标题：政策寒风凌烈 地产傲然屹立

　　上周申万房地产指数从2732点上涨至2900点,跌幅6.14%,涨幅居行业板块首位,从2010年12月21日开始,地产板块走势强于大盘,呈量价齐升走势。本周前两个交易日,房地产板块涨幅同样位居各板块首位。

　　2010年以来,房地产行业的估值水平不断下降,处于底部区域。房地产行业较低的估值水平与市场对行业的预期不乐观或者缺乏信心有较大的关系,因此,估值水平的修复需要市场对行业信心的恢复。信心的恢复可来自多种渠道,如政策压力的舒缓、企业业绩的超预期等等。在销售畅旺的市场背景下,2010年房地产企业的业绩仍有望亮眼。同时,从2009年和2010年1-11月的商品房销售及结算情况来看,预计2010年房地产企业整体业绩将有望实现稳步增长。而市场对地产板块信心的逐渐恢复为地产股的上涨提供的有力支撑。

　　房产税试点 近期影响较小

　　近期有消息称重庆市政府将对房地产市场加强财税调节,并确定开征高档商品房房产税,上海试点房产税在2010年12月9日已获得中央批准。房产税的推出时间似乎在拉近,但从有关消息情况看,目前只是原则上通过,具体细节仍在研究中。我们认为房产税推出对房地产行业的健康和稳定有着重大的积极意义,较大范围推广仍需要较长时间。目前来看主要是一线热点城市开征的可能性较大。

　　从目前重庆和上海有关房产税出台的基调看,重庆针对高档商品房开征房产税,上海是针对新购商品房起步开征。房产税开征所涉及的因素很多,试点开征只是“试水”摸经验。目前只是重庆和上海个别城市试点,并且在这二个城市中也没有对所有房屋进行开征,影响应该是局部的和很小的。而对房地产上市公司的影响较大的是公司开发项目主要在这二个城市的开发企业,影响只是局部并要区别对待。对整个行业的影响短期仍较低,前二年房地产开发企业较好的收入仍能保障公司在2011年良好业绩。

　　地产压力与机遇并存

　　在“保民生”上升为发展中的突出矛盾后,房地产行业所处的政策环境趋向不利。从政府的态度来看,调控的目标似乎不只是“遏制房价过快上涨”,而更愿意是“让房价回到合理价位”。2011年,政府已明确将“保民生”的工作任务提高高度,预计紧缩的房地产调控政策将不会放松,而且有可能更加严厉。

　　市场对房地产企业的担忧最主要的就是资金链方面,房地产企业开发所需资金高速增加,而新购置的土地需要投资以及未来拿地价格升高,对房地产企业的资金实力提出了更高的要求和更严峻的考验。由于房地产企业在各种融资途径上均遇阻,企业筹资难度加大,现金流压力将逐渐增加。

　　在严厉的宏观调控政策、迅速恢复的国内经济、缓慢复苏的欧美经济等宏观背景下,2010年,国内房地产市场的发展呈现出了比以往更复杂的局面。2011年房地产调控政策可能出现以下三方面的变化方向,包括政策调控的着力点在保障性住房体系的搭建、房地产贷款政策有可能更加紧缩、房地产税收制度改革有望实现推进。整体而言,商品房销售的情况仍旧向好,房价上涨步伐有所放缓,土地市场较为活跃,房地产开发投资保持快速增长。总体而言,预计2011年的宏观经济环境将不会改变房地产行业良好的发展趋势。

　　投资策略

　　2011年相对于2010年而言,地产行业本身的政策风险是相对较低的。主要理由是政策出台取决于价格走势,201年行业自身供需环境发生较大的改变,价格不存在大幅上扬的动力,决定行业本身的政策的压力较轻。预计2011年政策将以延续已有出台政策为主,新政主要围绕在房产税出台和限购城市范围扩大。在政策压力相对较低的情况下,股票走势将逐步反应企业业绩增长,估值逐步修复,建议把握阶段性的投资机会。在结构性投资策略上,建议关注三条投资线索:

　　一是基本面较好、业绩增长较为确定、价值被低估的大型房地产企业,包括万科A、保利地产、金地集团、招商地产等;二是拥有较好的成长性、业绩增长较为迅速、估值较低的中型房地产企业,如首开股份、荣盛发展、中粮地产等。虽然整体房地产行业估值偏低,但是从市值分类来看,大中型房地产企业才真正被严重低估。数据显示,市值在300 亿元以上的大型房地产企业的市盈率与全部A 股的平均市盈率相当,甚至不足20 倍,价值被严重低估;市值在200 亿元到100 亿元的偏大型房地产企业的市盈率在30 以下,价值也在一定程度上被低估;而市值在50 亿元以下的小型或偏小型房地产企业的平均市盈率达到了384.40,处于相当高的估值水平。因此从估值上来看,大中型房地产企业具有较好的投资价值。

　　在对住宅市场调控日益严厉的行业背景下,商业地产成为房地产开发商扩大利润来源、稳定公司收入、增强公司可持续发展能力的新发展方向。随着中国经济的快速恢复和发展,国内消费规模和消费能力的不断扩大,商业地产未来发展前景广阔,价值增长潜力较大。个股建议关注世茂股份等。