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一、稳定房价成为未来一年要抓的头等大事
随着房地产市场调控难度的增大，来自通胀压力、汇率压力、投资渠道匮乏等各种外部因素的影响也越来越多。
2010年12月26日，国务院总理温家宝再次重申稳定房价的决心和承诺不变，国家将从两个方面继续加大力度以稳定房价：一方面，加大保障性住房的建设力度；另一方面，继续抑制投机。
在住建部年终工作会议上，住建部部长姜伟新明确表示，在既有的调控政策之外，还将进一步细化已经有的调控政策，并会同有关部门储备调控政策。
对于2011年房地产价格，大部分专家持稳中有升的意见。中国社科院财贸所城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞却认为，未来会稳中有降或是稳中略降，主要有以下几点理由：一是中央住房调控政策与宏观调控政策方向一致；二是中央在住房调控问题上态度坚决、意志坚定，对房价采取了露头就打、见高就打的策略；三是预计在2011年保障性住房的投资会大幅增加，住房保障力度会明显加大；四是住房投机已经受到了抑制，住房消费者的预期继续发生分化。
对于未来的房地产调控，大家都认为这不仅仅是行业本身的事情，只要调控政策大方向不变，调控的效果就会逐渐显现，市场关系会回归到正常的状态。但房地产宏观调控和调房价是明显的两回事。
二、房产税试点改革势在必行
关于房产税的话题，在整个2010年都处于一种持续升温的状态。从目前的市场情况看，房产税试点已是箭在弦上，在2011年正式推出已是大势所趋。
2011年1月9日在重庆“两会”上，重庆市政府提出将对房地产市场加强财税调节，并确定开征高档商品房房产税。
重庆市市长黄奇帆在政府工作报告中提出，重庆将完善“双轨制”住房供应体系，今年新开工公租房1350万平方米，通过加强土地供应、税收约束等调控，促进房地长市场结构合理、供求平衡、秩序规范。“十二五”期间，重庆将加强财税调节，开征高档商品房房产税。
据悉，财政部已经原则同意上海、重庆开征商品房房产税，具体实施方案由地方政府制定，报财政部备案。重庆市正抓紧完善相关方案，有望在今年一季度出台文件开征高档商品房房产税。
“从短期看，房产税试点的推出对市场预期肯定会形成打压，对短期内抑制房价的上涨有利。”陈国强表示，不过由于试点的范围有限，其向全国范围内推广的时间更是漫长，因此不能指望试点的推出就能对市场产生根本性的影响。
三、保障性住房建设力度继续加大，住房供应“双轨制”将逐步形成
在去年12月中央经济会议中，首次将“保障性住房体系”和“商品房体系”并列来提，成为最大亮点，形成市场与保障“两条腿走路”的新格局。2010年和“十二五”房地产建设的在前三年，即2010年至2012年，保障性住房建设仍将是政府力推的重点工作。
在2010年基础上，2011年保障房建设供应计划继续加大，全年计划完成1000万套，十二五规划期间计划完成3000万套。
2011年1000万套保障房的推出，意味着每20户家庭将拥有一套保障房，这种供应力度很大程度会分流商品房刚性需求，形成市场预期的观望，但真正实现起来，地方政府压力相对较大，与商品房供地的冲突不可避免，以保障房每套50—70平方米计算，1000万套保障房就意味着5亿--7亿平米，接近2010年全年住宅交易量，满足上述土地需求，要么对商品房用地形成“挤出效应”，要么进一步增加土地市场总量的供应。
“保障性住房能否在今年，甚至在未来成扮演更为重要的角色，最关键的问题仍然在于政府在推动保障性住房建设时的执行力。”陈国强认为，面对今年提出的如此大规模的保障性住房建设计划，中央和地方政府如何在土地、资金等各方面保证其实施将是一个严峻而现实的考验。
四、开发企业融资难度加大，流动资金将面临巨大考验
调控政策的出台将对开发企业的市场信心有所影响，加息、准备金率上调，开发商贷款门槛、成本双双提高，融资难度在加大，而北京市又率先出台了预售资金监管政策，开发企业普遍面临较大的资金压力。针对下半年房地产信托业务增长迅猛现象，银监会在2010年11月20日下发通知，要求立即对房地产信托业务进行合规性风险自查，并逐笔分析业务合规性和风险状况，亦要求信托公司积极防范房地产市场调整风险。随后，包括中融信托、平安信托等在内的多家信托公司，立即暂停自家的房地产信托业务，响应银监会自查要求。
在房地产开发融资渠道一再受阻的情况，作为融资成本较高的信托业务也出现了被叫停的风险。再加上调控基调之下，2011年销售预期并不乐观，开发商资金将面临巨大考验。
五、热点城市拿地难度加大，大型民企战略重心向三、四线城市偏移
尽管大部分城市在2010年四季度都加大土地供应量，一些企业也会相应提高土地储备，但是开发商平衡开发风险、投资回报、企业战略发展等多方因素，相对稀缺的优质地块仍会受到市场的青睐，尤其是对于利润要求较高的民营企业。而一线城市的热门地块总价高，除了对开发企业的资金要求非常高之外，还存在许多不确定的未知因素。
以北京为例，综合评标的土地出让方式正成为主流，尤其是那些热门地块，在这种评标方式下，最终取得热门地块的开发企业多为综合实力强的央企，而实力雄厚的大型民企更多的只能通过“捆绑”央企，进行联合拿地方式，像2010年万科北京通过与中粮、住总、五矿等进行战略合作，最终拿地。
土地稀缺、资金紧张和政策窗口等客观因素的压力之下，二、三线城市建设速度在加快，投资回报率较高，风险也较小，同时，当地政府基于政绩考虑，招商引资的需求比较高，同又时寄希望于大型开发企业的进驻，能够为城市建设和发展带来新的活力，往往给予更好的条件，大型民营开发企业业务重心向三、四线城市转移已成趋势。
六、新一轮“兼并潮”使房地产行业在市场调整中洗牌
作为典型的资金密集型行业，2011年房地产行业的“缺血”局面将加速行业洗牌，因为各渠道都在严控房地产行业的风险，有限的放款额度和严苛的放款条件，都将倾向于综合实力强的大型品牌开发企业，而资质较差的中、小开发企业将面临更大挑战。
同时，在楼市调整期，购房者的风险控制意识也有所提高，更愿意信任品牌开发企业的产品，故有限需求的释放也将更加集中。资金困难、销路受阻的中小开发企业将被挤压出去，在普遍缺少退出机制的情况下，新一轮的企业“兼并潮”将会出现，房地产行业将在市场调整中洗牌，垄断程度将愈演愈烈。