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2010惠州楼市盘点之规划篇
2010年，随着《珠三角地区改革发展规划纲要》、深莞惠一体化的逐步推进，惠州区位优势明显，城市建设加速。城市间交通的改善、城市配套的提升改变了惠州置业的格局，品牌房企抢滩县区市场也使得这些地方的购房消费从封闭型转变为开放型。
在这一年有多件重大利好因素值得关注：2010年年初，莞惠高速、沿海高速两条交通大动脉的贯通，缩短了三市之间的距离，交通网络渐趋成型，截至十一五末，惠州市共有6条高速公路；金山湖公园方案出台，带动该片区的整体定位、居住环境的提升；仲恺高新技术区扩区升级，打造惠州经济发展新增长极；启动旧城改造，实现城市功能更新、土地集约高使用；深莞惠联手打造坪新清区域合作示范区，将新圩的空间资源优势转变为竞争优势；惠阳新桥片区规划，在厦深铁路枢纽的带动下，打造惠州南部门户副中心……一系列基础设施建设对于惠州房地产发展起到最直接推动作用。
相关部门预计，在未来三到五年，深圳将有500万人会转移到包括惠州在内的周边城市。交通完善、人口转移带来惠州新的发展机遇。房企抢滩惠州，在一线城市成为调控众矢之的的当下，房企纷纷转战二三线城市，扩张势力范围，而位居珠三角价值洼地的惠州则成为首选。
关键词1“轻轨复工”
来自东莞等地的购房客户比例在上升
关键词描述：莞惠城际轨道交通项目于2009年5月开工建设。2010年8月，部省合作建设珠三角城际轨道交通网后，由于需对在建项目部分技术标准和设计方案进行调整，部分项目施工进度受到一定影响。
全长约96.96公里的莞惠城轨，计划于2012年底实现通车，但受规划变更影响，预计将推迟至2013年后通车。目前，设计方案调整工程即将完工，工程已陆续复工建设。一旦莞惠城轨纳入高速铁路网后提速到时速300公里，则在其他机车动力等技术细节到位的情况下，从惠州到东莞将有望25分钟内到达，去广州的行程则有望缩短至45分钟以内。
市场表现：随着惠州轻轨的开建和线路的明确，惠州掀起一阵轻轨热，也为楼市带来新机遇。这种瞩目不仅来自惠州市民，还包括深圳、东莞等地市民。以前他们中的一部分人在惠州买房可能是为了投资，但现在就可以实实在在地用于自住了，“双城”生活成本将大大降低。
从惠南大道的发展就可以看到，通车后沿线一下子冒出来不少楼盘，目前已形成繁华的演达居住片区，并且一直排到了金山龙庭那边。有不少购房者在选购房屋时有意挑选轻轨经过或离轻轨站较近的楼盘，一是交通出行更为方便，二是未来升值预期更高。名流印象、鹏基·万林湖等不少楼盘均显示，来自东莞等地的购房客户比例都在上升。
记者点评：随着深莞惠一体化日益向纵深方向发展，深圳后花园的惠州楼市将得到更多的关注。而随着人们对健康生活的要求越来越高，越来越多的人开始重视自己的居住环境，带有湖、山、江等稀贵资源概念的地产物业，将受到更多的关注，成为深圳到惠州置业投资的热点方向。
关键词2“沿海高速通车”
深圳客除了投资，还有度假、养老、婚房、改善居住等多种需求
关键词描述：2010年3月25日，惠深沿海高速正式通车。大亚湾、惠阳地产商借机大打高速牌吸引深圳人异地置业。沿海高速开通的第一周，惠阳与大亚湾的地产成交火爆，成交价格猛涨10%左右。目前深圳东部片区各大开发商已悉数到齐，一个滨海新城蓄势待发。而到目前，全球500强企业已相继进驻，产业的先行带动了区域房地产的升级。
市场表现：随着城市配套的高速发展和沿海高速的开通，惠阳、大亚湾巨大的城市价值空间已吸引了越来越多有远见的深圳人，成为深圳东部极有潜力的成长股。除传统的投资客外，度假、养老、婚房、改善居住等刚性需求开始多样并存，自住客比例出现突破性上升，客户结构朝着多元化发展。
交通改善的利好，直接增加了开发商对于市场预期的信心，自去年3月份开始开发商酝酿涨价。虽然楼市调控政策非常严厉，但开发商普遍认为，大亚湾目前的价格应该是非常低估，在现有的价格下大家的利润空间实际上非常有限，必须做大蛋糕，提高自身的竞争力。比如，位于惠阳核心地段的别墅大盘光耀城，每天在售楼处出入的准置业者们络绎不绝，其中超过一半的人来自半小时车程以外的深圳。在惠深沿海高速未开通之前，以别墅为主的一期和二期已经有七成左右客源来自深圳，多是冲着环境和低房价而来。
