2010年，对于中国房地产市场，世联研究将其概括为：“政策向右，市场向左”。虽然中央政府出台了“史上最强的政策组合”，但市场似乎并不受力，依然表现出其应有的活力：万科年度销售额首次突破1000亿元，北京、上海等地的土地出让金突破1000亿元，外资开发商在华注册数量首次突破1000家……市场的表现和政策的强度对比，用个成语来说，就是“南辕北辙”。也就是说，这一轮的宏观调控，调控政策基本上是失效的。
为什么自2003年开始的中国房地产市场宏观调控始终无法走出“越调越高”的怪圈？市场使然？政策使然？制度使然……专家、学者、官员、业内人士一直争论不休，却没有给出一个令人信服的答案。对此，世联研究认为，土地财政、货币政策、保障住房的缺位、开发商融资渠道的多样化、不同城市之间的差异、开发商的城市布局、旺盛的市场需求、居民财富的增长等八个方面的问题是导致长期以来中央政府对房地产市场宏观调控失效的深层次原因。
以上八个方面的问题是长期政治、经济、社会发展过程中积累的结果，不可能在短期内得到有效解决，这也就意味着中国房地产市场调控的路还很长，任务还很艰巨。从老百姓的期望来看，2010年宏观调控是失效的，房价依然高居不下，这就决定了这一轮的宏观调控并没有结束，跨入2011年，中国房地产市场宏观调控还将继续和深化，从“治标”向“治本”发展。世联研究认为，2011年，房地产宏观调控有三个背景：
首先，政府必须通过宏观调控实现“取信于民”的政治目标。面对高房价，温家宝总理、李克强副总理、政府官员虽然在多个场合表明态度，但屡调屡高的事实却严重影响了政府部门的公信力，如何取信于民成为政府调控楼市的当务之急，可以说2010年中央对房地产市场的调控在很大程度上已经演变成为一个政治问题。
其次，只有控制住房地产市场价格的上涨才能有效控制通货膨胀。2010年12月召开的中央经济工作会议明确指出，“2011年我国将处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，同时将稳定价格总水平放在更加突出的位置。” 会议提出将稳定价格总水平放在更加突出的位置，意味着控制通货膨胀、管理通胀预期已经成为宏观调控的首要任务。因此，可以看出，2011年中国经济将依然面临着严重通货膨胀的威胁，只有以房地产为代表的资产价格的上涨得到控制，通货膨胀才有可能得到有效控制，对房地产市场的调控是控制通货膨胀的内在需求。
第三、继续实施严格的宏观调控，为保障性住房的建设与供给争取时间。以政府为主导的保障房建设在2010年迅速推进，2011年中央政府将通过转移支付、房地产基金等方式建设1000万套保障房。宏观调控的持续能有效地为保障房的建设争取充足的时间。
那么，在这样一个大背景之下，2011年中国房地产市场将会怎么发展？世联研究认为，对于2011年的中国房地产市场，无法进行准确的量化预测，比如房价会跌多少、成交量会增加多少等，而且这种量化预测基本上没有任何意义，市场的不确定性让这种量化预测的结果成为人类智力的盲点。
要准确分析2011年中国房地产市场的发展趋势，必须从一个框架着手、从现实和逻辑着手、从最基本的政策分析着手，必须抛弃量化预测的惯性思维方式。对于2011年，世联研究认为，必须从以下方面来看：
第一、调控主线：中短期以抑通胀、降房价为核心，中长期将逐步推进制度化改革，促进房地产业平稳健康发展。降房价，是民生问题，抑通胀是经济问题，两个问题在2011年交织在一起，共同形成“降物价”这个问题。这是短期。从长期来看，2010年的宏观调控，政府被动地拉开了房地产市场制度性改革的序幕。主要表现在保障房建设提升到政治高度、房产税在全国范围制造政策舆论环境。保障房大家没有异议，只有期待，政策的舆论环境很好；而对房产税来说，各方面依然充满了异议，政策的舆论环境并不支持。
尽管如此，世联研究认为，2011年房地产市场宏观调控的主线，在短期控制物价、管理通胀预期的情况下，将逐步地、有计划地向长期的制度化建设倾斜。
