，无论如何，建立一整套规制房地产市场的制度（包括推行很多国家通行的房产税）才是最重要的，应该摒弃头疼医头、脚疼医脚的"运动式"方法。
土地资源的稀缺性及其背后的GDP主义
土地作为最基本的生产要素之一，其供给具有特殊性。相对于人类无限的欲望而言，任何生产要素都是稀缺的，土地也不例外。土地资源的稀缺性是决定土地价格进而影响房地产价格的重要原因。中国城市化进程的加快带来的直接后果就是城市土地资源日益稀缺，城市土地的绝对地租在短期内暴涨，级差地租在绝对地租上涨基础上由于交通、环境等差异进一步分层化。英国经济学家马歇尔在其1890年发表的《经济学原理》一书中指出，土地作为一种基本生产要素，其供求关系很特殊，土地的价格取决于土地的边际生产力，而不是土地的面积。土地资源的供给是固定不变的，其价格的变化主要取决于需求的变动。近年来，随着我国工业化和城市化进程的加快，大量人口向城市集聚，一方面，城市住房需求迅速激增；另一方面，城市土地资源日益稀缺，由于政府对土地供给的控制，城市土地供给相对恒定，地价迅速攀升成为必然。地王的大量出现，房地产市场的非理性繁荣恰是市场激烈争夺稀缺资源的结果。
与我国现有的体制有关，经济学上的供求规律已经很难解释中国房地产的问题。美国、俄罗斯等人少地多的国家，在供求矛盾突出时，可以通过大量加大土地供应而稳定房地产市场。中国人多地少，特别是城市土地稀缺，很难通过加大土地供应来满足市场需求，平抑房价。历次楼市调控政策的转向几乎都受制于GDP的增长，无论地方政府还是房地产商都认准了，你要GDP,最终还是要为房地产市场松绑的。房地产商不差钱，又了解政府GDP主义的弱点，因此，就可以从容应付政府的调控。事实也确实如此，一旦紧缩的楼市政策影响到GDP的增长，中央和地方政府为了保全GDP,就会放松对房地产的管制，政策的收收放放，终使得房地产业作为中国经济支柱产业的地位日益强化，民间就有了所谓房地产绑架政府，绑架银行的说法。不止如此，事实上，当房地产成为中国GDP增长的主要来源时，就会不可避免地成为破坏中国社会基础的祸首。为了保全GDP,一些本来需要政府在财力上大力投入、在政策上提供保护的领域高度市场化，包括医疗卫生、教育和房地产等。这些领域的高度市场化和这些领域的暴富正在破坏着中国社会赖以生存的基础。
改革财税体制：摆脱经济对房地产的路径依赖
土地财政，几乎是现行财税体制下中国地方政府财政的集体表征。自20世纪90年代后期财税体制改革之后，中央政府收入大规模增加，地方政府收入减少，地方财政困难。随着城市化进程的加快，城市土地成为稀缺资源，给地方政府依靠土地财政生存和发展经济创造了绝佳机会。一方面，在现行财税体制下，地方政府收支失衡，土地财政迫使许多地方政府不得不卖地以维持运转；另一方面，地方政府卖地的后续效应是促进城市经济繁荣，扩大就业。我们一度看到了这样的现实，中央宏观调控的措施密集出台，地方政府却充耳不闻照样拍卖地王，哄抬房价；央行在回收流动性，许多城市的地方政府却王顾左右而言他，推出了购房用财政补贴的政策。因此，只有改革现有财税体制，合理中央与地方的权力与利益分配，缓解地方财政压力；严格控制城市商业地产供地规模，限制地方政府出让土地权力；继续扩大经济适用房和廉租房建设，保障民生，才能从根本上改变这种局面。