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现象
小户型热销大户型滞销
“从5月份到现在，我一套房子也没卖出去！”本周一，小李在送走两位看房的老人家之后，叹了口气对记者说。小李是新香洲某高档楼盘的一位销售员，其所在项目以140平米以上的大户型住宅为主，现在的售价约为13000元/平米。“最近来看房的人每天不到10台，而且他们感兴趣的都是总价在100万左右的房子，像我们楼盘这种总价在150万以上的房子，他们只是顺道过来看看而已。”最近一段时间，小李已经感受到这种来自楼市的冷清。
新政之后，珠海楼市迅速降温。据业内人士透露，之前在珠海等候开盘的外地投资客目前已基本上撤离，观望开始出现在珠海楼市。“五一”前后，珠海几个开盘的楼盘销售业绩大打折扣，以往“排队抢房”、“一号难求”的景象并没有出现。大部分楼盘的售楼人员目前都跟小李一样，感受到的只有市场的持续低迷。
但是，在新香洲另一楼盘的做销售员阿兰(化名)，却没有感受到小李的那般无奈。见到记者，她揉了揉胳膊，笑着说：“前段时间我们楼盘开盘，结果当天就卖完了所有的单位，当时现场还有购房者因为没有买到房子还大发脾气。”
阿兰告诉记者，她所在的楼盘因为都是中小户型，而且户型实用性比较强，再加上价格定得比较合理，因此一推出便销售一空。
虽然是同一区域，同样是售楼员，但是他们却有着截然相反的遭遇。珠海赢聚力地产营销策划机构策划总监程广平一语道破：“目前珠海楼市小户型是‘一房难求’，大户型却是‘一房难卖’。”
据了解，近段时间珠海有三个楼盘开盘。6月5日，位于金湾的旗景中央园开盘，推出6栋380余套单位，当天实际成交了170多套。同一天，位于新香洲的电力桔子郡开盘，推出了84套房源，近千客户前去等待选房，3个小时便售罄，成为珠海新政后首个“日光盘”。6月14日，位于金湾三灶的樱雪和园开盘推出48套住宅，当天基本售罄，再次成为珠海楼市的焦点。
在程广平看来，这些旺销楼盘都是总价不高的楼盘。“目前的购房者才可以说是真正的市场刚需。”程广平表示，因为这些刚需购房者对于价格非常敏感，总价在100万以内的房子才是他们考虑的对象。现在只要开发商推出的楼盘略有优惠，他们大多会考虑购买。
小户型加推大户型延期
楼市新政频繁出台对市场形成的第一波冲击已经过去，目前市场正处于政策消化阶段。由于市场尚不明朗，大部分开发商对于后市的判断也趋于谨慎。
在采访过程中，程广平表示，小户型的旺销与开发商的推盘也有一定关系。近期开盘的几个楼盘，桔子郡、柠檬印象、旗景中央园均以中小户型为主。而在接下来要入市的云顶澜山、香水鸿门等项目中，中小户型还是开发商着力去推的产品。
珠海市天泽房地产顾问有限公司副总经理徐立新表示，开发商积极推售中小户型，主要是因为目前中小户型在市场中还“颇受欢迎”。“同时，开发商为了回笼资金，也会采取积极推广中小户型的策略。”徐立新认为，下半年，随着楼市供货高峰的到来，小户型的供应会有所增加，而大户型的竞争会比小户型产品的竞争更为激烈。
在采访中，新香洲某楼盘开发商向记者坦言，他们楼盘均以大户型为主，在尚未推售的500多套产品中，大户型占了60%左右的货量，再加上之前大户型产品的存量，估计目前还有400多套产品全部是大户型。
该开发商表示，现在市场如此低迷，对于大户型来说，做太多的营销都无济于事，“所以我们选择的是等待，即使拿了预售，我们也没有做任何开盘的宣传，但是我们同样拿出来卖。”
记者在调查中发现，推迟开盘、低调处理，在大户型楼盘中已很普遍。在容纳了大中小户型的楼盘，开发商都是先把中小户型推向市场，而放缓大户型的推盘节奏。
二手房遇冷大户型受挫
“新政之后，二手市场突然遇冷，虽然业主降价出售手中的房子，但是真正成交的并不多。”新香洲一中介公司的负责人告诉记者，他们公司在5月份成交的几个单中，全部都是100平方米以内、总价在80万以内的房子。
据该负责人介绍，最近他们在力推城市风景一套102平方米的二手房，挂牌价是108万。新政之前，这套房放盘价为120万。“虽然业主主动降低了10多万，我们又把这套房列为‘超级笋盘’，但是看这套房的人还是很少。”
记者在其它几个中介也看到，这套二手房几乎在每个中介都是作为主推房源。“因为现在来二手市场买楼的都是看两房、三房的比较多，像这种100平方米以上的房子，大家听了之后看都不想看。”某中介公司的业务员告诉记者，现在二手市场80平方米左右的房子才是最好卖的。
专业人士指出，珠海二手房市场上80平方米以下房屋交易活跃主要是由一些自住者在支撑，因为这样的面积对于自住者来说既能住得舒服，同时总价不高，又能承受。
调查
90%以上楼盘的存货是大户型
记者在珠海市某网站的一份调查中发现，目前珠海市香洲区的7个片区中在售楼盘数量为40个。其中，除了前山区域的招商花园城，新香洲的云顶澜山、御景国际等少数几个楼盘外，90%以上的楼盘都属于尾盘销售。
记者在该调查表中发现，近半年时间内，除了新开盘的两三个楼盘外，在售楼盘基本上都是保持为这40个楼盘。而在这40个在售楼盘中，90%以上楼盘的存货都是大户型产品。如吉大片区内目前有货在售的华业临海、水湾六号、龙洲湾、东方顺景钢琴家、钰海帝景、莱茵半岛等项目，每个项目剩余的货量都是140平方米以上的户型。其中华业临海剩余的为177-210平方米的四房和300多平方米的顶层复式。钰海帝景为251-297平方米的三房、四房单位。
据了解，虽然这些楼盘剩余货量都不是很多，有些楼盘只有一两套，或者少数几套，但是由于所剩的都是大户型单位，总价较高，他们有些存了快一年时间了，已经成为了市场难以消化的产品。
新货供应大户型多
“很明显，现在大户型已经陷入了滞销当中。”徐立新非常肯定地表示，由于大户型销售速度减慢，目前市场中大户型的存货量还有不少。而记者在与珠海市多家营销代-理公司的负责人沟通过程中得知，下半年所推的新货中大户型占了绝大部分。
对于大户型产品在今年下半年的竞争，程广平表示，从目前市场中所反馈的信息来看，今年下半年入市的大部分都是高端盘，大户型是这些楼盘的主要产品。“可以说，今年下半年大户型的竞争会异常激烈。”
据了解，在今年下半年即将推出的几个楼盘中，大户型的比例相当高。如新香洲的金地国际公馆、中珠上城，吉大的新光御景山、万科珠宾，南屏的中信红树湾等项目都是以大户型为主。
分析
新政减缓大户型销售
汇基房产副总经理官海京在接受记者采访时分析认为，由于今年下半年要入市的楼盘都是去年就已完成了设计、报建或者施工，当时市场火爆，市民购买热情高涨，因此大部分开发商都热衷于开发大户型产品谋求高利润。“但现在楼市调控还在继续，为大户型的销售增加了不少难度，所以我觉得大户型要想加快销售速度的话，还得再等一等。”