标题：2010中国楼市“角力”：盘整中转型

　2010 年堪称房地产调控最为严厉的一年。始于2009 年底，持续2010 年全年，中央各部委及地方政府不断升级加码的调控措施层出不穷，取态愈加严厉和强硬。然而，因整体经济依然稳定，支撑市场快速发展的内外部基本动力尚未受到根本性动摇，各地房价过快上涨的势头虽然受?政策市?影响而有所遏制，但大部分城市房价仍未见明显下调，全国范围内的市场需求仍然旺盛，调控的目标似未如期达成。

　　行业融资紧控之下，2010 年开发企业表现日趋理性，激进的发展策略有所收敛，未出现2008年的全国性楼市低谷；限贷、限购、限外之下，一线城市投机性泡沫已大幅挤出，但二三线城市发展势头平稳，首套自住需求仍占主体，市场交投虽有短期的政策性冷清，全年依然达到历史较好水平。

　　在我国房地产市场所面临的根本性矛盾短时期内尚无法缓解之时，即市场化过度而保障房缺失的矛盾，调控将成为常态，从而为缓解市场的供求矛盾而争取时间和空间。因此，2011 年房地产市场调控依然面临从紧的压力。近年楼市调控的效果明显地受到三大要素的左右，即银行信贷的执行尺度、地方政府的执行力度、舆情监督的正义程度。在此三大要素的影响下，在“增供应，遏需求”的调控指向被再次明确之下，2011 年将继续为2010 年调控尚未达成的目标而努力，调控力度未敢轻言放松，预计全年市场将维持量价平稳的盘整。而在盘整的同时，整体市场格局却蕴育着转型的趋向。

　　(一)政策导向转型：保障房建设方兴未艾

　　2010 年的政策措施中，保障房的全面提速和?限购令?的实施是两大突出特点。加速保障性住房建设，是弥补过去十年我国房地产市场全面市场化所造成的市场失衡及社会矛盾激化的重要任务，也是此次宏观调控的重要目的之一。而?限购?则带有强烈的计划经济色彩，但由于调控目标尚未达成，预计2011 年?限购?仍将持续其使命，暂时不会退出。2011 年保障房的建设将全面提速，若配合以?限购?措施，可以加速实现?增供应，遏需求?的政策目标。尽管保障房建设短期内尚不能对商品房市场构成实质影响，但仍将在一定程度上改变市场预期，并对供应结构带来一定变化。

　　规模倍增 迎建设高潮

　　从2008 年?131 号文?1之后，保障性安居工程住房建设规模以每年倍增的速度扩大。2008年的保障性住房建设规模仅有100 多万套，2009 年达到330 万套，2010 年保障性安居工程建设规模达到580 万套。在完成三级跳的基础上，住建部于2010 年11 月中向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》，通知明确提出，2011 年计划建设保障性安居工程任务是1000 万套，相比2010 年的580 万套增长72.4%，远远超过此前的预期。配合该计划，各省也纷纷宣布上调保障性安居工程建设计划。如北京、上海宣布?十二五?期间保障性安居工程建设比例占整体供应的60%甚至更高。随着计划的推进，今后二、三年内必将形成保障房的供应高潮。

　　根据计划，在2011 年新增的420 万套保障房建设中，公共租赁房将占主要部分。可以预见，在今后一段时间内，公租房将成为住房保障的绝对主力。实践证明，经济适用房因销售监管不到位而遭遇重重阻力，廉租房又因受益面过窄而无法满足需求。为了尽快提升城市住房保障水平，大力发展公租房或将是最有效且可行的方案。

　　落实保障 大众住宅受益

　　然而，在地方政府土地财政的现状下，如何使保障房建设得到真正落实显得至关重要。只有从制度上及资金安排上认真监管，确保对保障性住房建设的投入，才能真正有序地加大保障性住

　　房供应，缓解楼市供不应求的局面。

　　根据公开数据测算显示，2010 年全国规划保障性住房用地占全部住宅用地的33.05%；而从上半年实际完成情况来看，全国保障性住房用地所占比例仅为23.73%。为了建立多层次的保障房体系，实为缓解政府的财政压力，各地均将中小套型的商品住宅建设亦列入了保障房的计划之中。各地在实际供地中，纷纷加大中小套型普通商品房用地。据测算，2010 年全国住宅用地规划中的该类型用地所占比例为43.54%，而上半年实际完成所占比重已经过半，达51.26%。

　　中小套型的商品住宅，实际上即符合自住需求的大众型住宅。从作为保障房建设的组成部分而言，从缓解地方政府的财政压力和政治压力而言，中小套型的商品住宅应该将受到政策的大力支持，并在总体供应结构中将得以保障。这无疑对符合此类标准的中小套型或中低端的商品房是利好，而高端产品由于受政策环境的不确定因素影响，风险可能将会增大。因此产品定位以及产品线的组合对开发企业2011 年的销售表现至关重要。

　　(二)区域发展转型：二三线城市发展势头尤劲

　　近年来，全国房地产市场经历了大幅的波动和调整，房地产格局也出现了新的变化趋势。各城市房地产发展水平间的差距进一步缩小，一线城市的领先优势出现明显下降。从几次市场波动起伏看，二线城市的调整普遍滞后于一线城市，而反弹速度则普遍领先于一线城市。这表明，在国家战略支持、区域发展梯度转移的带动和自身经济基础的日渐夯实的基础上，二三线城市房地产市场的发展潜力日益显现，发展势头强劲，已逐步成为全国市场的重心。2011年，我国二线城市房地产市场 ?点、线、面?齐头发展的格局将初现端倪。

