标题：中山楼市第三季度价格有下行趋势

　　对于下半年中山楼市的走势，地产界人士各有各的看法，但基本认为第三季度是一个价格下行，成交量保持稳定的时期。经过新政后一段时期的观望，中山楼市成交量大幅下挫，但价格却依然坚挺，所以业内人士多认为经过僵持期后，房屋价格有下行趋势，但空间不是很大。特别是到了第四季度，价格基本不会有太大变化了，而且成交量将有所回升。

　　□房产策划人廖贤君

　　降价促销动因不足

　　虽然有众多的数据来支撑楼市趋冷的说法，但中国楼市如同中国股市一样，起与伏，规律难寻。楼价何时升？又何时跌？如同雾里看花。从中山楼市上半年情况看，成交量出现单边波幅，而城区均价已触摸6100元/平方米的历史新高。看似矛盾的结果，却正是楼市写照。所以，对楼市的展望，其实是一个求签式的预测。当然，希望通过基本面的分析，力求提高这种预测的准确性。具体到中山楼市，2010年下半年预计“等”字当头。

　　经过2008年的洗礼，相信房产消费者最欢迎的两个字，非“调控”莫属。“国十条”新政颁布，无疑给消费者再次注射了一剂镇静剂，“等”一定是他们认为最好的办法。“等”就是等楼价降。而基本面是，新政重点调控的是投资者和虚高的楼价，这两者关系密切。简单地说，就是投资者往往是虚高楼价的消费对象。那些动辄万元/平方米的住房，普通市民只能是望而止步。从这个意义上讲，这些万元楼盘，即使降价，也不是一般消费者的最终需求。上半年中山楼价轻易翻过了6000元/平方米的重要关口。在下半年楼市旺季来临时，谁又会真的相信开发商会降价呢？当然，有人会说，是“买涨不买跌”的心理因素起了很大作用。而基本面是，尽管银行压缩了相关信贷规模，但如今开发商底气足，除了一些上市公司因为账面要求等因素，阶段性降价促销回笼资金外，大部分开发商都是手握重金，降价促销动因不足。而另一方面，2007、2008年楼市高峰期拍下的诸多“地王”项目正好上市，高地价影响下想让开发商说降价还真的很难。

　　中山楼市是不是价格洼地，业内给出了不同的说法。但从2006年开始，中山楼市均价从3000元/平方米左右涨到了6000元/平方米，5年间刚好翻了一番。正是这种快速上涨之势，让很多人年初以为中山楼价至少在2010年还会驶上快车道。新政来了，楼价却止步了。那下半年会不会止涨回落、掉头而行呢？基本面是，在新政颁布实施的5月，中山城区楼价均价攀高到6100元/平方米，淡市的6月，依然维持在5762元/平方米。为何？算一算账，就能理解房价的走向。2010年中山人均可支配收入为23088元，以一个家庭两个收入者计算，2010年中山一个家庭的可支配收入为46176万元，依照国际通用标准，房价与家庭可支配收入比合理范围为6-10：1，即一套房屋的总价等于一个家庭可支配收入的6至10倍，按一套房90平方米计算，中山合理的楼价是3080-5130元/平方米。更何况，中国传统意义上，购房支出往往不只是小两口的事，两代人共同支出的情况普遍存在，这一点看，楼价实在找不到暴跌的理由。

　　□中山天域置业市场部经理谭三元

　　成交低迷必定下拉价格

　　2010年上半年将是全国房地产的一个转折点，因为4月份新"国十条"的出台，对于全国房地产市场都形成深刻影响，中山市场也是如此。参照往年的调控效应，今年中山楼市必然也将受到深远影响，市场环境变化对于市场产品供求结构、客户结构、产品价格走势、发展商开发及营销策略等方面都会有所影响。从5月份起，成交数据已经显示出本次调控的初步效果，接下来的几个月，调控效果还将进一步延续。与5、6月份成交下跌严重比较，中山住宅价格2010年以来一直保持相当高位水平，短期内成交对价格的影响并没有完全体现。随着调控的进一步深入，成交的低迷状态一定会对目前高位价格形成下拉影响。

