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2011年1月，郑州、太原、武汉、济南、浙江金华永康县等相继出台“限购令”，截至目前已有超过20个城市限定户籍及非户籍居民家庭购房套数。然而，这一“重型炮弹”似乎威力有限。业内人士认为，整体房价在淡季继续呈现上涨势头，很可能招致新一轮从严调控政策出台。
去 年年底，一度被认为会松动的“限购”政策在全国房价普涨的情况下从一线城市快速扩展至二三线城市。在2010年16个限购房城市的基础上，2011年又有 多个城市加入限购，合计已经有超过20个城市陆续出台“限购”细则。但北京中原统计，各地“限购”执行的尺度不一。与此同时，大部分城市限购与限贷同时执 行，不能提供纳税等证明的不得办理贷款。这在一定程度上收紧了限购的力度。
限购及限贷等政策出台之时被喻作调控的“重型炮弹”，政府试图以此来减少房地产投资性需求。从去年政策推出的城市看，对房价的过快上涨起到一定抑制作用。但是因为需求的基数比较大，实际市场成交及价格依然居高不下。同时，一线城市的投资客纷纷转向房价相对较低的二三线热点城市，使这些城市房价涨声响起。
在房地产商看来，限购政策只是短期政策，地方政府是利用限购政策获得增加供应的时间。如果这项政策成为长期执行的政策，对房地产市场影响会比较大，但从目前看很多地方政策力度并不大，落实得也不是很好，并非什么“重型炮弹”。
业内人士认为，整体房价在淡季继续呈现上涨势头，很可能招致新一轮从严调控政策出台，包括信贷继续紧缩、行政方面停止涨价项目的预售证发放等。另外，2011年还必须增加住房有效供给，且保持土地供应平稳，才能使调控力度得到体现。
2010 年，在调控政策很给力的背景下，成都住宅市场以成交也很给力的方式完美谢幕。2011年，楼市将继续受到货币市场、国内环境和土地市场等方面的影响，在这 些诸多因素的影响下，2011年的住宅市场前景如何？成都住宅会呈现哪些新局面？多家机构均分析认为，2011年，住宅市场将“在捆绑中发展”。
房价：涨OR跌？ 稳中有调
2010年，这一年的调控措施，似乎没有让楼市降温，年底各地楼市表现都很活跃，很多城市的成交量都在上涨，房价也不断冲高。
2010年，成都主城区住宅市场的全年销售旺季集中在四季度，“金九银十”特征并不明显。据嘉联地产数据分 析，2010年月度主城区商品住宅市场供应呈现两大特点，首先上半年与下半年差别较大，1—6月月均供应6676套，供应面积62.7万平方米；7—12 月月均供应10120套，供应面积96.6万平方米，环比上半年套数和面积分别增加了51.6%和54.1%；其次受年内调控限购令政策影响，5、6月份 和11月份供应量明显减少。从成交走势来看，2010年全年成交最低点在1月，成交价格为7115.6元/平方米；成交最高点为11月，成交价格为 8827元/平方米。2010年成都主城区商品住宅成交均价累计涨幅达到了24.1%。
全程机构认为，真正决定房价涨跌的是市场供求关 系。首先，由于对通货膨胀的预期，在CPI连续走高的情形下，“限购”、“限贷”依然难以打消部分人购房的念头，其中寻求保值、增值的长期投资者、有改善 需求者比较活跃；其次，2010房价的持续上扬反映了目前市场仍然是供小于求的态势，而2011这种局面仍然很难发生根本改变；第三，购房者需求旺盛。因 此，2011年房价仍会稳中有升，但不太可能会出现大幅上涨的局面。楼市走势决定于预期，预期决定于政策，如果2011年调控保持现有力度，房价应该“稳 中有调”。
对此，吉信行也给出了相同的观点。根据吉信行地产发展研究中心的统计资料显示，成都市（含郊县）从07年至今，普通住宅成交价 格处于持续上升中。2008年成交均价上升300元/㎡，2009年与2008年基本持平，2010年上半年中央出台了“新国十一条”，住宅销售量大幅回 落，但成交价格并无明显变化，随着政策被市场消化，下半年成交量开始回升，成交价格也有所上升。2010年成交均价相比2009年上升近1000元/㎡， 上涨近22%。吉信行预测分析称，2011年成都市场住宅价格仍将继续上升。
供应量：大OR小？ 大量保障房缓解需求压力
来 自嘉联地产的相关统计数据显示。2007年、2008年、2009年，成都主城区商品住宅供应量基本呈现下降趋势，成交均价走势较为平稳，2010年住宅 供应量956.2万平方米，较2009年增长了9%；销售量835.5万平方米，较2009年减少了42.6%；成交均价7683元/平方米，较2009 年增长了29.4%；供销比1.14，供求基本保持平衡。
2010年成都楼市量价齐涨，供需两旺态势明显。
嘉联地产的分 析显示，从2010年成都住宅市场的表现来看，主城区住宅市场存量较09年相比有了明显的回升。经过2009年市场的火爆热销，消化了大量存量，2010 年初成都市主城区商品住宅的市场存量为399.6万平方米，12月末存量体量上涨到497.4万平方米，增加97.8万平方米，上涨24.5%。上半年存 量被逐渐消化，5月为全年最低点，存量仅323.1万平方米；进入7月份后，受调控政策的影响，成交量萎缩，供应量增加，导致商品住宅存量激增，涨幅达到 55.6%，8月更是达到全年最高点608.7万平方米。随后由于销量的增加及供应量的减少，存量开始下降，年底以497.4万平方米的存量结尾。
