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每年12月，电影大片接连跑进“贺岁档”，央视、省台“跨年晚会”争夺着收视率。与之相比，楼市的“跨年大戏”毫不逊色。众多楼盘集结发力，成交量大幅上扬。本期，房报记者邀请沪上著名房地产企业、研究机构、国际投行，分“折扣硝烟”、“淘房大战”、“土地争锋”三大板块，为您详细解析上海一二手房及土地市场跨年行情。
折扣硝烟
调控不达目的不会罢休
■策源地产董事长 徐晓亮
经过年内三轮调控后，政策的效果已经很明显：截至去年11月份，全国70个大中城市房 价 同 比 上 涨7.7%，是4月份以来连续7个月同比回落，且回落趋势有所加大。但是这样的数字并不能使消费者感到信服，依旧居高不下的房价导致大众对于政府调控力度产生不满情绪，对于调控的结果也不甚满意。
事实上，自去年调控以来，全国土地供应量已明显加大，保障性住房建设力度空前。 2010年国家确定建设保障性住房和各类棚户区改造住房580万套，加快推进住房保障体系建设，尽管如此，目前的保障房数量仍远远不能满足实际的需求，无法彻底解决供需之间的矛盾。因此，解决房地产问题的根本办法，除了增加有效供应，还要控制过旺需求，调整供应结构，只有这样，市场才能平稳健康发展，房价才能稳定。
中央和各部委的表态和行动，显示了对于调控的决心。从政策释放的信号来看，此次房地产调控不达目的不会罢休，可能持续的时间会更长。
可以预期的是，2011年中国将继续加强和改善房地产市场调控。土地供应力度会继续加大，热点区域或中心城市地块的竞争将更为激烈；货币政策从“适度宽松”向“稳健”转变，限购限贷政策放松可能性不大；保障房建设力度将继续加大，公租房成新的着力点，房地产市场将逐步向着“双轨制”的方向发展；保障归保障，市场归市场，才是更加合理的状态。
压抑越久爆发越大
■中房信分析师 薛建雄
2010年，在“史上最严调控”的压力下，房价暴涨的局面被控制住了，但被压抑的需求如果没能得到很好的疏导，最终爆发出来的能量也会越大。
从个案来看去年绝大多数楼盘的价格都有一至二成的上涨。不过，统计数据的翘尾因素，导致去年新房平均价格的涨幅高达38.9%，房价达到2.204万元/平方米。而房价大涨的2009年环比涨幅则只有16.2%。从历史数据来看，这样的统计数据通常会慢一年左右，2008年基本没涨的情况下统计平均房价环比上涨29.4%，而2007年大涨的情况下统计数据显示平均房价只涨11.4%。
从历史数据来看，去年38.9%的上涨幅度也为1998年房改以来的历史新高，这反映的是2009年的这轮房价上涨幅度是历史上最大的。
翘尾的主要原因还是购买力压抑。上海有2000万人口，人均住宅使用面积只有17.2平方米，如果每年改善1平方米就需要2000万的新建住宅。同时，上海每年有10万-30万的新增外来人口，需要300万-900万平方米的新建住宅。每年旧城改造和工程需要拆迁的房屋在600万平方米左右，需要增加相应面积的住宅。
但是，去年楼市受到调控影响，前11个月住宅的销售量只有1451万平方米，意味着很大一部分需求没有释放出来。因此，去年严厉的市场调控只是抑制住了需求和房价，一旦调控放松，需求和房价都存在巨大的爆发性。
去年楼市高调收尾
■华燕市场研究部副经理 张晴怡
至 2010年底，上海房地产市场与 2009年底的情况相比，出现了截然不同的走势。从月度成交情况分析，12月的成交量已环比超过 11月的成交量，而前年 12月的成交量是走低的。并且2009年整个下半年的成交量呈现下行趋势，而去年的成交量上升波段出现在下半年。从周成交情况分析，刚过去的两周的成交量也出现连续大幅上扬，最近一周的单周住宅成交面积更是接近30万平方米，处于全年较高的水平。可见，去年年底的房地产形势出现一轮小高峰，以高调收尾。
从政策调控方向分析，仍然有可突破的口子。如限购令，是对城市进行限购，并非在全国范围内进行限购，所以并不能完全“掐死”成交，加之通胀因素影响，仍有买家毅然入场。
市场需求存在，而政策大力调控，这如同在湍流的小河里用石头围堵，短期内是会造成成交量的下滑，而由于需求的存在，最终还是会体现出市场成交量上扬。
值得一提的是，房产税这把达摩克利斯之剑一直悬着，且开征的脚步越来越近，而对增量征收的说法会使得买卖双方都挤“末班车”，想趁房产税未开征之前完成交易，所以今年年初的豪宅市场将成为最大看点。
今年房价或将小幅震荡
■佑威房地产研究中心副主任 陆麒麟
据佑威及楼市专评网提供的数据显示，2010年第四季度，整个上海市商品宅成交面积达到329万平方米，相比第三季度250万平方米成交面积增加了31.6%；而成 交 三 季 度 的2.0873万元/平方米上涨到四季度的2.2522万元/平方米，涨幅达到7.9%。从去年的成交数据来看，进入年底，不管是成交量还是成交价格，都出现了明显的提升，成交量的增幅更是明显。
实际上年底全市出现了明显的量价齐升现象，与去年政策的调控还是相关的。首先前期调控政策主要针对投资和投机买房者，导致投资者买房进度放缓，而刚需似乎发现了房价下跌的趋势，也进入观望，促使二季度成交量出现了大幅的萎缩。而进入9月份房价未降反而开始反弹，二次调控伺机出台，但是此次调控方向出现偏差，打压了刚性需求，如首套房首付提升一成，利率优惠减少等，直接促使刚需无力买房。从反面来看，此次政策只是限制了投资买房的套数，其他待遇并未改变，变相鼓励其投资高端市场。
但是2010年的楼市和2009年又有较大区别，首先2009年的楼市是一路高歌猛进，量价齐飞，而去年楼市却缩量明显，并且持续调控使得楼市出现了一定的波动，但是总体来看还是涨多跌少。
2011年对高端市场而言，我们还需谨慎对待。如政府持续不断宣传房产税的出台，将在短期内对于高端住宅形成较大的冲击。对于普通住宅而言，还需区别对待，房价过高，上涨过快还是当前政府主要调控的方向，那么一些房价上涨过快的区域必然存在较大风险。有些供应相对较大的板块也将是未来房价存在较大风险的区域。
今年房价极有可能是个小幅震荡的过程，但是从长远来看，房地产还是长期处于供不应求的状态，房价上涨的动力仍旧存在。