标题：四个“最”追问旅游地产开发

　　李小波：目前对旅游地产的批评集中在泡沫问题、圈地问题、炒作问题、经营问题等等，但我认为最关键的问题在于文化传统背景下的体系失衡。

　　根据不同的标准，旅游地产有多种类型，目前发展迅猛的是以乡村旅游为名义，以及依靠各类景区的旅游地产产品。前者利用城乡统筹背景下的土地流转运作手段，将旅游地产与农业产业化相结合。后者是利用景区良好的自然与人文度假条件，将旅游度假产品植入其中。这两大类产品之所以是市场前景看好，因为符合中国人千百年以来对居住的理想追求。乡镇中的“桃花源模式”和风景区中的“山居模式”历来是中国人心中的理想人居境界。但是，在运作过程中，缺乏的是相关体系的配套保障，企业追求的利润最大化会使旅游地产项目的规模和容积率增大，政府土地财政下的政策盲区可能纵容这种地产的扩张，最后导致城市化的随性蔓延，自然和人文景观的严重破坏。当地百姓在失地以后没有实现劳动力的合理转换，会带来长期的社会问题隐患。所以，建立一个合理的可以操作的体系让旅游地产项目与当地的自然人文契合，让政府、企业、百姓三赢是急需解决的问题。

　　记者：中国的旅游地产确实还不够成熟，许多方面也还在摸索，您觉得未来它最理想的状态是什么？

　　李小波：一般意义上的房地产是解决基本的居住问题，旅游地产是实现人居的理想问题，所以，旅游地产的理想状态就是实现从一般的居住功能向居住文化的转变。北宋《林泉高致》中提出的“可居、可望、可行、可游”的画论境界就是目前旅游地产应该追求的理想状态。首先，在开发上强化旅游地产尊崇自然和人文的理念，不能以项目为中心，而是把项目“种进”山野田园，实现文化的延续整合，把今天的新产品当成文化经典产品来做；其次，在空间的组织上，应该形成合理的区分，风景区的地产项目要与已经形成的观光区域、宗教朝拜修行区域、山地乡村或古镇的原住民生活空间有机嵌入，相得益彰，和而不同，不能将原有的山脉、水脉、文脉割裂甚至肢解，把山川名胜变成残山剩水；再次，旅游地产不能成为烘炒投机的产品，旅游地产不是富人的专利，历史时期保留到今天的美好景致无一不是自然与文化的珍贵遗产。所以对开发商的选择不能土地拍卖时的“价高者得”，而要综合考察企业其对旅游文化经营的经验、实力和人文情怀。同时，还要规划相关设施对业主进行人文熏陶，培养其对自然人文的情感，旅游地产不仅与山水相伴，更重要的是与里仁为邻。

　　记者：近几年，旅游地产明显“热”了起来，除了传统的房地产业，一些景区、酒店甚至旅行社都开始涉足这一领域。您认为，在进入这个领域之前，它们最应该做哪方面的“自我审视”？

　　李小波：旅游地产之“热”有两个重要因素，一是国家对城市房地产的调控，一系列较为严厉的政策，使得许多企业认为旅游地产的潜力巨大，纷纷抢占有限资源，做长远打算；二是旅游地产的客源群体往往属于中高端市场，利润空间比普通房产要高。但是，进入前必须有一定的自我审视：一是专业性，不能简单地认为只要占领了自然人文环境好的区域就能做好，旅游地产除了居住功能外，对于相关的游览、休闲、度假、养生等方面具有较高的要求，没有专业的眼光和设计营销管理方面的经验，有可能不能适应市场需求。二是预见性，旅游地产的发展具有一定的超前性，现在占有资源后开发的周期如果滞后，如何去预测未来的市场走势，预防市场风险，要有足够的思想准备。三是风险性，旅游地产涉及政策、环保、社区等更为复杂的问题，如果一个环节处理不当，会带来一系列连锁反应。现在许多以乡村旅游为名进入地产，在国家严格的土地政策下，对农民的安置和赔付是一个长期的过程，同时在农业产业化的背景下，农业的投入和回收期也是较长的过程。四是季节性，旅游地产与旅游相生，具有一定的季节性，许多旅游地产属于季节的避暑避寒疗养等专项产品，市场在选择旅游地产作为投资对象时，对闲置成本考虑很多，所以在产品设计时要予以充分的考虑。

　　记者：一些学者指出，在国内，不少时候，“旅游”和“地产”已经成为两张皮，只是各取所需而已。如何让“旅游”和“地产”实现有机融合和良性发展，您觉得解决这一问题的最切实的手段是什么？

　　李小波：从政策层面看，严格执法必须长期不断地执行，以旅游的名义开发地产是普遍的现象。过去由于风景名胜区的法律限制，就连纯粹的旅游开发都严格控制，地产项目很难涉足。但现在随着度假旅游的兴起，风景名胜区成了房地产的稀缺资源，在法律的前提下向市场开放是必须坚持的原则。在旅游房产名义下的违法行为都有产生，必须杜绝，比如，在风景区核心区和可开发区的边缘游离是常有的现象。有的开发商以土地流转乡村旅游的名义取得土地后，甚至进行地下文物的挖掘活动。有的政府为招商引资，在“占补平衡”的政策下，将农业土地的指标居然调到了山上，以腾出土地供地产开发等等。

　　从技术层面看，科学管理是关键，城市房地产开发有城市规划法做保障，红线难以逾越，旅游地产到了山区和乡村，就存在许多可以游离的空间，除了开发商在建设指标上频频越界外，在旅游+地产的规划模式上，先地产项目后旅游项目的现象普遍存在，甚至先地产后就不做旅游项目了，留下大地上的败笔。

　　从文化层面看，旅游地产开发必须具有人文的情怀，国外许多国家提出旅游者必须是热爱自然和人文的人，作为开发商、规划师和业主都要有这种长期的情怀，否则，旅游地产会失去应有的品味。一流的旅游地产规划不是用笔在勾画，更重要的是用脚去丈量山水，用身心去贴近大地，才能规划出极具文化内涵的作品，而不是将城市里享受复制到自然之中，把业主当成住养的“宠物”。

　　所以，以法律为保障，以管理为手段，以文化为情怀是实现旅游地产良性发展的最切实方法。