对于2011年住宅市场“捆绑式”向前发展的观点，红星国际的 理由给得很充分：首先，从货币市场来看，人民币的对外升值和对内贬值矛盾，将会使大量外资流入我国的房地产市场，从而人民币买入卖出的置换，赚取利率差 额。随着热钱对我国房地产住宅市场的冲击，与房地产相关的行业在股票市场和基金市场上将会呈现出“牛市”的局面；其次，住房和城乡建设部明确提出2011 年计划建设保障性安居工程1000万套，与2010年580万套的规划相比，同比增长了72.4%。大量保障房的建设和供应，将会从一定程度上缓解大众对 房地产住宅市场的需求压力；再次，2010年成都市主城区住宅市场销售量750万平方米，约占主城区新开工住宅面积约1300万平方米的60%。2011 年，随着新土地市场的供应和原有土地的继续开发利用，成都市主城区住宅市场的潜在供应量有过剩趋势。而且对应3000元/平方米以上的楼面地价，成都市主 城区目前7924元/平方米的平均住宅售价，与全国相比并无多少泡沫。因此，2011年的房价将会呈现出“大涨难，大跌亦不易”的局面。
户型：中小户型OR豪宅？ 豪宅成交疲软，投资转向
2010年，成都主城区住宅市场70—130平方米的中小户型产品最易走量，大户型走量较为困难。各面积段供销基本保持在1—1.5之间，供应略大于销售，供销基本保持平衡；市场供应和成交的面积段集中在70—130平方米之间。
“限购令”的出台增加了换房成本，催生了一步到位需求，以及改善型消费者对于这类产品的需求较高，这类产品供需基本保持平衡，随着户型面积的增大，总价变高，受众目标群不断缩小，150平方米以上产品供销比增加。
御风行认为，2011年，成都可能会迎来最为热闹的豪宅年，众多已开工的豪宅项目将相继面市，人南路沿线、天府大道沿线、东大街沿线、电视塔板块、望江楼板块、金融城板块、金沙板块、大源板块、新客站板块将是热点区域。但因为受到激烈的市场竞争压力、限购、房产税征收的预期压力和政策抑制高价房的影响，今年主要面对高端投资市场的豪宅项目可能走弱，买家转投商业和办公物业的可能性大增。
物业形态：多层OR高层？ 高层是未来建筑主基调
高 层项目在2010年异军突起，为今后成都市场主城区的建筑“向上发展”定下基调。分析显示，2010年主城区住宅市场中，高层电梯占据了市场供销的绝对数 量。2010年主城区各物业形态供给和成交主要为中高层和高层，其次为超高层，超高层这种物业形态的异军突起，为今后成都主城区建筑“向上发展”奠定了基 调。由于受到城市土地规划条件的限制以及地价的不断抬升，低密的别墅、洋房、多层和小高层的市场占比日趋减少。主城区别墅市场严重供大于求，而多层和小高 层则是供不应求。
热点区域：主城区OR郊县？ 热点板块走强，远郊市场遇冷
去年成都楼市的几大热点板块，如武侯新区、大源、金沙今年仍将是焦点，其也是成都市中高档商品住宅的价格风向标，而犀浦、东村、大丰、昭觉寺板块随着轨道交通的发展或2.5环的贯通，今年将成为新的热点区域。
反 观远郊市场，虽然去年1.7万余亩成交土地中约有40%来自远郊，但从细分数据看成交的远郊土地大多集中在大邑和蒲江两地，从区域现状看，其开发旅游度假 型中高端低密项目最有可能，但由于市场大环境受到未来高档物业可能征收房产税和低容积率项目开发受到政策限制的影响，远郊项目对大众市场的吸引力可能减 弱。
2010年的成都主城区住宅市场当中，城南和城西为市场供需的主力军。嘉联地产统计数据显示，城南、城西占据了70%以上的供应量， 其中城南供应占据首位，达到401万平方米；其次为城西，供应276万平方米。从成交上来看，城南同样位居第一，成交304.5万平方米，天府新城的规 划，吸引了大量看中区域发展潜力的投资客及高端客户，使整个区域呈现量价齐升的状态。而从供销比上看，各方位供销比在供销平衡线上下浮动，城东供销基本平 衡，城南和城西供应大于成交，城北和城中供应略小于成交，呈现供不应求状况。
受去年成灌快铁和地铁1号线利好效应的影响，今年2号线的利好效应可能提前一年释放，在开发商和客户双方均看好未来预期的推动下，预计春交会期间地铁2号线沿线物业就可能迎来价格普涨，特别是东村及龙泉近城区域可能会首当其冲。
房贷：宽OR松？ 依然“紧”字当头
货币的收缩(至少不是扩张)，将成为2011年的主基调，这将影响对楼市的预期。其实近期针对房地产调控的货币、经济新政策频频，加息、公积金利率上调等都传递出2011信贷政策趋紧的信号。
无论是开发商买地开发，还是购房者借钱买房，都离不开银行。如果2011年银行果真卡住钱袋子，买卖双方都会陷于被动，楼市将面临“贫血”的危险。
政策：入市OR观望？ “限购令”将落地
继 去年全国十余个城市出台“限购令”之后，2011年开年陕西、武汉、太原也相继出台了“限购令”，抑制房价过快上涨和投机性炒房。成都当前的房价在全国范 围内虽说尚在可控范围，泡沫不算明显，但2010年主城区商品住宅均价同比增幅达到28%，且仍在较快上涨之中，因此御风行地产机构分析认为，2011年 成都主城区范围出台“限购令”的可能性非常大。