标题：新政再厉害 仍不敌刚性需求上半年热销中小户型可证明(图)

　　新闻提示

　　房地产新政实施百日，长春市场交出一份具有二线城市特色的答卷。商品房销售的“量价齐升”，让人们暂时忘了4月15日新政出台后的“风声鹤唳”，忘了各家银行高频率地提高二套、三套房贷门槛后，买家与卖家没有硝烟的心理博弈。没想到，当传统的楼市“红五月”来临，原本敏感的新政氛围最终被不可遏制的刚性需求彻底打破，此前开发商的忐忑、购房者的纠结，都成为观瞻上半年长春楼市的一段过往。

　　“我愿意相信新政、愿意等待观望，可我就怕咱不买，别人买，等我再想买时，房子又涨价了……”这是长春购房者张勇的真实想法，也代表了长春市多数刚性需求购房者的心声，同时，也是不可争辩的事实。

　　数据观察

　　“两室”最热销 占比一半

　　“长春市商品房价格之所以能够稳步上涨，主要是刚性需求占主导。”长春房地产业协会副会长兼秘书长盛学永如是评价。

　　来自中国房地产决策咨询系统的统计数据显示（以下同），从2010年上半年长春市成交房型情况看，商品住宅房型成交套数以“两室”为主，成交8088套，占比50.1%；其次为三室，成交3582套，占比22.2%；再次为一室，成交3350套，占比20.7%。四室及四室以上户型和别墅产品成交套数仅为1126套，占比7%。

　　对此，中国房产信息集团长春分公司研展咨询部市场高级分析师赵新宇表示，成交房型主要以中小户型为主，充分反映了市场以刚性需求为主导。这在二三线城市中很常见。随着城市化进程的加快，刚性需求会不断增加，在这种情况下，房贷新政不敌刚性需求，也是导致房价高企的原因。

　　成交户型60㎡~120㎡占六成

　　统计显示，上半年长春市商品住宅成交面积段以中小户型为主，60㎡~90㎡占比30.1%，成交4858套；其次为90㎡~120㎡面积段，成交4799套，占比29.7%；60㎡以下面积段成交2394套，占比14.8%；120㎡~150㎡和150㎡以上分别占比14.8%和10.5%。

　　赵新宇分析，目前中小户型仍是主流产品，仍以客户的刚性需求为主。大面积段产品在长春市场也有一定需求。

　　7440元/㎡ 净月区成交均价最高

　　目前别墅区较为集中在南部新城净月开发区。统计显示，上半年商品住宅成交金额以净月开发区居多，达18.5亿元，占长春市总成交金额的20.1%。价格线位于6000元/㎡以上的区域为朝阳、南关、高新和净月区，成交均价超过7000元/㎡的区域只有净月区和朝阳区。其中，净月区成交均价最高，达7440元/㎡；价格线位于5000元/㎡以下的区域为宽城、二道、绿园、经开和汽贸区，其中宽城区成交均价最低，为4120元/㎡。

　　赵新宇分析，长春净月开发区豪宅多，已成为国内知名地产商开发城市高端地产的聚集地，使得此区域商品住宅市场成交以高端商品住宅和别墅物业类型为主。预计下半年随着成交量的回暖，成交均价还会稳中有升。

　　答疑解惑

　　与大盘为邻 房价为何涨得快？

　　许多购房者有个疑问，为什么大盘进驻区域周边的房价涨速要高于长春市内其他地区？答案其实很简单——“大树底下好乘凉”。业内人士给记者举例：中海地产在临河街相继开发了中海水岸春城、中海莱茵东郡、中海水岸馨都、中海国际社区后，邻近的其他开发商也受益匪浅。

　　以周边一品牌楼盘瀚邦凤凰城为例，2009年全年成交均价仅3711元/㎡，据最新数据统计，2010年7月12日~18日，该楼盘二期成交单价为6060元/㎡。在带动周边房价上涨的同时，大盘自己也是受益者。比如，中海国际社区现在的均价，多层约为7500元/㎡，小高层和高层约为6500元/㎡，而2008年开盘时，起价约2700多元/㎡。

　　再比如，二道区的柴油机厂附近地块，随着保利·百合香湾等品牌的进驻，旁边的楼盘如中顺和苑等都有涨价趋势，天富北苑在2009年均价只有3527元/㎡，今年上半年涨至3964元/㎡；中顺和苑2009年均价是3959元/㎡，2010年7月份达到5210元/㎡。连附近租房价格也提高了。

　　建小户型 影响开发商利润吗？

　　开发商建设小户型的房子，有利可图吗？对此，中国房地产业独立评论人牛刀表示，开发小户型不影响利润，一方面小户型需求旺盛，回笼资金快；另一方面，出于开发商的战略考虑，比如中海、万科，在二三线城市开发的户型以二室、三室居多，是因为宜商宜居、还可以投资。从购房者的角度考虑，小户型主要满足刚性需求，总价低，有利于销售；小户型有利于开发商扩大市场份额，在当地营造品牌影响力；在城市化进程中，小户型是主流，在拿地成本低的情况下，小户型涨价潜力却很高。对于开发商而言，大户型要想获利必须依靠外围景观、楼层、朝向、宜居等方面，而小户型则不用担心，无论朝向、楼层、外围景观都有不菲的升值潜力。

　　本报记者 邹智威

　　新闻观察

　　房产税一旦开征

　　或将助涨楼价

　　近日，在财政部举行的地方税专题工作研讨会上，有关人士透露，房产税试点将于2012年在个别城市试点推行。对此，财政部科研所的多位专家都表示未曾听闻这一消息，此消息应由管理部门正式发布。业内人士分析指出，房产税一旦开征，可能会助涨楼价。

　　著名房地产专家谢逸枫指出，如果在2012年推出房产税，现在只有2年时间做准备。房产税本身完善需要从专家讨论到税法修改，及到市场接受，再到城市试行，最后到开征，至少要5年到10年。

　　有专家认为，虽然房产税不能在长时期、在表面上有效降低房价，但会更有效地减少房价大起大落所带来的负面效应和对社会生活的冲击。但也有专家持不同意见。

　　满堂红研究部经理周峰表示，房产税的推出作用跟前几年新推的“营业税”相类似，也是楼价助推力之一，对抑制楼价起不了明显作用。持有多套房产的业主，只要认同物业的升值空间足够抵消房产税等成本，他们就会继续持有，或继续入市换购物业。

　　有专家表示，楼价上涨的原因并非缺少购房持有环节的税收，而在于开发商的资金环节。谢逸枫表示，房产税一旦开征，可能导致房价出现暴涨。每次政策调控产生的房价下降“成本”，开发商无不转到购房者身上，让购房者增加购房和生活及银行贷款的压力，结果让更多想购房的人购买不起。

　　广州中地行房产代-理有限公司市场部副总监陈扬认为，实施房产税，楼市会短期内有所影响，但长远来看，国民的居住需求未解决，楼市还是会稳定上涨的。其次就是租赁市场，由于成本转嫁的因素，必然最终导致租金上涨。据《新京报》、《信息时报》 (本文来源：华商网-新文化报 )