标题：刘晓忠：应创造条件允许小产权房入市

改革土地市场，实行同地同权，取消地方政府抽离土地级差地租的制度体系

本以为严厉的楼市调控能锁定脱缰的房价野马，如今看来确实决策层的一厢情愿。继最近中国社科院预计今年房价将上涨15%后；日前中国社科院财贸所的《中国住房发展报告(2010—2011)》显示，35个大中城市平均房价泡沫达29.5%，中国面临经济房产化风险。

越调越涨的房价，令78家非房产主业的央企对国资委早在3月18日发布的清退令置若罔闻。这些央企“蜗居”房市(据悉其占市场份额不到1.5%)，正遭遇银监会的断粮之痛——敦促银行对主业非房地产的央企停发开发贷款。

应该说，近年来的调控与房价上涨的交互脉象向市场成功地注入了定势思维——当房价在调控中继续自我强化时，调控加码总是必备之选项；而当房价本就是泡沫时，房价上涨总被解读为是对未来的贴现。这种定势思维，使即便能用精湛的模型测度出房价泡沫数值的中国社科院也未能脱俗。严格而言，泡沫是一种感知状态，很难准确测度出泡沫水平。

当前最严厉的调控未能有效让房价稍息，确实暴露出了房市调控的两难之窘境。舆论一方面期待“传闻”中的房产税能成为房产调控的杀手锏，以多少挽回房市调控屡调屡败之颜面；另一方面也陷入了预测未来的混沌之中——日益加速的城市化进程、农业人口进入城市以及小城市居民涌向大城市置业等给房市带来的需求刚性效应，似乎已对冲掉了高房价对中低收入者的挤出效应，并使高企的偿债/收入率(偿付率)风险不在成为问题。无疑，从房市供需胶着、房价稍有回调后，就引发购房者聚合般的入场之现象看，纵然绝大多数人认为目前房价以呈泡沫状且不可持续，但在房价未来走势向上的判断上是一致的。

房价能在居民偿付率高企下还能继续加深其泡沫程度，应该归因于当前房地产业相对其他行业能产生较高的投资收益率，这种投资洼地效应让房地产能够承压史上最严厉的房产调控之打击。如以房市供给端为例，尽管开发商否认其房产暴力，但近年来产业资本纷纷寻找机会进军房地产业、08年金融危机之后央企集团军在全国横扫地王令当时诸多开发商抱怨面粉高于面包等，其本身佐证房地产开发供给端之投资收益是远高于其他行业的。同样房市需求端，纵然购房者都认同高房价，但绝大部分能支付首付款的居民都会选择或考虑购房。其原因恰恰在于房价泡沫给购房者带来的是高于其他家庭资产配置渠道的收益率。

因此，房价泡沫化程度越高，至少从目前看开发商、购房者的收益率就越高，经济社会资源都越向房地产领域配置。显然，这是任何泡沫化产业和经济共有的特征，与房地产市场的供需格局已经没有直接的关系。借用所谓的供需曲线来判研房价走势来制定房产调控，无疑是隔靴搔痒、事倍功半。这如同荷兰的郁金香泡沫，泡沫化支配下的需求是任何强大的供给能力都无法满足的。同样的例证如饥荒，阿玛蒂亚·森的研究发现，包括孟加拉饥荒在内的全球大部分饥荒大都不是发生在粮食歉收时期，很多是发生在粮食丰收时期和高管制社会。如孟加拉饥荒发生在孟加拉粮食歉收前。即饥荒本质上是一种粮价泡沫化——市场对粮食供应紧缩所带来的投资型需求推高粮价至中低收入者无法承受之程度，同时在政府供给管制相的互结合，就容易引发粮食的供给冲击，大面积的饥荒也就在所难免。

由此可见，房市调控试图调节供需关系以实现价格干预之效果，却无视当前扭曲的房市高收益率这一根本问题，其结果必然是调控失效。因此，矫正扭曲的房市高收益率才是当前根治房价泡沫化的根本之策。

而当前的楼市调控恰恰是在制造房市的高投资收益率。如近年来的房市调控，不论是供给调节和管制，还是需求遏制，抑或供需两侧同时着力等，都无形中推高或维系了房市投资的高收益预期。调控未能也不可能向市场传导出扭曲的房产投资收益预期发生改变下，调控力度下降或调控结束之时，房价的报复性上涨就不可避免。

同时，当前房市的双轨制格局和政府在房市防护性保障制度的缺位则是导致房市出现扭曲的高投资回报率的根因。其一，土地一级市场的地方政府垄断供给，既导致土地级差地租收益无法进入市场配置，又通过人为的土地供给抬高了土地级差地租，从而使市场价格信号无法有效配置资源。即土地供给的非市场化配置，致使市场机制无法自发调节房地产行业与其他行业的收益率，反而使土地的级差地租蔓延至整个房地产领域。其二，政府在房地产市场交易规范制度、信息透明度制度以及消费者保护制度等社会防护性保障体系上的缺位，导致房市交易成本居高不下，使房市扭曲的高投资回报率得以强化。

因此，医治房市顽症的对症之药并非是强化调控，而是加快市场改革。如改革土地市场，实行同地同权，取消地方政府抽离土地级差地租的制度体系，创造条件允许小产权房等入市，加强房市制度建设，降低交易成本和打击妨碍市场正义的各种行为等。这些长期缺位的改革能有效补位，无需房产调控，市场将自动完成政府未尽也无法完成之事，促使房价理性回归。