标题：深圳豪宅或领跌楼市
深圳一别墅直降600万没人买 豪宅市场或领跌楼市
一向号称“抗跌”的豪宅在调控中惨遭重创。因成交量大幅萎缩，《每日经济新闻》记者了解到，在广州，豪宅开发商屡屡推迟项目入市时间；而在豪宅云集的深圳，有投资客愿意将之前挂牌1800万元的别墅降价到1200万元出售，降价幅度达到600万元，但至今没有成交。
深圳一别墅直降600万没人买 豪宅市场或领跌楼市
虽然这只是个极端案例，但已说明在新政调控下，豪宅面临的观望气氛更加浓厚，“深圳新房豪宅目前面临的情况是一个月都卖不出去一套。”一位资深的房产人士告诉记者。同时不少开发商也纷纷押后新盘入市的时间。有业内人士分析，在新政调控的下个阶段，豪宅或将遭遇比普通住宅更高的降幅。
“吐血”抛售仍未卖出
“将之前的1800万元降到1000万元，挂了近一个月时间，都还没有人来接盘。”深圳美联物业后海商圈的经纪侯立勤表示，这个曾在网上遭曝光的降价幅度最高的豪宅吸引了不少客户，但迄今仍未卖出。
“现在看房的人稍微多了，但业主却又将原本1000万元的价格提高到了1200万元。”侯立勤告诉记者，他认为，这是业主不明智的选择，当初有买家出到1100万元，就应该卖掉了，因为这套房“户型、朝向等在同等别墅中都算不上好”。这实际上也体现出买卖双方都对未来的房价走势心里没底。
“目前的情况是，一手豪宅盘滞销，而二手豪宅盘有总价直降千万的，但这仅是个案，还不能全面代表当下情况。”满堂红市场研究部沈锐培认为，只能表示目前市场调整还未到达一定的程度，当下开发商和购房者仍处于一个博弈的阶段，主要也是政策面不太明朗，没有出现豪宅盘的大量抛售，若政策维持严厉，那豪宅将会很主动降价。
开发商暂缓豪宅盘入市
“深圳新房豪宅目前面临的情况是一个月都卖不出去一套。”一资深的房产人士对记者表示，而不少开发商也纷纷押后新货入市时间。
据戴德梁行上半年数据显示，受政策调控影响，一、二线城市成交量纷纷下滑，且一线城市成交下滑幅度比二线城市更大。在调查的一线城市样本中，2010年上半年一手住宅月均成交量较2009年同期下降52%；在抽样调查的二线城市中，今年上半年新房的月成交量较2009年上半年下降了31%。
新政后市场交投冷清，豪宅市场也受到了较大影响。在今年上半年一线城市各月新房供应结构中，今年6月，中小户型普通住宅的市场供应量占比已从5月的41%，逐步加大到6月份的66%，而豪宅市场则出现了萎缩，从5月份市场供应10%的占比，下滑到了6月份的5%，已经下滑了一半。
世联地产最新研究报告指出，新政后，深圳新房豪宅市场无论是别墅还是平面豪宅，成交量环比均有超过70%的跌幅；二手豪宅市场成交量也呈快速回落的态势，5月份环比下跌84%。
戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼认为，4月来的调控对投资客形成了较大制约，而投资客的主要标的就是高端住宅市场，在差异化信贷之下，投资客的观望造成了豪宅市场的冷清，导致不少开发商不得不推迟豪宅项目的上市。在广州番禺主打别墅产品的一家央企开发商就在7月意外地推出了中小面积的洋房。记者从一位市场人士处获悉，由于新政的影响，该公司预计在4月份推出的别墅项目一再押后推出，从4月推迟到5月，又从5月推迟到6月，结果到现在依然未能推出，反而是推出了当前市场需求的小洋房。
广州房地产营销专家谢逸枫认为，目前新推出的豪宅面临着“卖不出去”的局面，但如果公司没有新盘推出，就无法吸引客户，销售情况将会越发萎靡，这样既不利于早期项目的推广，也会对公司整体业绩造成打击。因此，目前只好暂缓豪宅项目的入市，转而推出市场需求更好的的产品来拉动销售。
