标题：房产新政实施满三月 刚性需求点亮威海楼市

　　房产新政实施将满百日，记者在市区部分新开楼盘了解到，尽管受到提高二套以上商品房首付比例及房贷利率上浮的影响，目前入市的改善型置业人群明显减少，但以初次置业者为主的刚性需求基本不受影响，个别楼盘初次置业者比例达到七八成之多。在二手房交易市场，这一现象同样明显，以80后为主的购房人群正成为楼市消费主力。

　　　刚性需求成开发商新机遇　　

　　“房子总价不能超过30万元，面积在70平方米左右就行，周边配套要尽量齐全，方便上下班乘车以及将来孩子入托上学。”上个月刚在经区某小区购买了一套三居室住宅的徐先生说，在楼市面临调控的压力下，他和女友的购房行动也变得谨慎了许多，就担心房子买到手后再出现价格下跌的情况。不过由于结婚日期日益临近，他们的购房行动也成了必须要完成的任务。在考察了市区多个楼盘后，最终在两人的工作单位周围选定了一套新房，并签订了购房合同，拿到了新房钥匙，现在已经进入家装预备阶段了。

　　从威海楼市过去三个多月的表现看，新政对消费者的购房影响非常明显，特别是在明确了二套房的标准以及提高二套以上商品房首付比例和贷款利率后，许多近期打算入市的二次置业者开始持观望态度。而与此形成鲜明对比的是，由于初次置业人群所享受到的购房政策优势明显，在经过短时间的停滞，发现房价依然表现平稳后，他们的购房需求又重新得到释放。在这种情况下，很多开发商及时调整策略，以幅度不等的打折让利、推出特价房等手段加大了对初次置业群体的销售力度。

　　“我们的项目从运作初期就确定以本地人群中初次置业的年轻人为目标客户，在户型设计和面积等方面也考虑到他们的喜好和经济承受能力，因此在目前市场受到调控，个别楼盘销售不佳的情况下，我们的签约成交情况仍然能够保持正常。”上周末，在高区新楼盘黄府家园 (论坛 新闻 视频)的开盘现场，开发商告诉记者。

　　此外，在新政背景下，小城故事、西海湾花园 (论坛 新闻 视频)等一些以初次置业人群为主要销售对象的楼盘也都保持了热销态势。“小区中的初次置业人群比例增加是一件好事，他们的到来可以为小区增添人气，避免空置，也有利于物业公司更好地提供服务。”一家楼盘的销售负责人说。　　

　　二手房市场仍有潜力　

　　“看房的多，问的多，成交的少。”这是目前二手房中介对市场中买房人心态的普遍感受。对此，开明房产咨询公司总经理于海莉分析，这其实从一个方面说明购房者对二手房的消费需求仍然巨大。“目前对二手房需求较大的包括刚毕业没几年的80后年轻人，他们即将进入谈婚论嫁的阶段，而拥有住房是其中的必要条件。”

　　于海莉认为，与新楼盘相比，目前市场上的二手房多数仍集中在中心城区，周边的生活配套比较成熟，由于房龄偏老，户型结构也都较为老套，因此在销售价格上具有较大优势。对于刚踏入社会的年轻人来说，购买一套二手房作为过渡，待将来条件好转时再换购大房子仍不失为一种理性选择。

　　不过，由于房地产市场信息的不对称性，使得他们对房价随新政推行逐渐下降抱有较大期望，摸不准成交的最佳时机。而作为中介机构，他们一方面建议卖房人对于售价体现出更多的灵活性，根据楼市行情做出一定的让步，同时也要帮助购房人分析当前形势，看清本地楼市的情况，放弃观望态度，在遇到自己中意的房源时果断出手，及时成交。

　　新政影响二次置业人群　　

　　对于新政限制购买二套以上住宅，鼓励初次置业人群的多项规定，业内人士也有自己的看法。上周末，著名房地产专家董藩在威海进行的专题讲座中就指出，从规避银行风险的角度看，对初次置业人群提供住房贷款的风险要比为二套三套以上住房提供贷款的风险更高。

　　由于这套规定没有体现出执行中的地区差别，对于威海这样一个房地产市场供需矛盾并不紧张，价格上涨幅度不大的城市来说，为改善居住条件而进行二次置业的潜在人群数量庞大。新政中“双限双认”规定的明确，则大大提高了这一群体的准入门槛，迫使改善型购房人群在首付比例和还贷利率提高的新政面前，要么放弃购房打算，等待恰当的时机再行动，要么降低对新购住房面积和总价款的要求。

　　新闻来源：威海新闻网-威海晚报