标题：上半年楼市由平稳期进入观望期

　今年4 月新政出台，一个月后，楼市就进入了量降价不长的僵持期。众多业内人士认为，新政对中山楼市的影响不大，但从数据上看，中山楼市不可避免地受到波及，上半年第二季度相比第一季度成交量大幅下降，买卖双方进入观望期。

　　◎观望：

　　6月部分楼盘进行促销

　　冯瑞卿从她们部门检测到的数据和市场形势分析认为，第二季度的新政冲击给楼市带来的震荡毋庸置疑，无论是发展商还是消费者均采取了观望的心态，但是在观望中，中山的市场出现了微妙的变化。2009年中山边缘镇区的销售大热，市场占有率大幅上升，而新政下“异地购房限制令‘及’二套首付5成”的出现打击了外地购房者、改善性购房者及小部分投资者，此类镇区楼盘出现极大的转折。对于未来后市，将视乎珠中江户口进程及国家政策是否松绑而定。

　　而以本地刚需为主的楼盘则没有出现太大的波澜，消费者的观望使部分楼盘进入良性竞争，6月份部分楼盘已经出现优惠折扣潮，新开楼盘更是以低价姿态入市，吸引了相当部分的首次置业消费者，因此销量平稳。预计将有更多的楼盘仿效跟进，提高销售量。

　　◎变化：

　　“卫星城镇”及改善型物业受创

　　大地物业市场研究部总监冯瑞卿认为，全国房地产第二季度的销售可以用“冰火两重天”来形容，4月17日出台的“新国十条”让涨势十足的销售势头陡然下降。然而对于中山市场来说，与一线城市所不同的是，中山市房地产市场泡沫现象不严重，市场以刚需为主，受挤压的多为坦洲等以珠海外来购房者为主的“ 卫星城镇”以及改善型中高端物业。而以刚需为主的区域如沙溪镇等并没有太大下降，表现非常平稳。

　　她认为影响网签速度的还有银行贷款政策，由于4、5月份的贷款政策变化性较大，很多开发商乃至购房者也难以应对，故延迟了购房速度。

　　同样，中山资深房产策划人廖贤君也认为，从统计汇总的有关交易数据看，中山楼市在“新国十条”颁布前后，出现了向好和回落两种形势的波动。由于是成交量单边波幅，而大家重点关注的楼价起落不大，所以没能形成明显的回落之势，也就不能定义为两种形势出现了转变。这与一线城市包括北京、广州的情形有很大不同。

　　◎潜伏：

　　大家一起按兵不动

　　中山资深房产策划人廖贤君分析认为，整体来看，中山楼市在今年上半年的表现，可以用两个字来形容：潜伏。主要表现出三个方面较为明显的特征：一是发展商潜伏了。今年上半年新推出的项目较往年减少，开发中的项目新货供应也减少，发展商就连市场推广方面的费用也减少了，这些都反映出发展商的潜伏心态，与2008年促销、降价等急躁、焦虑的心态相比，今年的发展商更理性、也更富有耐性。第二是楼价潜伏了。受2009年牛尾电梯洋房售价首次上升破万元/平方米的关口影响，今年年初出现了几个新盘售价竞相攀比过万元/平方米的现象，大家几乎一致惊呼：中山迎来了“万元时代”。新政颁布后，包括这些万元楼盘在内的高价盘或多或少受到波及，但事实是楼价还是没能降下来，最多是像库充某“地王”项目，封顶之后也不开盘，潜伏了。第三是投资者潜伏了。受“二套房贷”政策的影响，各大商业银行纷纷调高了第二套房的贷款首付比例和利息，有的甚至关闭了第三套房的贷款，这给投资者的打击十分之大，投资者在政策的重压下，不得不“被潜伏”了。

　　众所周知，潜伏有两种姿态：潜伏在黎明前的角落，或潜伏在黎明后的暗角。前者为光明而生，后者是破坏王。两种姿态决定了两种时间差：前者的潜伏期短，后者的潜伏期无可估计。对中山楼市而言，潜伏又会经历怎样的周期？从新政产生的大背景看，调控楼市不如解读为调控楼价，在现有楼价没有出现松动的情形下，政策还将持续；从消费者的期望看，“再现2008”是现时的普遍心态；从银行及信贷方面看，对投资者的口袋仍将捂紧。而对发展商而言，受开发成本上涨、土地资源日趋紧张等因素影响，单方面降价也不是坦途。受多方因素的合围，楼市的潜伏还将继续。

　　◎苗头：

　　外来的“和尚”继续热情“念经”

　　据了解，随着中山的规划布局逐渐完善及珠三角区域地位的日渐提升，各大外来的大型房地产企业对中山产生了巨大的兴趣。大型实力外企对于新政的反应并不是恐慌，相反是整合转型的机遇。“ 进军二三线城市”成为大部分一线房企的共识，年内破土动工的企业超过半数。

　　另外，中山本土企业因镇区土地价格较低，把开发的触手伸向镇区，镇区的发展将为本土企业带来新的机遇。

　　中山奥园总经理杨国锋评价认为，中山的地产市场比较健康，对他们这些外来开发商相当有吸引力。另外，他认为政策调控不会对中山楼市产生负面影响，反而会转化为一种支持力量。

　　◎背后：

　　熊市不“熊”

　　楼市进入调控期后，中山的楼市是否就进入了熊市？中山资深房地产评论人黄峻不这样认为。他认为很多人有“断章取义”之嫌，忽略了住宅房产背后的一些东西，比如“出口型需求”。中山的很多工业用地，都是一些外资企业或出口型企业在使用，尤其是大型的工业区、开发区，外向型企业用地占了相当大的比例。要是加上其上下游企业和配套的商业、宿舍，他们在总体的用地量上比例就更大。而每年国家的用地指标是固定的，全国总体用地存量是固定的。由此，房地产市场中往往忽略的“出口型需求”其实是客观存在而且需求很大的。

　　另外，由于全球一体化进程，全球的投资市场和资本市场越来越融通，其结果是国际的投资资本和“热钱”更容易在世界范围到处追逐利润。由于目前中国国内的投资选择较少，很多行业法律法规有待完善，而导致这部分资本特别钟情于国内的资源类投资，例如房地产的投资。

　　黄峻认为，目前的国家调控针对的是“ 房价上涨过快”的城市；调控的最终目的主要是尽量解决低收入家庭的住房问题；调控的手段是一方面增加供应量、另一方面压抑“ 改善性”、打击“投资性”；调控的范围就是住宅，并非所有的房地产类别，不包含商业、工业用房用地等。房地产市场有其自身的发展规律，国家的调控也是希望房地产市场健康发展，部分的调控并不意味着全面的打击和摒弃，房地产价格在目前经济发展中的博弈复杂纷扰。以此看，房地产市场目前的调整，也是深度有限的，并不意味着整体进入全面的“熊市”。而商业、工业用房用地在近年的调控中并不是对象，与占据市场稀缺性的别墅一起，可能成为在住宅市场上“退下“的投资者和热钱的下一阶段目标。