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控制房价要从改革入手
周天勇（***中央党校研究室副主任、中国房地产50人论坛专家成员）：根据国土资源部的统计，房地产价格2009年上涨25%，今年1-4月份上涨了14%，而居民收入只有8%-9%左右的上涨。如果房价这么涨下去，居民收入的增幅永远赶不上房价的增幅，估计80%的人都买不起房子。所以，这种情况必须加以控制。
控制房价一定要从改革入手，改革改什么？改掉现在行政垄断性的出让土地制度。所有的土地及其国有土地法人手里的使用权都平等地入市，废掉招拍挂，这是改掉房价推动机制的最关键的一步。
此外，要遏制投机。遏制投机有两个办法，一是开征交易增值税。二是开征房产税。有一些研究机构调研的结果，50%的房子被10%的人买走。这是不合理的。如果对这些投机行为没有约束的话，中国所有的地拿来盖房恐怕都不够。
陈国强（北京大学房地产研究所所长、中国房地产50人论坛专家成员）：当前房地产调控处在两难的处境，市场中不同的主体可能都面临着困惑的选择。对于中央政府来说，房产调控面临着楼市调控与保增长的问题。对于地方政府来说，如果房价下去就会导致土地市场低迷，影响地方的土地财政。对于开发商来说，当前的困惑和难题可能是要不要改变经营策略，要不要调价、调多少、何时调的问题。金融机构和商业银行也同样面临从严或从宽来执行当前信贷政策的两难问题。市场当中的消费者、购房者、投资者，同样也面临难以抉择的困惑。对于购房者来说，是继续观望还是现在出手；对于投资者而言，是卖还是不卖。
贾康（财政部财政科学研究所所长、中国房地产50人论坛专家成员）：房地产调控两难，我个人认为，把政府和市场作合理统筹的全局调控框架其实没有这么难，特别是没有两难，因为他本来就是双轨，每个轨道上各有各的政策体系，一个轨就是保障轨，政策要管什么？廉租房和长租房或者试租房，政策怎么提供出来？政府一定要有一个合理的辖区内的土地开发规划，相关设施的配套，这是政府必须要做的。第二要管什么？他应该要管保障轨上的托底，这个规划首先要保最低收入阶层廉租房的底，再一个是夹心层，买不到产权房，但他可以合理地租比廉租房高一档次的常租房。这两个问题做好了，保障房的问题就基本做到了，这一点看不出来有什么难。当然，对于具体的技术方面的探索还是有一些难度，比如说廉租房管理成本比较高，有没有什么合理的机制。茅于轼老师提出，廉租房不设独立的卫生间，而是公共厕所，这一帮人收入提高之后，他会自动搬出。按照经济设想来说是合理的，但是在网上被骂得狗血淋头。长租房是不是可以考虑短租的形式，租房者投入租金，政府可以把租金用活，再投入廉租房。我也不觉得这特别难。
房地产调控不应头痛医头脚痛医脚
卞洪登(亚太城市发展研究会秘书长)：亚太地区的房地产，搞得出神入化，最好的是美国。美国在20世纪70年代以前人口近2亿，现在是3.7亿多人口，美国通过移民来刺激其房地产需求。美国西部戈壁沙滩一开始是1万美元一亩，现在达到100万美元以上一亩，1万美元到100万美元，增长了100倍，但是没有人跳楼。土地财政支撑了地方政府财政，地方政府也有责任利用好土地，经营好城市。
毫无疑问，经营好土地有利于我们在城市化进程中解决棘手的财政来源问题，但是对于土地的开发也不能是无序的，不能无限地“跑马圈地”而不做事。
周天勇：美国的土地没有集体土地这么一说，就是国有和私人土地。它的土地就是直接交易，没有什么政府垄断起来卖，或者说招拍挂之类的，而且是所有权的出让。美国政府在土地和房子上的税收是两种：一种是土地交易和房子交易过程中的增值税，另一种是房产税。美国地方政府的财政收入大概有60%-70%来自于土地和房子，但是它的税收指向是，向交易过程中收税和已经有了房子的收税，而不是向没有买房子的人收，从而把地价搞得很高，让穷人拿钱。
曾永生（福建泉州市千亿房地产有限公司董事长）：房地产的调控，如果一刀切，头痛医头、脚痛医脚，这不是根本的办法。我们不妨把住房的分配进行一个“三个一”的思考：就是把购房者按照人均面积以及经济收入来分门别类，一部分是经济收入最底层的人，可以用经济适用房的政策。但是经济适用房一定要有一个比较明确的政策规定。地方财政收入要有一定的比例用于拿来解决底层人的问题。一部分是中等收入人群，应该是在拍卖土地中明确出一部分是限价房，按照土地拍卖的比例来限定多少盖限价房。还有一部分是针对先富起来的。我认为这部分的住房完全可以根据市场需求进行定价。现在我们的政策往往是一刀切，一抓就死，一放就乱，必须为了房地产的健康发展制定出一个长治久安的政策。