记者点评：几乎每一个出口都对应着一个景区，这条路可望成为深圳人前往惠州的观光之路。时间缩短了，心理距离更近了，更多的深圳人前往投资置业。惠深沿海高速正式开通后，周边楼市出现了大幅度的上涨，涨幅达到5%-10%.4月份受新政影响，这轮大提价受到抑制，将从迅猛转为平稳、理性。
关键词3“旧城改造”
此次旧城改造的规模乃惠州史上最大
关键词描述：2010年6月，《惠州市惠城———仲恺区域“三旧”改造专项规划》出台。文件提出，2012年之前要对七个城市区域重点进行旧城改造。至2015年，将有223万多平方米的旧建筑被拆迁，70%的土地将被改造成新的居住、绿化和公共配套。
市场表现：从房地产开发的角度看，这些重点片区，有的是惠州中心城区最核心的城市功能区域，地处配套成熟的城市核心地段，有的地处城市向外拓展主线上，占据稀缺自然资源。在老城区居住区几乎无地可供开发的情况下，占据核心地段或优质自然资源的房地产项目，其稀缺性有目共睹。
这些区域的拆迁和再开发，给将参与其中的房地产开发商提供了操作优质项目的绝佳机会。如现在正在热销的市中心唯一西湖景新盘———万象江山就很成功。有开发商提出，政府应该给予开发商比较宽松的政策，如在报建、融资、税收等方面给予政策上的扶持和便利。
在未来两年左右的时间里，七区四线为旧改重点，137万平方土地将重新盘活。如此大规模的旧城改造，在惠州尚属首次。但谈及旧城改造，开发商们也有自己的担忧，“拆迁难”是开发商们公认的旧改难题。
记者点评：
惠州目前土地供应是比较充足的，但基本在城市外围，很多新的住宅小区开发了五六年之后，生活配套一直跟不上。旧城改造将释放一批优质地块，无疑给旧城中心区房地产开发提供了新的契机。
关键词4“金山湖公园规划”
超过10家大牌房企将陆续进驻片区开发
关键词描述：2010年6月24日，《惠州市金山湖公园修建性详细规划（草案）》公示。金山湖公园以金山湖为依托，由金山片区环湖一、二路和环岛路、西枝江南岸路围合而成，规划总用地面积约363.8公顷，定位为以滨水景观为主的环状开放式市级公园。
市场表现：金山湖片区是近年来除江北外，惠州楼市中最令人激动的板块。惠南大道全线贯通、金山大桥通车、金山大道贯通，构筑了金山湖板块四通八达的交通网络。去年6月底，市规划建设局公示了《惠州市金山湖公园修建性详细规划（草案）》，一系列的利好因素纷至沓来。开发商们集体预测，该片区会成为惠城未来的“滨水豪宅区”。
目前，金山湖板块内多达数十个楼盘在售，涵盖单身公寓，紧凑型两房、三房，大户型，以及叠墅、别墅产品，普遍定位高端。自从2009年隆生的63万平方米金山湖花园动工之后，中信水岸城、凯旋城、方直珑湖湾、德威浪琴湾等项目已陆续启动。惠州世联地产副总经理范忠洲更透露，目前除已进驻的开发商外，在未来2-3年内，开利集团、新鸿基地产、中州集团、长城集团、中楷置业等都将陆续进驻，大牌房企将会达到10家以上，这将给整个片区带来更多的大盘以及更为齐全的产品线。
记者点评：虽然金山湖片区的“生态公园+一湖+两江”充分显示了人居优势，有业内人士更是把该片区比作深圳的香蜜湖，但目前该片区还不具备一些基本的人居条件，最大的问题就是生活配套欠缺，所以政府规划和投入很重要。
关键词5“惠博沿江路通车”
打通惠城与博罗，创造“大江北”概念
关键词描述：2010年6月28日，全长13.6公里的惠博沿江路主体正式通车，与之配套的6.5公里沿江绿道工程也在9月完工。从此，市民将免去绕道惠州大道和小金口的多余路程，15分钟内即可从市区江北直达博罗县城。
作为惠州实现“南进北拓，东西延伸”城市发展战略的重要步骤，土地紧缺的江北房地产将随着惠博沿江路的开通得以拓展延伸。
市场表现：高端住宅地产最直接地受惠于惠博沿江路的开通，土地紧缺的江北房地产将得以拓展延伸，打通惠城与博罗，创造出“大江北”概念的沿江地产。
丰富的自然资源是这个片区最大的特点，目前休闲度假产业的市场需求越来越大，依托于罗浮山等旅游优势，一些品牌开发商纷纷进驻，储备有大规模的土地，如佳兆业总占地约166万平方米的博罗项目。另外，名流置业也进入该片区，定位为高端休闲度假产品。
目前惠博沿江路两侧的项目有奥林匹克花园、保利山水城。该片区主要以高端别墅为主，产品决定其目标客户群不局限于博罗和惠州区域，更主要面向深圳、广州、东莞等地区。
惠州奥林匹克花园率先引入东方围合大院人居格局，因其高品质的别墅产品、成熟的社区氛围、精美的园林环境以及地段和交通等优势，备受市场关注。保利·山水城首批产品开盘当日即告售罄，当天3.5亿的销售额也创造了惠州今年的销售纪录。