地产巨头“强者恒强”
2010年，在大家都考虑如何过冬的时候，在土地公开及非公开市场上，那些地产行业的巨头们却加快了攻城掠地的步伐。2010年上半年，杭州和广州两地TOP3企业市场占有率均高于25%，北京、天津、深圳等热点城市TOP3企业的占有率也保持在15%左右且略有提高，从全国范围来看，2010年，TOP3和TOP20房企的市场集中度同比分别由2009年的6%和17%提高到了7%和18%。
不难看出，国家对房地产市场的干预实际上正在造成行业的变革，具有规模和资金优势的地产巨头趁势加速扩张，而中小企业的市场却在不断被蚕食，“强者恒强”的定律正在发挥作用。从长远来看，国家政策的不断施压、供求关系不断缓解以及市场竞争加剧，将共同压缩行业的平均利润率，以往供不应求阶段以获取土地红利的盈利模式将逐步被取代，那么，在资金、品牌和管理方面都不具备竞争力的中小房企该何去何从呢?
低成本扩张的路径
其实，土地获取作为微笑曲线的高溢价端仍然是企业生存的不二法则。如何获取土地，或者说如何低成本获取土地以实现低成本扩张将成为未来中小企业突围的关键。
作为企业管理层，要充分意识到低成本扩张是作为成本控制的一种手段，并非坐享土地红利，低成本扩张本质即是低成本拿地、低成本运作项目。在当今的市场环境下，招拍挂越来越沦为行业巨头的乐园，中小企业在公开市场拿地反而成为一种机会型方式，短期可以搏生存，但从长远来看，区域布局无法形成，产品缺乏特色，难以维持发展。因此，如何低成本拿地以实现快速扩张，成为摆在中小房企面前的又一道难题。
低成本扩张的路径有很多种，较为常见的有一二级开发联动、旧城改造、工业圈地、大股东投资带动、商业改善、BT/BOT置换、兼并收购以及保障房建设8种方式，每种方式都具有自己独特的优势和资源需求。大股东投资带动主要是通过大股东对地方区域进行产业投资带动当地经济发展，政府划拨一定量的土地或以低廉的价格出让作为回报，这种方式往往要求背后有强大资金实力的股东作为支持，最为典型的案例就是华侨城的旅游地产。BT/BOT置换也与此大同小异，但需要有工程总承包资质的建安队伍作为支撑。工业圈地指通过工业地产的模式，结合产业新城的开发，获取价格低廉的工业用地，再以政府补贴支持下的商住用地变性方式进行商住地产开发获取高额收益，其中持续的资金保障以及区域开发能力是成功的关键，同时也为商住地产开发商提供了创新的思路。
投资决策要预判风险
对于具有相关多元化的业务、招拍挂市场经验缺乏、手中资金有限、开发能力不足的中小房地产开发企业，低成本扩张战略可能成为其首要选择。我们在对某央企集团房地产中心“十二五”
战略规划进行战略诊断时发现，过去几年，企业基本依赖集团的资金投入进行发展，自身资源和开发能力并未得到快速提升，在未来集团明确表示降低对房地产中心资金投入力度的情况下，前景堪忧，但通过进一步分析发现，其目前的房地产开发、建安和工业地产三大相关多元化业务可能成为摆脱困境的重要筹码。通过挖掘三大业务各自的潜力，制定了短期以工业圈地和BT/BOT置换为主、其他拿地方式为辅的低成本扩张模式以走出困境，长期走向常态的战略。
低成本扩张，对特定的企业来说不失为一个突围的模式，但同时也是一条险路，存在着一些隐患。低成本扩张，首先对投资决策能力尤其是拿地阶段对风险的预判能力要求较高，政府划拨或低价出让的土地大多数为毛地即未进行一级开发的土地，拆迁进度和政府基础配套设施施工进度是难以把控的不确定因素。如果不能提前对地块存在的隐患做出正确判断，可能会造成开发进度延迟，存货长期占压而周转率低下，从而导致净资产收益率低下。其次是对内部协同经营能力的要求较高，通过BT/BOT置换、工业圈地等业务协同方式拿地，需要建立相应的内部管理机制，尤其是合理的激励机制和补偿机制，否则内部积极性不高甚至消极怠工，拿地策略难以贯彻执行，阻碍业务的发展。
总之，低成本扩张的规模要适度，既不能盲目扩张，贪大求全，也不能畏手畏脚，错失机会。企业只有结合自身的资源和能力，寻求适合自身发展的低成本扩张方式。