标题：最严厉调控压不住高昂房价

  在“史上调控最严”的2010年楼市，“调控”二字贯穿始终。但就在这样高压政策的不断打压下，地价、房价仍然坚强上行，并没有如人们所愿低下那高昂的头。2010年末房地产市场反弹引发了人们对新一轮楼市调控的强烈预期。去年底，温家宝总理、李克强副总理、住建部姜伟新部长等先后在不同场合表明了“调控房价绝不会退缩”的态度。可以说，2010年的楼市，在调控中启幕，最终又在“第三轮调控何时降临”的猜测中落幕。

    去年全国土地出让成交总价款为2.7万亿元，同比增加70.4%———国土资源部负责人1月7日在全国国土资源工作会议上披露的数据，揭示出2010年国内土地市场的一场“盛宴”。

    与此同时，房地产企业享受着新一轮市场狂欢。据中国房产信息集团联合中国房地产测评中心最近共同发布的《2010年度中国房地产企业住宅销售排行榜》显示，全国近40家房地产开发商闯入百亿元行列，主要的30家房企累计销售金额近8700亿元，销售面积为8449万平方米。按此计算，开发商的销售均价达到每平方米10286.42元，同比上涨23.98%。

    在“史上调控最严”的2010年楼市，“调控”二字贯穿始终。但就在这样高压政策的不断打压下，地价、房价仍然坚强上行，房价并没有如人们所愿低下那高昂的头。地王、限购、限贷、抢房等一系列热词让我们对2010年的楼市记忆深刻。

    楼市调控“后浪推前浪”

    2010年的房地产市场调控大致经历三个阶段，可谓“后浪推前浪”。

    为拯救受2008年金融危机影响的惨淡楼市而出台救市政策，换来的是2009年房价一路狂飙。为了遏制房价这匹脱缰野马，国家打出一系列“组合拳”试图拽紧房价缰绳。

    1月份，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，包括增加供应、加强监管、加快保障房建设、落实政府责任等方面的11条措施，被业内称为“国十一条”。二套房首付比例提至40%，以“抑制投资投机性购房需求”。国务院第一次出拳相对温和，意在防范房地产市场过热。

    不过，市场并未如人们希望的那样步入平稳轨道。全国“两会”过后，各地地王频出，更是搅动着地市、楼市快速升温。

    4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》“利剑出鞘”，楼市严厉调控正式拉开序幕：二套房贷收紧、严控房地产用地供应、部分地区三套房停贷，而且“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”。

    然而，楼市经过一段时间的“拉锯战”后，房价仍然不降反升。9月29日，国家有关部委又不得不出台措施遏制部分城市房价过快上涨：二套房首付提高至五成、三套房全面停贷、外地人购房需提供一年以上社保证明等。紧接着，各地限购、限贷等细化措施密集出台，形成楼市调控的又一轮“冲击波”，楼市迎来了短暂的平静。

    临近年末，各地地王躁动又刺激楼市神经，新房、二手房成交量持续攀升，全国70个大中城市房价环比上涨……调控现状与公众预期仍有很大差距。

    “限购令”难阻房价上行

    “限购令”始于“4·17”新政后北京市出台的执行细则。去年4月30日，北京市率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”，成为第一个吃“限购令”螃蟹的城市。“9·29”二次调控后，先后有上海、广州、天津、南京、杭州等16个一、二线城市推出限购政策。各方当时认为，行政手段直接出手叫停部分购房行为，不啻为过热的楼市注入了“冷却剂”。

    正当市民纷纷揣测金华会不会出台“限购令”、“限购令”何时执行时，去年11月26日，永康市政府率先发布《关于进一步稳定我市房地产市场加快保障性住房建设的实施意见》，明确提出“限购”：自该《实施意见》发布之日起，暂定本市及外县市居民家庭只能在该市新购买一套商品住房。对违反规定购房的，不予办理房地产登记手续。这是我市范围出炉的第一个房产“限购令”。永康也因此成为全国第一个出台“限购令”的县级市。该“限购令”被网友称为“县城最严厉楼市调控措施”。

    尽管楼市调控政策一波接着一波，持币待购的市区一事业单位职员小王心情并不轻松。去年5月，婺城新区一楼盘房价才4000多元/平方米，小王本打算出手购房，但考虑到“4·17”新政刚出，决定等等看，希望房价有所回调。谁知到9月底，这个楼盘的房价涨到了快6000元/平方米。正当小王准备下单时，“9·29”二次调控又来了，看到调控力度很大，他决定再等等。结果到了年底，这个楼盘的房价已经涨到了7000元/平方米。他无奈地说：“没买房什么都是浮云！”

    去年12月以来陆续披露的统计数据也让人看到了市场“顽强”的一面。全国多个热点城市12月以来呈现量增价稳乃至量价齐升态势，许多城市房价保持在新一轮调控以来的新高位。国家统计局数据显示，2010年1～11月，全国商品房销售额达4.23万亿元，同比增长17.5%，接近2009年全年水平。业内人士预测，由于12月数据集中报送，加上部分城市地价、房价出现大幅攀升，去年全国商品房销售额有望突破5万亿元，创下历史新高。

    新一轮调控会否开始？

    2010年末房地产市场反弹引发了人们对新一轮楼市调控的强烈预期。去年底，温家宝总理、李克强副总理、住建部姜伟新部长等先后在不同场合表明了“调控房价绝不会退缩”的态度。可以说，2010年的楼市，在调控中启幕，最终又在“第三轮调控何时降临”的猜测中落幕。

    去年，有关房产税的坊间传言持续不断。近日，财政部已经原则同意重庆开征商品房房产税，似乎表明房产税试点已箭在弦上。

    房产税会不会成为压垮房价的最后一根稻草，我们不得而知。但是，在新的调控政策出台前，必须检讨以前的调控为何会陷入越调越涨的怪圈。无论限贷还是限购，只能是一种中短期政策，并非长久之计，如果长期实行，肯定会扭曲市场关系。何时退出，主要取决于调控的目标和效果是否能够达到预期。

    房价走高的最根本的原因是土地财政和宽松货币政策。地方政府在楼市调控中动力不足，原因或在于对地方利益的考量及其对土地财政的高度依赖。货币政策的松与紧，直接影响房地产市场的资金面。在通胀预期驱动之下，投资甚至已经成为一些人的刚性需求。

    要真正稳定房地产市场，必须正视根子问题。首先需要正视土地财政问题，其次是整个经济的货币供应问题，而不是急着出台什么新的税收政策。