标题：易小迪：土地重压之下的房地产出路

　锐意创新，和谐成长。以“决策中国地产2011”为主题的2011年(第二届)中国地产领袖年会暨地产同行新春团拜会于1月16日下午在北京香港马会盛启华幕。

　　以下为阳光100董事长易小迪(微博 博客)演讲实录：

　　易小迪：改一个题目，关于土地重压之下，房地产出路。大家都知道，现在土地的属性越来越重。我们自己拿地原来一个原则，十年前这个地价要超过房价20%就不要了；五年前超过30%咱们就不要了；现在低于50%你也拿不着地，甚至有些地方面粉比面包还贵。其实现在房地产地价已经远远接近房价的走势。

　　为什么这么高了，大家争前恐后还在拿地呢？那天看徐建新教授的讲话有一个感触，他说什么叫贵，什么叫便宜？一个东西还在涨价，你能说他贵吗？贵了还在涨，明年就不贵了；一个东西掉价，你能说它便宜吗？所以，房价、地价还在涨，所以它现在不贵。所以，我们说土地的压力越来越大。仔细算一下，我们卖出的房子重置成本，实际上开发率几乎为零，这就是重置土地成本带来的。

　　当地价越来越高的时候，土地的储备越来越成为衡量企业一个重要的指标，你不做也不行，你做土地储备当然是一个风险，有压力；但是你不做土地储备，很可能安乐死，你赚了很多钱，这个行业已经出局了，因为你钱捂得越久，地越买不起。所以，房地产这些主要负责人，他们首先关心的是买地的问题，如何融资进行买地。你说成本，有人讲，拍卖市场上10分钟一个亿，谁能控制一个亿下来？说质量，说房子只要形势好，随便涨一、两千块钱，所以跟品质关系、跟品牌关系越来越少，它导致房地产竞争的属性、投资的属性确实在加大。

　　我还看到了越来越多的资本在进入这个市场，由于它只有资本属性，所以很多企业赚了钱，无论是民营企业还是国营企业，他想干什么，他想买一块地，很多基金有钱了，找我们联合开发买一块地，包括大型的工业企业、品牌企业，也包括非常有钱的国企。

　　所以，这种情况下，土地市场怎么能一下子冷却下来，所以现在土地市场是一个怪兽。一是土地供应越来越冷却；二是价格越来越高。如果不能改变这种现状的话，房地产市场是畸形发展。畸形发展的第二条，我可以预测到，调控政策会更严厉、更多，因为它一定会针对这个房价、针对这个市场不断的出调控政策。调控政策市场手段已经不管用了，它已经用行政手段了，所以房地产很多环境会回到计划经济的轨道上去，规划经济有一个属性，就是短缺，所以土地市场是计划经济，它肯定是短缺的。如果房地产还有更多的政府的行政手段把它变成一个半计划经济，那还是一个短缺。所以，这个市场还是一个畸形，所以这个我觉得这是房地产面临的更大的困境，可能还有很多很多别的问题，但是这是最重要的问题。

　　民营企业也好，一般的房地产怎么办？

　　第一，现在看来，如果你不打通资本市场，你就很难取得大的成功。怎么打通？你自己想办法去。各式各样的办法，你必须要打通。所以，这个属性是非常明显的，你要是不打通，基本上你就输在起点上。

　　第二，必须要树立品牌效应。你应该通过你品牌的形象，整合资源，树立自己细分市场的地位。如果你不能更多做得更大的时候，一定要在细分市场上有自己的地位和品牌影响力。

　　第三，还要有出路。如果你有足够的耐心，你应该更多前瞻性的开发一些新的城市、新的产品，包括旅游地产、商业地产。

　　第四，应该持有一定的物业经营，现在我们做土地储备，是因为土地涨价很厉害，没有人做物业持有经营问题，现在很多大城市，物业经营收益是它全部利润的接近一半，因为它必须在持有物业上产生收益，必须要有专业能力和专业品牌，这对很多我们今天中国粗放式的经济来说是一个很大的门槛。其实你持有土地是没有收益的，如果不涨价它是有风险的，但是你持有物业，双重效应都会取得。我想要通过这些方式来规避这些风险，这个问题现在一直看不到解，我们要来应对它。谢谢大家！