展望2011 楼市的走势历来是一个永恒的话题，进入2011年，成都的房地产市场是否会继续火热？新的热点板块将出现在哪里？如何保障民众的购房需求？本报邀请到成都房地产协会副会长兼秘书长黎光成、建发房地产集团成都公司总经理助理向进军、四川中原地产市场研究中心副主任周觅三人麻辣对话，不同观点精彩碰撞。
论剑2011 “明年（2011）1月份起，我就去哈佛做一年的访问学者，然后再去欧洲等地学习两年。”王石要离开了，但中国楼市并不寂寞。时至岁末年初，潘石屹、任志强、冯仑、叶檀等楼市名人也都没闲着，纷纷在各大媒体发表对2011楼市的看法。日前，潘、任二人更是把“战场”搬到微博《微访谈·人云屹云》,引发众多网友围观、讨论，有人更戏称任潘上演“二人转”。那么，2011年的楼市，到底走向何方呢？且看名人大腕是如何论剑2011。
调控不是一味打压市场 加大保障性住房供应，对中低收入人群来说是大好消息收紧银根不会对楼市产生太大影响
黎光成
成都房地产协会副会长兼秘书长 “进行房地产调控，就是单纯地打压市场、打压房价，其实这个认识不全面，应该说是一个误解。”在黎光成看来，调控应该“两条腿走路”，一条是政策调控，一条是加大保障性住房供应。“保障性住房和商品房是同一个问题的两个方面，两者都是解决居住问题的方式，都应该得到重视和发展。”黎光成非常认可成都的保障性住房建设，“成都通过经济适用房、廉租房、公租房等多种形式来实现对保障对象的‘应保尽保’，这在全国范围内也是走在前列的。对中低收入人群来说是大好消息。”
对于今年的成都楼市走向，黎光成认为2011年的两大主题词是健康发展、平稳合理。“经过了这么长时间的发展，成都的开发商和购房者都已经比较冷静和理智了，整个行业的大环境应该说也是比较健康的；同时，我认为今年成都房价的走势会是总体平稳且合理的。”
黎光成认为，在成都城市改造、城乡统筹的持续推动下，成都楼市的刚性需求数量较大。“仁宝等多家超大型企业相继落户成都，带来的是几十万常住人口，这么多人需要解决住房问题，都是‘刚性需求’。”对于今年的调控政策走向，黎光成表示，后续调控以完善现有政策为主，出台更多严厉政策的可能性不大。“其实对于刚性需求而言，无论怎么调控，他们都需要买房来解决居住问题，受到的影响不会太大，因此今年的成都楼市不会出现太明显的波动。”
近期央行多次以上调存款准备金率的方式收紧流动性，货币政策转向已成事实。对此，黎光成表示，金融对于房地产行业的帮助和推动一直都非常重要，但在大多数企业资金链并不紧张的情况下，收紧银根不会对楼市产生太大影响。
2011年城东板块是热点
房产调控政策将继续保持从紧的态势
房价不会出现大起大落的现象
向进军
建发房地产集团成都公司总经理助理 2010年成都涌现出新双楠、知识城、大源后、外金沙等热点板块，在2011年，传统板块金沙、双楠、大源等区域，由于开发量、供应量依然比较大，将会持续受到购房者追捧。另外，预计城东区域将成为2011年成都楼市焦点，其中包括东大街、建设路、攀成钢等板块。以城东东大街一线为例，不仅包括九龙仓、华置都汇华庭等比较热的楼盘，而且又有包括新鸿基在内的开发商运作的大型城市综合体项目，随着大型商业的入驻及相关配套的完善，该区域势必成为2011年比较热的区域之一。去年万科实现万亿销售额，保利也以80亿荣登成都楼市销售冠军，成都不少开发商也取得不俗的销售业绩。但对于2011年楼市销售来说，目前还是个未知数，而且充满了变数。2010年被称为史上最严调控年，今年房产政策是否调整还要看年初召开的两会。如果从去年年底到今年年初政府已公布的政策来看，有重庆、上海房产税试点及人民币利率调整等调控政策。预计2011年上半年将继续维持平稳局面，房产调控政策将继续保持从紧的态势。楼市调控政策也将依然是大家关注的焦点，希望今年整个成都楼市能健康、平稳的发展。对于房产开发商来说，开发节奏依然有条不紊的在进行当中，现金流比较充足，短期内也不会出现大的变化，房价也不会出现大起大落的现象。另外，现在开发商更加注重楼盘开发水平的提高、楼盘品质的打造，对于成都老百姓来说是一件幸福的事。如果找到适合自己的房子，能尽早下手，同时希望每位购房者可以在相对合理的价位买到满意的房子。
楼市不会像2010年一样太“给力”
开发商们“手里有钱、心里有数”
房产税不大可能在较短时间内进行推广
周觅
四川中原地产市场研究中心副主任 对于今年房地产市场的整体走势，四川中原地产市场研究中心副主任周觅认为，2011年楼市仍然会延续去年的整体上升态势，但不会像2010年一样太“给力”。周觅表示，当前成都楼市正处于相对平淡期，预计一季度过后会逐渐升温，“但‘升温’的结果应该不会像去年一样火热，毕竟调控压力还是存在的。”
对于“第三轮调控出台”的传言，周觅认为存在出台后续政策的可能性，但调控效果或较为有限，今年开发商的销售业绩仍将继续保持增长。“首先，全国版的调控可能会很严厉，但根据以往的经验，中央政策落实到地方上一般都会有松动，‘杀伤力’不会那么强。”
