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一波三折！相信每个房地产商以及房地产相关产业的人在二十一世纪第十个年头都会感到相当的纠结。
2010年第一季度，中国房产市场本来是“高歌猛进”，却在遭遇“史上最为严厉”的调控政策影响下开始震荡。第二季度紧接着顺势“大幅调整”， 第三季度不出意料的“低位回调”，第四季度导致“分化加剧”。从年初的高速开局到二季度的调整回落，房地产调控政策初见成效。但是八九月份市场出现反弹， 房价再现抬头迹象，政府再次密集出台了第二轮调控政策，包括提高首付金比例，调整住房相关税费优惠政策，停止发放第三套房贷，央行也两次上调存贷款基准利 率，四季度房屋销售价格出现缓慢回落。
2010年的调控也许是“空前”，却不一定是“绝后”。北岛曾经说过，“我们儿时看的书现在也许早已模糊，却会固执的影响我们一生。”今年房产市场的每个政策，也许很快就被忘记，但却会潜移默化的影响第二年甚至十年之内的房产走势。
其实，迷雾之后阳光依旧灿烂，也许我们不应该忘记无法抑制的刚性需求，更重要的是，房地产市场上下游产业对于国家GDP的贡献率。在佳世客的 “芒果”理发时，一位从北京来的理发师对我说，尽管他十二分不舍得北京，但还是来烟台了，为啥，来买房，结婚。水往低处走，作为一个在全国房产市场上商品 房的平均价格还不是特别高的烟台来说，外来购房者也许又是一个烟台房市发展的契机。
房产税的脚步在2010年的争论声中渐行渐近，终于在家门口就能听到脚步声了，2011年预计将在全国部分城市展开试点，其市场威力不容小觑。 另外，明年房地产调控应该不会结束，其重点也将放在加快保障性住房建设、加强房地产市场调控、保持市场平稳增长等方面。山雨欲来风满楼，房产市场上的迷雾 仿佛愈加低沉，让人窒息。
地产江湖，纷纷扰扰。一边是钢筋水泥、建筑楼宇的生冷；一边是营销案例、房产理论的艰涩。他们或是开发企业的掌门人，或是行走在一线的职业经理 人。每个项目成功的背后，都有他们辛勤的付出。在新年来临之际，齐鲁晚报搜城楼市将这些地产精英齐聚一堂，共话2011，这里有他们对市场的预判，有对行 业的期许，更有他们衷心的祝福。
2011，让我们热情拥抱。
烟台楼市2011三大猜想
2011年，烟台楼市走势如何？且看代-理机构———山外山、合富辉煌、金石顾问如何判断。
日历翻过令人激动和难忘的2010，载着这许许多多的欢欣和喜悦回家过年，2011年愿您平安，愿您健康，愿您美好的生活一天又一天。在这辞旧 迎新之际,搜城楼市向工作在房地产行业的精英们，向所有关心、支持搜城楼市的各界人士,并向搜城楼市的读者朋友们致以新年的问候和祝福!
