标题：张明：二三线城市正在成为新一轮炒作热点

　步入2010年以来，我国一线城市房地产市场受到诸多因素的影响发展放缓，而二三线城市则呈现出“价量齐升”的局面，日益成为我国房地产市场的新领跑者。

　　一、二三线城市房地产发展全面提速

　　2010年以来，我国二三线城市房地产市场呈现出加速发展的态势，呈现出超越一线城市的趋势。

　　从房产市场价格增幅来看，2010年下半年以来上海、广州、深圳等地新建住房价格指数环比均出现下降，北京新建住房价格指数环比仅仅与二线城市增长幅度最低的武汉接近；从市场价格运行的角度来看，2010年下半年，我国一线城市新建住房价格呈现出稳中有降的态势，而二线城市住房价格增幅则远远高于一线城市，成为我国住房市场价格新的领跑者。

adv_tag -->从绝对价格来看，部分二三线城市（如温州、杭州等）新建住房价格在经历了2010年以来的持续上涨以后，日益接近一线城市价格水平。

　　从土地出让价格来看，二三线城市成为上涨的主要推动力量。根据国土资源部对105个城市监测统计的结果，2010年第三季度，综合地价涨幅超过5%的城市共有14个，一线城市中只有上海名列其中，剩下的全部是二三线城市，二三线城市地价上涨幅度已经超过一线城市。

　　除此以外，从新房成交面积、土地出让面积的等项指标来看，一线城市增幅也明显低于二三线城市。

　　二、二三线城市房地产市场全面提速的原因

　　2010年二三线城市全面提速的原因在于以下几点：

　　首先，一线城市的推力。我国一线城市均属于超大型城市，经过近年来的发展，纷纷出现“大城市病”，比如人口密度过高、交通拥挤、生存成本高昂等；以房价收入比为例，2009年北京、深圳、上海房价收入比分别为14.8、14.8、12.9，而长沙、重庆、沈阳等二三线城市房价收入分别为5.2、6.2、6.5，明显低于北上广深。北京、上海等地纷纷出台了城市规模控制的规划或者计划，加上一线城市高企的房价，普通消费者无力购买住房，开始逃离“北、上、广”；高企的房价加上一线城市严厉的调控政策，使得部分职业炒房者也望而生畏，转战二三线城市。

　　第二，二三线城市房地产行业存在一定的优势。我国二三线城市虽然经济发展水平与一线城市还存在一定的差距，但是人口密度、交通状况生存成本等方面具有比较明显的优势，这是吸引一线城市居民移居二三线城市的一个重要原因；另一方面，近年来经济发展速度和人均可支配收入增长率高于一线城市，二三线城市居民对于房价的承受能力也相应的提高。

　　第三，市场发展潜力是吸引开发商进入二三线城市的重要原因。房价上涨空间是衡量一个城市房地产发展潜力的重要指标，大部分二三线城市商品房价格在8000元/平方米以下，存在一定的上涨空间；一线城市商品房价格均在10000元/平方米以上，而北京、上海、深圳等地住房平均单价已经接近或超过20000元/平方米，失去上涨空间。因此，进入2010年以来，一线开发商日益将投资重点转向二三线城市。　第四，区域经济发展格局正在朝着均衡的方向发展。为了改变我国区域经济发展不平衡的局面，2009年以来，我国先后出台了一系列国家层面的区域经济发展规划，主要包括：珠江三角洲、长江三角洲、京津冀一体化规划、海峡西岸经济区、关中-天水经济区、辽宁沿海经济带发展规划、江苏沿海经济区规划、长株潭规划、武汉城市圈规划、成渝经济区规划辽宁、黄河三角洲规划和广西北部湾规划等。 adv_tag -->这些规划一方面是为了改变我国东、中、西三大经济带发展不平衡的格局，加快中西部地区发展；另一方面是为了改变特大型城市（一线城市）过度发展、对周边带动不足的局面，通过一线城市带动周边二三线城市发展促进区域经济的协调发展。

　　中西部区域经济规划的中心城市基本上都是当地的二三线城市，随着区域经济的贯彻和实现，这些二三线城市的城市化的内涵和质量都将有较大幅度的提高；东部沿海三大区域经济规划的实施的结果是，“合理确定城市开发边界，提高建成区人口密度，防止特大城市面积过度扩张”（《***中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》），促进一线城市与周边的二三线城市更加协调的发展。因此，系列区域经济规划的贯彻实施，必然全面促进我国二三线城市发展的提速，并进而促进当地房地产行业的快速发展。

　　三、二三线城市发展趋势

　　2011年二三线城市房地产市场将表现出如下趋势：

　　房价将持续上涨。二三线城市房价收入比较一线城市存在差距较大，存在一定的上涨空间，受到一线城市挤出刚性需求和投机需求以及本地刚性需求提升的影响，市场需求将会持续快速增长，导致市场价格出现持续上涨的局面，有可能超越一线城市成为房地产市场的领跑者。

　　地价上涨。2010年在宏观政策层出不穷的情况下，受到监测的30个城市土地出让金额接近9000亿元，仍然同比增长接近7成。由于一线房地产企业资金储备充足，且其逐渐将投资重点转向二三线城市，二三线城市土地市场竞争将会更加激烈，这将导致其土地出让价格大幅度提高。

　　地产产品品质大幅度提高。由于越来越多的一线开发商进入二三线城市，知名品牌在二三线城市所占的市场份额将大幅度上升，他们必将带来先进的开发、设计、建造理念，并进而大幅提升二三线城市地产产品品质。

　　最具潜力的二三线城市。根据我们的分析，随着区域一体化进程的推动，受到一线城市逆城市化影响较为明显的二三线城市包括东莞、佛山、无锡、常州、天津、廊坊等地房地产发展速度将会远远领先全国，以及中西部区域规划涉及到的中心城市包括重庆、成都、长沙、西安、南宁等二三线城市房地产也将发展较为迅速。