Rss & SiteMap
炒邮网论坛 http://bbs.cjiyou.net/
但是，对于房地产市场走势及政策趋势的研判当前仍处于分化阶段。有观点认为，2011年调控会更加严厉，如果房价还无松动，“更狠的手段”就将出现，而同时，“调控一旦放松、房地产市场必将反弹”的担忧日益增长。另一方面，很多开发企业始终认为，市场最终走势还是靠供需规律决定，强行按下去，未必是有效办法。“如果其他的如土地制度、房产制度、开发模式不发生改变的情况下，不光政策放松会反弹，政策不放松也会反弹，”阳光100集团常务副总裁范小冲说，“需求和内生的动力一直在蓄积，蓄积的力量一旦爆发就会上涨，真正解决这个问题必须从制度层面着手。”
尽管存在分歧，但是，很多信号及研究表明，在中国未来一段时期内，对房地产业的宏观调控将是一个长期的过程，所分别的，只是调控思路与手段的差异。
“从宽还是从严”存分歧
两则最新消息引起业界对于调控走势的不同揣测。
据新华网重庆1月9日电，正在召开的重庆市“两会”上传出，财政部已经原则同意重庆开征高档商品房房产税，具体实施方案由地方政府制定，报财政部备案，重庆市正抓紧完善相关方案，有望在今年一季度出台文件开征。这被视作房地产调控将继续加码的佐证。
1月6日，北京住房公积金管理中心表示，从2011年1月1日起，北京公积金贷款调整了二套房的认定标准，无论申请人(以家庭为单位)此前的首套房是否使用贷款购买，只要目前名下无房，就可以按照首套房贷款政策申请公积金贷款。北京公积金房贷放宽被理解为调控有所松动的注脚。
而同样是在2011民生地产高峰论坛上，在谈到房地产问题是重大民生问题时，全国政协委员、北京市国土资源局副局长谢俊奇称“为稳定房价和抑制地价，政府将继续增加保障性住房建设，加快建设公租房和普通租赁房，鼓励和支持人民购买改善性住房，采取法律手段抑制投机性住房”。“采用法律手段”事后被媒体解读，或是北京将推出房产税这一涉及立法及税收手段的“预警”。
首创集团总经理刘晓光则听闻，“上海有一个新规定，谁要再买房，就把两套加在一起收物业税，如果不再买房就不收”。这个消息真实性目前并未得到证实，但刘晓光表示“这个信息挺可怕的，也是今年在税收方面可能出台措施的信号”。
对于房地产企业来说，更担心的是，新的行政性调控措施会不断出现。“现在是限购，将来如果行政手段限制土地供给计划、开工计划甚至是成本，怎么办？”
关于调控从严的判断并未完全获得“从宽”派的认同。他们认为，2010年的调控并未取得巨大成果，这正是调控尽管严厉却未必有效的证明，2011年面对复杂的经济形势、房地产形势，调控未必继续始终从严。“如果上半年尤其是一季度出现交易量大幅下滑，房价走跌，那么无论从经济角度还是房地产业本身来讲，下半年的调控或将从宽。”一位业内人士分析。
另一位受访经济学家表示：“通胀与资产泡沫不会并存很久，如果抑制通胀明显条件下的房地产泡沫积聚，一定要施以调控以防范风险；但同时，调控是把双刃剑，调控过度将导致硬着陆，泡沫破裂的结局是谁都不愿看到的。如何把握这个度是个挑战。”
“调控须成常态”成共识
虽然对2011年调控从宽还是从严的判断不尽相同，但相对于中国房地产的复杂性，“调控是必须的”，并且，“调控将成为常态”，这些观点在政府与经济学界、业界已达成了较多的共识。
中金公司首席经济学家彭文生与安信证券首席经济学家高善文都认为，在中国目前局部或部分城市，存在着严重的房地产泡沫。从这种泡沫的构成机制分析，两位经济学家都提到了实体经济缺乏投资机会、过去几年货币宽松、人口结构周期性影响等因素，这些因素造就了中国近10年投资需求持续旺盛，房地产价格大幅上扬。
“更多人需要更多投资，而不是投资到实体经济，投资到对中国经济长期发展非常有效率的地方，大家都想挣快钱，整个经济发展长远来看不是非常理性的。”彭文生说，“另外一个不好的影响是，房地产谁最受益？我们这一代人在房价比较低的时候买进，我们受益，但是下一代受害，长远来讲这导致社会财富过度集中在一些人手里，我们这一代占有的社会财富过多，对经济的影响就是年轻人负担太重。”而年轻人负担太重的结果就是社会失去创新能力，不利于长远增长。
彭文生的担心不无道理，“我们在讨论房地产和宏观经济关系的时候，应该更多关注长远对中国经济的影响”。
高善文则再次提醒：“目前比较明显的房地产泡沫很可能存在一定的、相当明显的风险，即使这样的风险不会在2011年爆发，但是长时间来看，风险绝不可随意忽略。”
另外受访的专家及房地产商中，虽然有部分观点认为，目前的调控思路、手段、方式等有待商榷，但是对于“在中国房地产需要调控”这一点，基本没有异议。“我们已经接受这样的现实，调控要成常态，尤其是在中低收入住房市场这一部分，没有政府的调控参与，是很难解决的。”一位开发商表示。
彭文生认为，投资需求旺盛状态还会持续，到2015年达到高峰，在此之前，如何把投资引导到新兴产业、实体经济、公共服务与基础设施里，将是我们面临的重大问题，而这一过程中，必须对高房价所造成的社会问题、经济问题进行长期调控。“任何一个行业不应该说对整个经济太重要了，自己就不能有良性的调整了。”
“多重长效手段”被看好
正是因为调控须成常态，那么调控手段、政策轨迹的选择就更加重要，否则一旦政策偏差，其造成的影响将是长期的，而扭转成本也是高昂的。
“所以我觉得调控要风调雨顺，看风怎么调雨才能怎么顺，调控要改进方法。”范小冲如此总结他对调控的看法。
对于过去一年的调控效果及作用，业界均给予了较多的认可。
北京住总集团董事长张贵林表示，中国房地产业去年是政策调控、市场多变的一年，连续出台了三个政策，他对“限”有较深的印象：“我理解‘限’可以有很好的方式，一个叫限地价、竞房价，还有一个叫竞地价、限房价，这些宏观调控措施都是有利于中国房地产业健康平稳发展的。”
而在较多认可的基础上，很多人也做了深入的思考，提出了改进思路。
刘晓光认为，如果仅仅调控房价而不调控地价，就很难把房价调控下来。他的观点很具代表性。此前，任志强、潘石屹等地产开发商也分别在不同场合对这一观点进行过阐述，尤其在2010年全国土地出让金数据公布之后，高达2.7万亿元的金额、70%的同比增长率，令房地产开发企业惊呼，调控并未对地价有所影响，2011年的房价控制堪忧。
全国政协委员、林达集团董事长李晓林则把调控比喻成打高尔夫，“球打出去了，但是没有打到果岭上，所以调的作用点很重要”。他还表示，无论是保障性住房还是商品房生产都需要一个周期，需求的解决需要时间，调控政策显效也需要时间。
在调控手段的运用上，多数受访者始终认为，金融、土地等长期常规性手段仍是根本，在这些长效手段上有所创新将有利于调控效果。“政策组合拳才有效，这一点几乎没人再质疑，但是如何让多重政策发挥更好的长效，应是长期调控中真正研究的问题。”一位业内资深人士说。