侯立勤也认为，在深圳市场上，10套豪宅中起码有8套是炒家持有的。对于当下的投资客来说，若缺乏买家接盘，将会造成资金无法套现，现金流趋紧。他预计，这种成交量萎靡的僵局可能需要价格下跌15%~20%才能打破。
豪宅价格或降两成
广州地产专家邓浩志认为，新政后豪宅销售的压力更大了，反而是大众性住宅因为存在刚性需求，就算政策趋紧，仍然会有市场。
他指出，近年来，陆续开始销售的豪宅项目其地块都是开发商早年拿下的，地价比较便宜，相对目前市场售价来看，利润空间可观。若市场调控到一定的程度，豪宅项目的跌幅一般都会大于普通住宅。
他认为，现在的别墅项目已进入一个调整周期，开发商的资金仍有缓冲余地，因此尽管调控措施连续出台，但开发商仅仅是放缓销售来观察走向，广州区域真正大幅降价还没出现。对于未来市场豪宅价格的调整幅度，他认为不排除下跌两成的可能。
满堂红地产研究部沈锐培认为，目前广州市场的二手豪宅价格下降100万元就已是较大降幅了，但目前这些仅是个案，一般集中在户型、楼层位置不好的二手豪宅项目。
他表示，现在市场处于调控前期，房价依然坚挺，如果调控进入中期阶段，豪宅项目不会像其他人说的那样“抗跌”，反而降幅会更大。(朱玲 每日经济新闻)
深圳：提前调整价格增加附送面积
根据中国房地产信息集团的销售排行，6月份深圳市商品住宅的销售前十名中有4个楼盘出自万科。而中国指数研究院深圳分院的研究总监林建晖更表示，4月15日以来的百日内，万科旗下的楼盘是整个深圳卖得最好的。究其热销的原因，可完全归功于万科先于市场主动调整的营销策略。
根据他的介绍，6月份销售排名第一的万科千林山居热销的原因有两个，一是楼盘开盘价格相比预期售价低，另一个原因则是因为它增加了露台、挑空空间等附加面积，使客户所获得的实际使用面积大大增加。
两项优惠措施，再加上万科(000002)原有的品牌优势，以及别墅楼盘的高层公寓这一卖点，该项目的吸引力大大增加，从而让该项目开盘几天就全部售完。
中原地产分析师许萌认为，在市场前景还没有完全明朗化之前，万科的降价行动和万科近期一连串的购地行为有关。根据中国指数研究院数据，在今年上半年，万科趁全国土地价格下跌，以251.44亿元拿下了1040.28万平方米的总规划面积，是上半年全国购地最多的房地产企业。
上述新增土地储备的土地出让金支付需要，使得万科需要加快资金周转速度，降价卖房也在情理之中。
但是，万科选择一线城市促销，依然令人疑惑。除深圳外，万科在北京、上海也进行了一波促销。而此前业内认为，万科在一线城市的资源并不多，更应该在上述城市保留核心资源，并选择在二三线城市打折促销。在大部分房地产公司新房库存不多，且未来宏观调控政策方向不明的大背景下，先于楼市调整，有可能遇到踏空节拍的风险。
对此，林建晖认为，无论政策如何演变，对开发商来说现金流是最重要的。提前进行价格调整的营销策略并不存在对与错的问题。(每日经济新闻)
深圳楼市7月步入量升价跌阶段 房贷出现松动？
量跌价平连续持续了两个多月时间后，近期的市场正朝着“量升价跌”的方向转变。从7月份最新几周的成交数据来看，深圳的房地产交易价格连续出现下跌，成交量则逐步回升。而此时，面对活跃的市场，中介与银行也开始按捺不住，使用各种方式进行灵活处理，二、三套房贷出现松动。业内专家预测，下半年楼市将步入“量价齐跌”阶段。
楼市走向令人关注。
数据：一手楼成交关外占八成
从7月份的楼市成交数据来看，新房和二手房出现量升价跌的趋势，二手房成交量连续4周环比呈现明显增长。
据世联地产对国土部门统计数据的监测，7月5日~11日，一手房市场共成交328套，环比微跌0.3%；成交均价为17994元／平方米，环比下跌2.2%。一手房价格结束此前的连续两周上涨态势。二手房成交1769套，环比增6.7%，连续三周呈现小幅增长。