　　面：国家战略推动区域城镇化提速

　　1995 年开始，国家对区域规划的调整力度加大，迎来了我国区域规划的第三次高潮：1999 年提出西部大开发，2002 年提出振兴东北，2004 年提出中部崛起。近两年，区域规划的编制、实施步伐呈加速之势。突如其来的金融危机，更是让中国经济区域协调发展显得更为迫切。仅2009 年一年，国务院就批复了7 个上升为国家战略的区域发展规划2，其数量相当于过去4 年的总和。2010 年上半年，又有皖江城市带、柴达木地区、沈阳经济区、重庆两江新区和长江三角洲地区等多个区域规划获批。从国家区域发展战略看，区域调整的力度日益升级，并呈现向中西部倾斜、由区域竞争向区域合作融合、由集中优势到优势互补的转变趋向。

　　与此同时，加快中小城市的城镇化进程亦是近年来国家发展的战略重点。2009 年底的中央经济会议指出，坚持走中国特色城镇化道路，当前要把重点放在加强中小城市和小城镇发展上。此后发布的2010 年中央一号文件，重申了中心城市和小城镇发展作为推进城镇化进程的重点。同时， ?十二五?规划建议中明确提出，今后要?缓解特大城市中心城区压力，强化中小城市产业功能，增强小城镇公共服务和居住功能，推进大中小城市交通、通信、供电、给排水等基础设施一体化建设和网络化发展?。可以预见，今后各区域内的中小城市将进一步受益于中心城市的辐射。随着各生产要素的流动加速，区域房地产市场将进入全面发展阶段。

　　线：高铁建设贯通沿线带状发展

　　在区域发展进程中，交通干道往往是产业经济向外扩散的基本传递手段。由中心点沿主要交通干道串珠状向外延伸，形成若干扩散轴线或产业密集轴带。国际上英国、日本等国的经验亦表明，高速铁路的建设往往能有效地促进区域互动，带动沿线城市人口增长和经济发展水平的提高。

　　通过选取人均GDP 和城市化率两项指标，对全国范围内40 个中心城市的分析表明，处在人均GDP3000~8000 美元、城市化率30%~60%的这一房地产发展?黄金时期?的城市，除了东部地区的三四线城市外(如绍兴、南通、温州、烟台等)，多为中西部地区的二线中心城市(如重庆、成都、石家庄、贵阳、合肥、郑州、西安等)。其次，东北的哈尔滨和长春两市也处于这一区间。此外，中西部地区的长沙、武汉、兰州等市均处在此阶段向下一阶段过渡的初

　　期。结合国家运输通道建设所形成的交通枢纽，郑州、武汉、长沙、西安、重庆、成都、石家庄、贵阳等城市有望成为未来市场的新兴热点。

　　(三)市场结构转型：发达城市市场多元分化

　　按国际标准，人均GDP 超过8000 美元，房地产业即已进入平衡期。据统计，我国2009 年人均GDP 超过8000 美元的城市已有22 个，其中一线四大城市人均GDP 已超过10000 美元，标志着其房地产市场正步入平衡发展期。这些发达地区的城市的市场结构也开始呈现出多元的分化，二手房市场份额正不断扩大，与新房市场形成互动的关系；随着城市的扩张和公共交通的建设，新兴城区正在形成并不断成熟完善；住宅开发建设一支独秀的局面正在改变，商业地产逐步迎来建设高潮。

　　自住需求主导 新兴区域价值显现

　　京沪深穗津等五大城市，目前，其新房市场的成交比重开始呈逐年下降，二手房市场比重逐年上升之势。 房地产开发已逐步从中心区走向了郊区，基本上形成中心区以二手房绝对为主，其中深圳占比已达9 成，京沪均超7 成；次中心区以新房二手房同时并存；而郊区则以新房为主的格局。

　　2010 年的楼市主要以刚性需求为主，购房者在首选区域上亦表现出显著的特征，即次中心区和郊区的新兴板块大受关注。而2011 年，宏观调控的形势还将延续，在自住型需求的主导之下，一些自住氛围比较浓厚的新兴板块将更加受到广泛关注。尤其藉北京奥运会、上海世博会、广州亚运会以及深圳大运会之契机，各城市加快了轨道交通的建设速度。随着大量地铁线路建成或即将建成通车，上述城市中一批新兴的板块正在崛起，房地产市场表现出良好的上升势头。

　　开发模式转型 商业地产渐入佳境

　　随着一线城市住宅开发市场趋于成熟，近年来各大发展商已纷纷计划进入商业地产市场。从四大一线城市商业地产开发投资额与房地产开发投资额的比例来看，住宅市场发展相对较早的上海、深圳、广州的商业地产占比近年来呈逐渐上升，已达到20%-25%的水平。加之，2010 年住宅市场的持续调控也催热了商办土地市场，呈现出商办用地所占比例逐步上升的特点。

　　部分大型开发商转向商业地产，一方面由于开发商业地产能够分散整体经营风险，另一方面商业地产的租金能够在未来提供稳定的现金流。这也是境外成熟市场中的开发商常用的开发模式。2010 年，包括金地、万科、中粮、保利、中海、富力等国内一线开发企业均高调宣布其商业地产发展战略，未来商业地产的开发比例将占到其整体开发投资的20%-30%。商业与住宅的综合开发有望成为内地开发行业的发展方向。

　　从日本的经验来看，产业结构的真正转变是其写字楼市场快速发展的主要动力。目前我国仍处第二产业占主导的经济结构，根据?十二五?规划，到2015 年中国的第三产业增加值将达到或超过第二产业的增加值。而近年一线城市第三产业占GDP 的构成均已超越50%，部分二线中的发达城市也接近50%，这预示着写字楼及商业地产的开发即将进入黄金周期。