标题：潘军：花样年将向服务商转型

“花样年要准备做细分市场，在所有的产品体系中，都会加入服务元素。房地产，不光是产品的开发，而且是服务质量的比拼。”上周一（2010年12月27日），花样年控股集团有限公司（花样年，1777.HK）总裁潘军在接受本报专访时说。

在土地市场及资本市场动作频繁的花样年，开始进行战略转型。2011年，花样年将从住宅开发向地产服务运营商转型，将从中低端住宅开发向高端住宅转型。

潘军透露，2011年花样年将开发2～3个老年公寓，这一谋动显然早于同行。

“我们将成为做细分市场的服务运营商，而不是一家单纯的房地产开发商。”潘军说，而他更看重这一转型过程中的服务型团队和理念的打造。

披露台湾市场战略

中国房地产报：花样年在台湾上市的进展如何？你为何考虑在台湾上市？

潘军：我们已经向台湾相关机构提交了申请，如果资金募集成功，我们准备将本次募集的所有资金全部留在台湾，拿出其中的12亿新台币用于与台湾上市公司泰伟电子股份有限公司的合作，通过合营公司共同开发位于台湾金门的旅游及度假村项目。

 中国房地产报：你如何看待台湾的资本市场？

潘军：台湾的资本市场比较活跃，融资成本也相对较低，是公司目前筹集额外资金最为优化的方法。

不过，相比香港的资本市场，台湾的资本市场还略显不成熟，有点像大陆资本市场的发展初期，对于大陆企业在台湾上市，台湾会有一些相对复杂的审查，这和香港资本市场是完全不同的。

 但是，台湾的服务业非常发达，高端服务人才资源丰富，我们也愿意学习、借鉴和利用台湾同业的先进经验和人才，通过与台湾企业的合作契机开拓多元业务，有效地提升花样年的整体业务和服务水平。

土地和产品策略变奏

中国房地产报：花年样近期在不断扩充土地储备，在2011年，花样年将会呈现怎样的拓展策略？

潘军：我们已制订了详细的土地策略，但暂时不适宜公布具体情况。

现在我们已经有近1500万平方米的土地储备，接下来主要还是会考虑进入二三线城市，一线城市的拿地风险太大，我们暂时不考虑过多参与到一线城市的土地竞争当中。

我们会争取进入二三线城市的核心区域，拿大块地，拿核心区域的地，这就是我们的策略。拿地的方式会多样化，主要会通过3种方式来获得土地，第一，会考虑与这些城市的一些开发商进行战略合作，减少市场风险；第二，会并购一些企业或项目公司，目前我们已收购几个项目；第三，土地的招拍挂我们也会参与，但会倾向于挂牌的出让方式。

目前花样年的土地储备还是有成本优势的，平均每平方米不足1000元。所以，虽然花样年的业绩规模并不大，但利润率还是很高的。

中国房地产报：花样年在2011年会呈现一种怎样的产品策略？

潘军：2011年我们的产品会有一些调整，会开始尝试一些新产品开发。老年精装公寓的开发我们已经在准备中了，准备在成都、天津、无锡、苏州4个城市进行试点。在产品中加入服务元素，开发完后不销售，全部用来租赁。

花样年要逐步做细分市场，中国会逐渐步入老龄化社会，开发商也希望参与到这个社会活动中来，并在这个过程中逐步为自己积累老年公寓的开发经验。

商业模式转型

中国房地产报：目前花样年有不少写字楼、酒店等商业项目，在未来，花样年的商业模式是否会进行调整？今后住宅开发与商业地产将会呈现怎样的比例？

潘军：我们准备坚决转身了。怎么转身呢，这是一个我们思考了很久的问题。我们决定，花样年从2011年开始，将从原来的住宅开发商转型为地产服务运营商。

目前花样年的架构已经重新进行了调整，除地产开发外，我们在2010年新成立了酒店建设、酒店管理、商业管理、国际物业管理4大服务管理体系。

未来几年后，花样年要成为一个大的集团公司，包括地产集团、商业集团、资产管理集团、酒店管理集团、物业管理集团以及销售集团等六大集团。

 花样年要准备做细分市场，在所有的产品体系中，都会加入服务元素。房地产，不光是产品的开发，而且是服务质量的比拼。

我们不会去跟其他的大型地产公司抢食住宅这块很小的蛋糕，而是会进入地产的细分市场，比如央企无暇顾及的一些市场。

花样年会加大商业地产的开发比例，同时也会加大自持的商业地产面积，保证公司的成本优势。

目前我们的土地储备，30%为商业用地，50%为高端住宅用地，20%是中低端住宅用地，今后我们会逐渐将开发重点调整为城市综合体和高端住宅各占50%，逐渐退出中低端住宅产品的开发。

中国房地产报：你表示花样年今后将不再做中低端住宅产品的开发，这是基于怎样的考虑？

潘军：为什么要退出中低端住宅产品的开发？原因有三，第一，房地产调控对普通住宅的影响非常大，市场压力非常明显，我们没有必要和那么多的开发商去竞争。

第二，这类产品的供应量非常大，产品的同质化严重，开发商开发此类产品的能力也逐渐成熟，因此企业优势很难体现。

第三，国家将推出大量的保障房，对生产这类产品的房企将是个巨大的冲击。花样年要做一个特点鲜明的做细分市场的地产服务运营商，会做写字楼、综合体、住宅，包括老年公寓，而不是单纯的住宅开发商。

花样年除在2011年做细分市场之外，再有就是做住宅的精品化，特别是高端住宅产品的开发，所有的产品花样年都会加入服务元素，体现我们企业的优势，这样才能跟上大公司的发展步伐。

中国房地产报：目前花样年的土地储备有近1500万平方米，如何保证2011年的开发资金？如果只做细分市场，又如何保证企业规模？

潘军：2011年花样年的现金流是非常宽裕的，在2010年，我们就全部落实了2011年的开发贷款。还有就是我们自身的造血功能，2011年，花样年的销售额会有大幅增长，这也将为我们带来大量的现金流。

 至于企业规模，虽然我们今后会做细分市场，对于做成规模型企业看起来并无特别优势，但花样年的土地战略决定了花样年具备一定的土地成本优势。我们计划在二三线城市的核心地段拿地，每个城市拿一两块地，我们现在有20个城市，每年每个城市只要卖10万平方米，企业规模应不是问题。