供职于房地产代-理机构的周觅对开发商的运营政策非常熟悉，在她看来，面对调控政策，开发商们是“手里有钱、心里有数”。“去年四月‘国十条’出炉以后，销售量马上大幅下跌，即使这样房价也并没有降下来。几个月以后成交量又逐渐回升，房价也再次进入上升通道。对于开发商而言，调控并不是一件很陌生的事情，对于未来的楼市走向，开发商都有自己的判断，在企业资金链并不紧张的情况下，降价不会成为他们的首选。”
对于即将在重庆进行试点的房产税，周觅认为，房产税不大可能在较短时间内进行推广。“房产税对大多数人来说都还是个新事物，征收中的各个相关环节如何运转，会遇到什么样的问题都还是未知数，需要在实践中进行改进和完善。我认为房产税在近几年内都不大可能在全国推广。”在周觅看来，房产税即使推广实行，对房价的作用也不会太大。 洪霁昕 刘天海
任志强：居者有其所，要10年以上
北京市华远地产股份有限公司董事长 近日，任志强与潘石屹一道做客《微访谈·人云屹云》，在与网友的一问一答中，表明了很多他对2011年楼市热点问题的看法。
任志强认为中国的地产没泡沫，局部城市的房价和整体市场存在泡沫是两回事。并预计2011年销售会比2010年还高，指出没有一个开发企业会把自己的目标定得比去年还低。尤其是在政府调控下，房价不会过度增长，所以销售反而会增加。有网友提问任志强，没有钱买房但需要住房的人，2011年有出路吗？他坦言，总理说没钱就别买，租房子。
在回答网友关于保障性住房提问时，他坦言，1000万套保障住房是一个任务目标，主要是过去的10年中，没有保障性住房或缺失保障性住房。如果这个政策从1998年开始，那么现在可能只需要一小部分保障性住房就可以满足了。而中国要真正实现居者有其所，需要10年以上的周期。
潘石屹：2010年全国楼市销售业绩不会下滑
SOHO中国有限公司董事长 2010年，大部分地产开发商取得不错的业绩。对于2011年的销售业绩，潘石屹表示，2010年对中国房地产开发商来说是丰收的一年，为政府缴纳了2.7万亿的土地出让金，销售了近10亿平米的房子，为城市化建设作出了贡献。他预计，2011年全国总体的销售业绩不会下滑，但对具体的公司来说可能情况会有。
在政策方面，潘石屹在一方面把“重庆房产税试点实行”比喻为“狼来了”，指出房产税已经一步一步地走近我们了。另一方面针对拆迁这一社会热点话题，他表示：拆迁是目前的一大社会问题，最重要的原因是没有权威的法律作为依据，尤其在农村，法律上对农民的耕地、房屋财产保护措施很少，这让侵犯农民权益的事情时有发生，甚至引发了一些暴力事件。现在最迫切的是出台一部能规范农村拆迁的法律，这也许是比出台城市拆迁条例更为重要的事情。潘石屹也非常赞同厉以宁教授提出“政府应为农民发放房产证”观点，认为婚姻有“结婚证”，个人有“身份证”，所有房屋都应该有“房产证”。通过“房产证”可以提高效率，规范拆迁，给农民发放房产证，农民的合法住宅就得到了法律的保护，哪些是应该拆的、哪些是不应该拆的，就更清楚了，这是一种进步。
冯仑：保障房跟商品房将会有清晰界限
万通集团董事长 对于2011年的楼市，万通集团董事长冯仑认为今年楼市也会更进一步成熟，在住宅领域，保障房跟商品房市场将会有一个越来越清晰的界限。
他分析认为，去年12月中央经济工作会议非常明确的提出：保障性住房的发展责任在政府，特别是地方政府，这就意味着2011年地方政府将在保障性住房方面会有更大的力度，各地在保障性住房方面都有不同的计划。加强保障性住房的建设趋势非常明显。同样，中央经济工作会也讲到商品房市场也要发展。中国房地产行业像新加坡那样：保障性住房归政府，剩下的就放开，完全由市场来解决商品房的问题。另外，大家可以根据各自的情况，在不同的方面去满足自己居住的需求，包括公租、廉租、经济适用房、双限房、一般的保障房、低价的商品房以及商品房当中的中档、高档、豪宅，它们之间的界限将越来越清晰。
此外，冯仑还认为，2011年在商务不动产方面，热潮还会继续，各地也会争相建设。主要表现为：综合体越建越多，楼越建越高。例如，绿地在南京有一个400米高楼，现在又要在武汉建600米高楼，各地在高度上不断竞争也反映了商务不动产方面在一些城市，特别是大城市表现出来的热情，今年会持续发酵，还会持续升温。当然，我们也正在研发的立体城市，期待能够创造出一种中国城市化变革和城市化发展新模式。
叶檀：2011房地产企业开始洗牌
知名财经评论家、财经专栏作家 叶檀早在去年10月就撰写《2011房地产企业开始洗牌》一文，认为汇率上升、经济结构调整、融资收紧将导致2011年房地产企业大洗牌。并预测未来数年中国将面临经济增速下降、CPI上升、汇率上升、数亿农民进城、收入分配体制改革等压力。她详细地分析了开发商面临的资金压力，预测一直被视为暴利代表的房地产行业日子将越来越不好过。并指出房地产是中国经济结构转型中的重要一环，调控没有松动的迹象，汇率升值与房地产泡沫是政府竭力想避免的日本式转型噩梦。
在最近叶檀一篇博文中，她总结2010年房地产三个关键词：调控、保障与涨价。严厉的调控政策催生出三个市场现象，一是开发商抱团取暖，二是中小开发商被洗牌出局，三是城市综合体与二三线城市成为热点。然而，地王频现也将导致越来越多高价房出现。去年保障性住房体制建设，她认为是“最大的进步”，并回到了社会保障的正轨。