而上周（7月12日~18日），一手房市场共成交415套，与前周相比有较大幅度的增长，环比大增26.5%；成交均价为17607元/平方米，继续微幅下跌2.1%；二手房市场上周共成交2064套，与前周相比连续4周呈现出增长的态势，环比增长达16.7%。
深圳一手房关外两区共成交329套，占全市成交量的79.3%。
动向：二、三套房贷出现松动
二套房贷有优惠
昨日，记者以买房者的身份进行暗访，询问如果手中有一套房正在贷款供楼，二次置业房贷方面有哪些优惠？
某地产的置业顾问罗先生告诉记者：“如果你把首套房卖掉然后购买二套房，仍然是按照首套房计算房贷，首付两到三成，利率7.5折。”记者疑惑地表示二套房是认房又认贷，如果没有还清贷款，应该按照二套房计算。“近2天又放松了。即使没还清贷款也没关系，只要委托担保公司赎楼就可以了。”他向记者保证，只要是他们公司的合作银行，都能够办理贷款。二套房首付5折，利率最低优惠7.5折。
三套房贷也能办理
近来，深圳大部分银行对第三套及以上房贷亮绿灯，只用提高首付和利率的方式进行限制。
据工商银行(601398)的一位工作人员表示，虽然还没有明文规定已经放开，但从上周开始三套房贷已经可以操作，利率为1.15倍，而首付比例也相当高，需要首付六成。建设银行(601939)深圳分行的理财经理也表示，近两天也开始调整了政策，对于三套房贷款可以办理，但要求五成首付，利率则高达1.2倍。
中信银行(601998)也由对三套房不放贷的统一要求，改变为首付五成以上、利率是1.12～1.15倍就可以办理。
另外，农业银行(601288)和深发展(000001)要求首付5.5成以上，利率1.2倍以上；邮政储蓄要求首付五成以上，利率1.1倍以上。
预测：下半年楼市将进入“量价齐跌”阶段
供需有望因价低而增加
王世界认为，在部分品牌开发商的带动下，6月份本市促销楼盘明显增多，房价走低的趋势已经基本形成。他预计，在价格坚挺的项目销售没有较多起色的市场环境下，7月份房价仍会弱势下行。不过低价、降价楼盘总能吸引更多的客户，如若7月份新增供应能有较大幅度增加，成交量将持续回升。
根据深圳中原地产的分析报告，7月份宝安区的新增供增幅有限，主要集中在龙华片区，多个项目可能加推单位，观澜和松岗的项目也可能会加推，而宝安中心区和西乡预计没有新增供应。龙岗连续2个月供应低迷，7月份有望反弹，新增供应仍主要来自龙岗中心城。南山区和盐田区本月也有多个项目会加推或开盘，罗湖区和福田区仍将没有楼盘推出。
降价将成下半年共识
研究报告认为，今年上半年，深圳楼市在“最严厉调控”政策的打压下，成交量逐步萎缩，曾出现单日成交一两套的悲惨局面，成交价格在成交物业中低端化的拉缩下也有了较大的回落。但这种回落并非在售楼盘价格的大幅下降，房价仍然虚高，远远超出市场购买力，市场呼吁楼市回归居住本质，房价回归理性阶段。
该报告指出，从“国十条”出台后楼市的运行情况来看，调控效果正逐渐体现和强化，目前楼市处于“量跌价滞”的态势。展望下半年，楼市在当前的政策环境下，成交量仍将处于低位，在销售压力和资金压力下，将会有越来越多的开发商做出价格让步，以价换量，降价将成为下半年的共识；无论是直接降价还是原价打折或特价房，都将是降价的表现形式。因此，预计下半年深圳的房价将进入“实质性”回落阶段，楼市将“量价齐跌”。
住房市场将向理性回归
市房地产研究中心负责人王锋指出，受国家和地方政府政策影响，2009年以来我市较为活跃的投资炒作需求得到有效抑制，市场成交量和价格全面回调，新建住房均价创下了2009年10月份以来的最低水平，并在近半年首次回落到两万元以内。
王锋认为，近期住房市场成交量连续降低和在低位徘徊的局面，将有利于住房价格进一步下调和缓解高房价和居民可支付能力之间的矛盾，这对于调整市场供求关系，满足普通居民住房需求，促使住房市场向理性回归是有积极意义的。(广州日报)