无论是地产开发企业、代-理公司、还是平面媒体，用心推动了这个行业，唱响了烟台房地产主旋律，功不可没。2011年房地产市场的分析、督导、舆 论，依然需要付出更多！我们也将更努力的做好搜城楼市，用最专业的眼光，联合最权威的机构，全面分析烟台房地产市场，为读者搭建一个全新的、专业的、权威 的信息平台。房地产行业任重道远，2011年搜城楼市会更努力。
市场在稳健中前行
2010年，烟台房地产市场在史上最严调控之下，供求双方均趋于理性，成交量与成交价格均没有出现大起大落，在成交的产品结构中，刚性需求与改 善性需求产品占据主导地位，投资需求得到明显抑制。可以预见2011年的烟台房地产市场，竞争将更为激烈、更为充分。大盘陆续崛起，理念创变革新，品牌更 显重要，产品依然为王，而受制于烟台经济水平不断提高、房价整体水平正常、行业成本提高等因素的制约，烟台的房价依然会稳定提升，与城市经济增长保持协调 步调，稳健前行。
自2006年开始，外地品牌开发商加快了进入烟台市场的步伐，先后有北京首开(天鸿)、上海世茂等试水烟台市场，2009年，万科、越秀、龙湖 等圈内大佬齐集烟台，争抢价值洼地。经过一年多的前期筹备，2011年万科、越秀等项目即将运作，本地大鳄祥隆集团等亦不甘人后，加快大盘的开发步伐。可 以预言，从2011年开始，外地及本地的众多大鳄将使烟台房地产市场真正充满了品牌的色彩，大佬们将拥有越来越多的话语权。2011年，烟台市场格局片区 化、板块化更加明显：芝罘区的芝罘岛板块、黄务板块、只楚板块；开发区的西部板块；莱山区的迎春大街板块、三滩板块；牟平区的养马岛滨海板块；都将更为成 熟，另外加上高新区的崛起，城市各板块之间的竞争与发展，将使烟台城市拓展格局更加明显，客户购买房产，也有了更多的选择。
热点区域继续升温
2010年，是房地产的调控年，政府调控楼市的力度、决心、针对性空前加强，从增加供给、限制购买到金融措施，一系列的手段，层出不穷，但观其效果，则不尽相同。那么2011年的房地产市场走势会如何？
可以预测，2011年大环境调控依然是主旋律。在大环境上，2011年，政府对房地产市场的调控依然不会松弛。相反，会更加有针对性、更加有力 度，近期各省省会城市限购令渐次出炉，上海等地房产税的开征是政府给市场的一个信号，姑且不论这些政策的效果将如何，起码，说明了政府调控的决心。从种种 迹象来看，经济增长已经不再是宏观调控的首要目标，稳定通货、平衡国际收支的地位越来越重要。
目前，烟台依然处于城市快速发展的黄金时期，随着轻轨、潮水机场、长岛跨海大桥等一系列基建进程的不断加深，城市发展会不断加快，房地产市场发 展依然有着厚实的基础；另一方面，国内一线房企，诸于万科、龙湖、保利、中冶、中铁、中建、金地……纷纷入驻，而且，这些房企的项目几乎都会在2011年 启动。预示着，2011年，是烟台房地产市场发展上极为重要的一年，烟台房价，依然会在调控中向前飞。在区域上，高新区明年将有多个大项目启动、养马岛板 块前景更加明朗，这两个区域，将有可能成为2011年烟台楼市最活跃的两个区域。
商业地产大展鸿“兔”
2011，烟台房地产将迎来一个新的跨越，这一点是我们从2010年上半年开始就一直维持的判断。这个跨越是多方面的，开发理念、开发规模、产 品设计、销售价格以及销售量等等，都会全面跨越。原因不外乎半岛一体化的发展、城市配套建设(动车、轻轨、高新区等)的完善以及众多品牌地产的来临。
品牌地产纷纷来到烟台，这是2011年的重要看点，也是烟台地产发展的一个里程碑。万科、龙湖、金地、保利、中建、中铁、海尔、越秀、天房…… 加上早已进入烟台的阳光100、世贸等品牌企业，将给烟台带来全新的房地产开发理念和更贴近国内最高水准的住宅、商业产品。但他们的来临也加剧了烟台市场 的竞争，谁能胜出，将取决于品牌影响力、产品提升度和本土化的适应程度。
随着住宅市场的调控日益严峻，众多品牌开发商纷纷关注商业地产领域。阳光100二期、中粮大悦城、万达广场将会重建芝罘核心区，让当年的海滨小 城迅速向现代化大都市迈进；莱山中心区商业、写字楼市场暗潮涌动，未来有可能形成佳世客、凤凰湖、银座三足鼎立的形势，共同托起烟台的新城市中心，而高新 区和北方国家级海岸的预期将给这里带来更多的想像空间；南城近年住宅入住率很高，但商业配套一直是空白，未来的商业发展空间也很大，只是目前尚未看到启动 的迹象。