　　从城区及镇区一些标杆性项目后续开发、新项目前期筹备看，中山市未来产品供应量还相当庞大，5月份新增供应的回落，主要受调控因素影响，发展商对于调控的实际影响还存一定疑虑，放缓了新产品推出步幅，但新增供应下落趋势应该不会持续长久，未来几个月，新增产品供应估计将有所放大。

　　从5、6月份销售情况看，差异化的信贷政策已经对中山客户形成明显影响，表现在销售上就是成交的大幅挫跌，市场观望情绪加重。差异化信贷由于对于异地购房客户条件更为严格，外地客户申请房贷必须提供在本地一年以上的纳税证明或社保证明，对于中山一些以外地客户为主的镇区，形成的影响非常大。这个规定本意在于抑制投资，实际效果上已经对于一些外地自住客户形成购房障碍。对于一直以自住为主的中山客户群来说，房价的不断走高，必然会影响到很大部分的购房计划，尤其在政策出台，对于市场已经形成明显影响的前提下，客户的观望必将持续，对未来房价的降价心理预期必将持续一段时间。

　　□ 大地物业市场研究部总监冯瑞卿

　　从价惠量稳到价实量涨

　　经过第一季度的节节攀升，在4月17日新政出台下，中山的楼市出现转折，异地购房限制令的出台及二套房首付五成，利率高于1.1倍基准利率的出台将不少改善性置业者拒之门外。但与一线城市不同的是，中山市场并没有大幅下降，至6月底已初现稳定的苗头。

　　我们可以看到一条新政出台后市场发展的清晰脉络。新政出台开始半月时：价升量止。4月17日新政出台后，由于执行力度不一，部分投资者最后入市，造成价格微升，但销售并没有出现上升，而是出现停滞的局面，新政威力初现。新政出台1-2个月时：价滞量大跌。销售额显著下滑，价格却没有明显下降，消费者及开发商均采取观望态度。部分临近城区的边缘镇区楼盘率先低价入市，消费者反应热烈，业绩不俗。新政出台3个月时：价惠量小跌。6月的销售额保持平稳，但价格开始出现松动。除了新盘低价入市外，固有楼盘推出组团均出现不同程度的折扣优惠，价格回归年初水平。

　　由此可以预测，房产市场在第三季度的走势是价惠量稳。7-8月虽不是传统的促销期，但上市房地产公司(如万科、远洋等)在第二季度业绩转淡之下，年中销售不理想，面临着年底业绩的冲刺势必将优惠及营销活动进行到底。先行者将优先占据市场份额，2010年上半年的销售排名榜中，排名第一的恒大是第一家进行打折优惠的房企，也是唯一一家完成年中销售目标的上市企业；跟随其后的万科及保利也进行不同程度的隐性优惠，保证业绩的增长。其次，中小型开发商在上一季度的博弈中销售也无法避免下降趋势，面临着资金链压力及断裂风险，为回收充足的现金，也将进行相应的优惠及营销活动措施。中山镇区的销售在珠中江一体化及贷款审核的放松下有望恢复。另外国家立场明确：下一季度不存在新一轮调控，仅保持及深入此轮调控的落实执行，尤其针对一线城市地区；目前已转向土地清算及土地方供应量方面。

　　第四季度的走势是价实量涨。新政的打压让五一黄金周成交异常萎靡，"金九银十"将成为众多发展商冲刺销售业绩的一个关键节点。第三季度的优惠让利将被更为实际的价格所取代，但中山的刚需市场及房地产长期"僧多粥少"的实况决定楼市价格回稳，但这也要视乎下一波政策出台的情况。

　　2011年度的去向未明，或升或稳。根据中山城市化进程及各房企土地开发进度，中山房产价格将进一步提升，未来有望改变"价格洼地"状况。让人在意的是第二波调控"房地产税"推出，不排除该年度推出，但经历了新政洗礼，中山市场已愈发成熟，刚需市场决定了中山即使面临二次调控也将保持自身稳定。

　　□中山中原地产市场部高级总监植建军

　　更多项目将加入降价行列

　　跟第二季度相比，我们预计第三季度的成交量会保持平稳，成交价会有所下降，越来越多的项目会加入降价的行列。在第四季度，降价的幅度将不再明显，成交量会有所上升。