标题：回首2010年楼市 调控方式渐入佳境购房者更理性

　　从4月17日出台的“国十条”，到9月29日再次出台的“新国五条”，包括各部委密集出台的一系列政策文件以及各城市陆续出台的落实国家二次调控的实施细则，2010年的房地产调控政策综合采用了土地、金融、税收等多种调控手段，分别就加大住房供应和保障房建设、执行差别化房贷和限购等多个方面做出规定，多管齐下，其针对性之强，力度之大实属罕见。在这一年，楼市调控政策由表及里，调控方式渐入佳境。

　　土地调控

　　对土地市场和开发商行为进行全面监控，从源头调控房产市场

　　制定2010年供地计划，增加土地供给总量，尤其是增加中小套型商品房供给。2010年1月，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》，明确了“申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%”。2010年4月，国土资源部公布了全年住房供地计划，住房用地供应总量同比增长逾130%，其中中小套型商品房占四成多，超过2009年全国实际住房用地总量。

　　保障房供应进一步加大，控制房价保障民生。从国务院到各部委的各项房产市场管理的相关政策中无不提到加大保障性住房土地供应和投资建设的内容：要全力加快保障性安居工程建设，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。同时国家也出台了专门针对保障住房的相关政策，如《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》、《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》。

　　提高市场供给和开发利用效率。2010年3月，国土资源部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，内容包括了“开发商竞买保证金最少两成”、“1月内付清地价50%”等19条土地调控政策。同时，国资委要求“78家不以房地产为主业的中央企业加快调整重组，退出房地产业务”；为进一步规范土地开发行为，2010年3月－7月，国土资源部在全国开展关于擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地的专项调查。

　　至9月，国土部、住建部联合发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，进一步严格土地竞买人资格审查制度，明确“企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格”。

　　严查囤地行为，严格限定开发商取地资格，一方面将加快房地产企业土地开发，中短期内市场住房供给将增加；另一方面，进一步规范了房地产企业行为，有严重违规行为的企业将面临经营困境，房地产企业拿地热情将会大大降低，实力雄厚并操作规范的房地产企业市场份额将会扩大，在新一轮市场角逐中胜出。同时，从中长期看，随着供地结构的调整落实，住房供应结构进一步优化，中低价位、中小套型商品住房项目以及保障性住房有望较大幅度增加，一定程度上市场有效供给不足的局面将有所缓解。

　　金融调控

　　从银行资金到个人贷款全部从紧

　　完善差别化的住房信贷政策。2010年4月，国务院要求“对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。”至9月，差别化信贷政策持续加码，严格规定“首套商品住房，首付款比例调整到30%及以上；第二套住房的家庭，首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；暂停发放三套及以上住房贷款。”

　　提高住房公积金个人住房贷款。2010年11月，住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会发布《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，全面叫停第三套住房公积金贷款、上浮公积金贷款购二套房利率及设置门槛。至2010年12月，住建部再次宣布上调住房公积金存贷款利率0.25个百分点，其中五年期以上公积金贷款利率累计上调0.43个百分点。这在一定程度上抑制投资性和投机性的公积金购房贷款。

　　连续六次上调人民币存款准备金率。为了减少通货膨胀预期，同时加强银行贷款投放的监管，在2010年内，中国人民银行连续六次上调人民币存款准备金率，使得存款准备金率提到18.5%的高位。同时，在12月，中国人民银行二次加息，规定“自12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点”。其中，对房地产市场影响最大的5年期以上贷款利率，由现行的6.14%上调至6.40%”。

　　执行更为严格的差别化信贷政策，有效抑制了投资投机性需求，但首付增加，一定程度上提高了购房门槛。同时，六次上调存款准备金率和连续两次加息，收紧了公开市场的货币流动性，一方面控制通货膨胀，另一方面，也增加了开发商和购房者的资金压力，一定程度上将迫使开发商加强自我造血，加快开发进度，定价也将更趋合理，而对购房者来说，由于购房成本提高，购房需求将进一步得到压制。

　　税收调控

　　购房契税优惠调整，土地增值税预征从严

　　收紧首次购房契税优惠范围，鼓励刚性置业需求。2010年3月，财政部、国家税务总局联合下发了《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》，规定“对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策”。在出台多方政策抑制投资需求的同时，也不忘鼓励刚性置业需求，9月，三部委联合发布《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，规定首套住房契税下调，普通住宅减半征收契税。

　　出台土地增值税清算措施。2010年5月，国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确了土地增值税清算过程中若干计税问题。如房企逾期开发缴纳的土地闲置费不得在土地增值税中扣除、土地增值税清算时收入确认的问题等。在随后的一周内，国家税务总局即下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》，不仅从清算，还从预征、核定征收等明确土地增值税政策，要求土地增值税预征从严，抬高预征率的下限。

　　在购房者方面，一方面取消了部分税收优惠，打击投资性需求；另一方面下调家庭首套住房契税，鼓励刚性置业需求，在打击投机的同时控制购房者的置业需求。而对开发商来说，土地增值税清算措施的出台，将在一定程度上督促其合理把控拿地、开发、销售的节奏，捂盘或者囤地所能获得的利润也会大大削弱。

　　其他

　　严格预售制度，“限购令”全国祭出

　　严格预售制度。针对捂盘惜售、哄抬房价等行为，2010年4月，住房和城乡建设部发布实施《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，明确要求“未取得预售许可的商品住房项目，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取订金、预订款等性质的费用”、“取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性全部公开”、“严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售”。加强市场监管，严格预售制度，进一步规范了开发商行为，一定程度上加快市场供给，促使房地产市场更加公开透明化。

　　出台“限购令”。在国务院出台“新国十条”后，许多地方都出台了实施细则，其中以“限购令”最为奏效，在一定程度上对抑制投资性需求起到了立竿见影的效果。据统计，至11月中旬，全国共计16个城市颁布“限购令”。

　　从全年政策出台情况看，2010年，政府宏观调控主基调一致，均以“抑制投资需求，遏制房价过快上涨”为目标，围绕“国四条”制定相关的执行细则并不断加码。这些政策的密集出台，无不显示了政府调控房价、促使楼市走向健康稳定发展的坚定决心。而从二次调控政策分别出台后成交量明显下降，表明调控已取得一定的成果。但2011年，“史上最严厉调控”或将延续从紧从严基调，这一点在2010年12月底举行的全国住房和城乡建设工作会议上已进一步明确：“2011年住房城乡建设系统将继续坚定不移地加强房地产市场调控，在支持自住性、改善性住房需求的同时，抑制投资投机性购房，遏制房价过快上涨。”