第二、调控逻辑：“抑需求、促供给”的调控逻辑不会变化，主要原因是没有可以替代的更好的逻辑。抑需求，主要还是继续以“限贷、限购”两个主要政策为核心，打击投资投机，挤压市场泡沫，把市场需求向住房的消费或者叫居住需求引导；促供给，主要是针对开发商，收紧银行信贷向开发商的流动，加之需求被抑制，商品房的预售款减少从而收紧开发商的资金链，逼迫其降价销售，达到让房价下降的目的。2011年，中央的宏观调控逻辑基本上还是以上述思路为主，因为这个逻辑在2007和2008年的调控中被证明是非常有效的。
第三、调控政策：从政策储备来看，2011年的宏观调控政策，主要会有问责、信贷、限购、税收、供给、监管等六个方面。其中，问责、限购、供给、监管属于行政政策，信贷、税收属于市场手段。
1、问责：严格实行问责制。包括中央对地方的问责、地方政府对开发商的问责等。
2、限购：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。
3、监管：规范房地产开发企业行为；暂停违法违规企业其发行股票、公司债券和新购置土地。
4、信贷：调整90㎡以下首套房首付款；严格二套房贷；停止三套房贷款；管理消费性贷款；首套房贷利率升至8.5折及以上；严肃处理违规商业银行等。
5、税收：土地增值税的清算；以家庭为单位调整契税征收标准；房产税改革试点等。
6、供给：严格住房用地供应管理；严格住房建设年度计划的管理；保障性安居工程建设任务。
2011年，调控政策会视市场发展的情况而使用。如果市场反弹力度较大或者潜在的反弹意图明显，政策很有可能从下面四个方面进行调控：
1、政策严格执行。之前没有得到严格执行的政策会继续落实、严格执行。比如严格征收土地增值税；
2、政策力度加强。比如，购房首套房的首付比例提高，目前是30%的首付，可能提高到50%，甚至更高；
3、政策范围扩大。比如，目前限购城市有19个，未来很有可能继续扩大。
4、新政策的出台。
第四、市场走势：市场走势包括供给和需求两个方面。如果开发周期以1.5年来算，则2011年上半年或面临着供应不足的局面，真正的供应高峰应该在2011年下半年和2012年上半年。这就意味着有效供给的不足依然会对房价形成有力的支撑。从这个角度来看，房价在短时间内下降将呈现刚性。从历史规律来看：2007年9.27调控后，成交量二次触底后价格才真正触底；本轮有延续这种规律的趋势。
2011年中央对房地产市场的调控政策不会放松，一方面是因为市场的力量在不断积聚，变的越来越强，时常有冲破政策的表现。12月份，各地市场又一次出现反弹，成交量出现不同幅度的上涨，根据量价规律，成交量的持续上升必然带来成交价格的上扬。政策松动或退出一定会导致市场报复性的上涨，前面的调控将前功尽弃，招致更大的民怨以及政府公信力的再一次丧失。另一方面，2011年中国房地产市场因为许多制度性的问题并没有解决，市场旺盛的需求包括居住的需求，增值保值的需求、保障的需求、发展的需求等依然存在，加上购房者日趋理性而形成的强烈的市场预期，投资渠道的匮乏、财富的增长等因素，成交量和成交价还会得到有力的支撑。
综上所述，2011年，中国房地产市场将是一个“不好，也不坏的市场”。政策继续趋紧、市场上升的因素依然存在，市场在两股力量的博弈中保持平衡发展。而开发商面临的最大压力依然是受政策调控，无法继续获得大量的运营资金，市场需求被抑制，无法通过产品销售获得更多的预售资金。2011年，中国房地产市场上企业兼并、收购或将导致市场的重新洗牌。
2011年，中央政府会在以下四个方面继续其宏观调控的工作：
第一、继续加大保障房供给，尤其是公租房的建设和供给，而且要地方政府落实到地。
第二、继续严格执行限贷政策，打击投资、投机，把市场向自主需求引导。
第三、解决影响房地产的根本问题，如土地财政，从制度上长期、持续解决房地产市场的根本问题。
第四、鼓励民营资金进入保障房建设市场，保障房建设模式逐步形成，形式多样化。