周天勇：拉美的一个教训，就是政府把养老跟医疗负担起来之后，就陷入债务危机。设想，如果我们以后把几亿人的养老、医疗和住房承担起来，我们的财政会是什么样的。现在中国全部的城镇住宅面积只有125亿平方米，6亿人口，一人不到20平方米，有很多人没有房子。如果9亿、10亿人在城市，1人40平方米，就得400亿平方米，你还得盖多少房子。所以，全民覆盖几乎是不可能的。
因此，政府只能保障最底层的那一部分人的房子，大部分人买房子还是要走市场化解决的道路。但是市场化解决的道路一定要政府控制住房价。现在我们居民收入增长7%左右，房屋价格每年增长3.6%，40年房价收入比才能达到基本平衡。我们已经把30年的居民收入给透支了。如果房价再不控制的话肯定不行。我非常赞同，房价即使打下去30%，银行体系也没有问题。我们宁肯速度慢一些，宁肯银行有一些坏账，但一定要让老百姓买得起房子。
另外，物业税一定要开征，不开征投机没有办法遏制。
房地产调控应变运动式调控为制度建设
贾康：物业税，虽然现在说了这么长时间，但在实际中究竟以什么样的方式来操作，还要再观察一段。有一些城市的领导层非常积极，上海、重庆提出了种种设想。但是具体方案怎么设计，可能现在还没有一个官方正式的说法，我们可以拭目以待。正是因为物业税复杂、敏感，领导层会慎之又慎来考虑这个问题。
但我觉得，从短期到中长期的内在逻辑来看，这一轮房地产调控，属于新政，应该引到制度建设上。制度建设的框架必然要涉及到不动产保有环节，能不能设计跟房地产匹配的税制。这个税制是物业税还是房产税，这只是汉字表述的问题，它的内容有两大项：一是要做税制评估，二是在保有环节上征收税。这个税收跟我们保障性住房没有关系。
收税，不光是交易环节要收，在保有环节也要收，这不是说要和有钱人过不去，他们也有这个承担能力。物业税看起来两难，是因为我们的政策理性还没有到位，有一些房价信息产生了误导。
本轮调控已取得了一定成效，但“治标”还需“治本”，制度的建设更为重要。目前房地产业运行中有三个突出矛盾：一是政策理性不到位，把保障轨和市场轨混淆。二是房价信息存在误导。目前公布的房价水平，是上一阶段成交价的平均数，有时只是成交结构的变化，比如高档房卖的比例多了，虽然实际楼盘的销售价没有变化，但平均的房价水平却涨了，就容易造成恐慌，所以建议在公布房价的同时公布当期保障房建设情况，并公布商品房的大体成交结构，让信息发布更透明。三是房地产行业的制度缺失。交易环节有很多税收，但保有环节却没有像样的税制。
陈国强：非常赞同贾康所长所说的要搞一个房产税，作为一个长期制度建设的观点，而不是作为短期的调控手段。如果房产税仅仅是作为短期宏观调控的政策工具。这会让我们的房地产税、物业税走向另外一个不该走的路子上。
当然，对于物业税、房产税，我们的媒体、消费者不应抱有不切实际的预期，认为房产税的出台可以在很大程度上把现有的高房价调下来10%-20%的空间，我个人认为这种预期是有一些理想化了。
房产税的设计非常需要一个基本原则，像这一轮调控当中，政府出台政策的一个基本原则就是差别化对待的原则，对不同的房地产所有者，要采取差异化的区别对待的原则。也就是刚才贾康所长所提的，未来房产税针对的对象是富裕家庭，持有多套房产的。对于普通的城镇居民，他的住房面积在当地的平均水平范围内的，特别是对于住房享受政府保障性住房、增值性住房的群体，房产税、物业税应该免征。
对于未来住房市场的供应模式、基本制度已经有一些明确的认识。但是保障房到底占多少的市场份额，各方面的理解还是有比较大的差异的。在未来市场中，到底哪些人群需要通过政府的保障来解决他的住房问题，这方面的政策指向还不是很清晰。当然，不同的城市、不同的区域，保障性住房、政策性住房占什么样的比例，可能有差别。但是在未来基本住房制度的设计上，绝对需要把它作为一个很基本的问题加以讨论清楚、认识清楚。
贾康：我个人认为，从大趋势来看，任何的调控措施都不可能改变今后几十年要有几亿人去城市里生活而且首选一线城市这样一个历史过程，其间房价是长期上涨的趋势。物业税、房地产税，虽然不能扭转房价的大趋向，但会抑制房价的过快上涨。