标题：限购令能否“限”住合肥房价？

□江永红 安徽大学经济学院教授

    昨天合肥商品房限购令一出，各方争议纷起。有专家认为随着投资投机者手中的“房票”逐渐花掉，限购效果也将越来越明显；也有的针锋相对，认为过于依赖这样的行政手段，不利于市场发挥调节作用。本报特邀两位长期关注房产市场的专家，就此发表真知灼见。

    正

    限购令的政策力度还需“加火”

    限购令紧随国家房产大政

    作为楼市调控政策之一，“限购令”在2011年开年，在全国楼市快速扩容，从一线城市迅速向二、三线城市蔓延。昨天之前，全国已有24个市 县正式步入“限购时代”，而合肥也不甘落后，成为第三批加入实施限购政策的大军。国家对房地产市场进行宏观调控，通过各种措施遏制房价过快上涨。在这个大 背景之下，合肥版“限购令”的出台紧随中央步伐，限购政策的实施是十分必要的。

    之前，合肥的房价一直不高。近几年，随着合肥现代化滨湖大城市的建设，加上诸多因素影响，合肥房价上涨幅度有所增加。而对一个城市来讲，房 价过高是不利于城市发展的。当房价过高，人们无法承受这种高成本时，就会转向其他城市，这对城市的经济发展是十分不利的。所以，从这个方面来说，为了给楼 市“降温”，“限购令”的出台是有着积极意义。

    真能执行到位也许有用

    中国房地产利益博弈非常复杂，房价问题不是一个简单的经济学问题。评估一个政策的效果的好坏，政策的执行力也是关键的一个方面，再严厉的政 策，如果没有认真执行也等于形同虚设。有业内人士反映，除了各地总体的政策普遍反映没有新意之外，外界对“限购令”等政策的执行力表达了疑虑和担心，显得 有些信心不足。

    地方政府住房限购令的出台，导向性是好的，主要是为了遏制投机性需求，但对遏制房价作用将十分有限。限购令如果在现有的政策基础上，附加一 个总数限制，如自文件下发之日起，本地和外地居民家庭暂时只能在本市新购一套商品住房，但整个家庭的购买总数不得超过多少套，也就是说，无论购房者一家现 在有多少套房子，在合肥一年只能新购一套商品住房，但超过了总数限制就不能购买。这样政策的“杀伤力”或许会更加强大。

    限购令加组合拳才更发力

    房地产调控是一套“组合拳”，不能单单看“限购令”，限购是一种管制手段，之前在我国从未使用过。除此之外，三波房地产调控还包括了多项措施，有媒体曾梳理过。

    第一波，去年4月出台的“国十条”中提出：要严格限制各种名目的炒房和投机性购房，地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时 期内限定购房套数。这是一种商量的口气。结果是，只有北京市响应中央号召实行限购，其他城市只作壁上观。第二波，去年9月底出台的“国五条”中规定：房价 过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。这是一种命令的口吻。结果是，上海、深圳、杭州、广州、厦门、福州、温州等15个 一线和高房价的二线城市行动起来。第三波，新年以来，不仅原暂定政策期限为去年年底的几个城市宣布延期，而且郑州、太原、武汉、昆明、济南也已加盟，限购 城市增至21个。按此逻辑，全国多数省会城市和其他房价偏高的二三线城市都将上榜，如青岛、南宁、西安、重庆、成都、无锡、合肥、长沙、沈阳、珠海、石家 庄等，限购城市总数可能会在30个左右。

    第三波限购，已在全国范围内“蔓延”开来。从近来的全国70个大中城市房价指数涨幅看，部分大城市实施限购令后起到了一定效果，限购政策的实施，需要一段时间，才能效果显现。

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    第三波限购令很可能成“哑弹”

    限购令是否成为“催购令”

    这些住房限购令表面上是只允许当地居民在政策锁定期间再新购一套房，实际上却告诉了市场另一个信息：当地的住房购买者，无论你原持有多少套 住房，你只要愿意，仍可再购一套房；既然现在购买住房有限制，每一人或每一户只能有购买一套住房的指标，那就不要浪费这难得的购买住房指标，涌入市场购买 住房吧。这样就会影响到购房者的心理预期，部分已有住房并且有能力购买的人可能会将信息接收为“房价还可能上涨，既然有购买名额，不如先存套房子。”而且 部分城市要求“不能提供纳税或社保证明的外地家庭暂停购买中心城区新建商品住房。”可是合肥并没有对纳税、社保等相关情况作出说明，只是要求“外地居民家 庭暂时只能在本市新购一套商品住房”。

    难免影响购房者预期的心理

    限购政策，最主要的是会对投机投资性购房这样的过度需求产生抑制作用。然而，限购政策也会对购房者的心理预期产生影响，特别对刚性和改善性 需求购房者，会加重他们的观望情绪，使得他们在短时间内不进入房地产市场，进而形成良好的市场预期。短期购房需求被抑制，最直接的反应就是交易量下降，这 必然会对房价过快上涨产生一定的抑制。不过，这只是起到了“延缓性”的作用。因为从长期来看，不能不考虑到，限购令一旦停止，很可能会有更多需求和资金进 入市场，很可能引发房价新一轮快速上涨。

    对于房价是否会回落，却有待考量。因为房价是否下跌，很大程度上取决于开发商是否缺钱。据了解，合肥很多开发商的资金链很充足，限购令对于开发商来说起不到任何作用，他们宁愿“有价无市”。

    不过，有数据显示，去年抑制房价过快上涨的三波房地产调控，确实收到了一些效果。比如一直以来发布的全国70个大中城市房价指数涨幅，已由 去年4月的12.8%持续回落至去年12月的6.4%。不过，有专家也分析了，房价并未达到预期，尤其是第四季度部分城市房价再度较快上涨，引起了中央的 担忧。

    试图挤出二三线城市“炒房客”

    在一线城市楼市调控还未见明显成效的情况下，二三线城市“接力”领跑房价。去年12月，中国社科院发布的住房发展报告就有一个明确结论：二 三线城市是房价泡沫指数最高的“危险区”。这是因为，自从去年初针对一线城市十分严厉的调控政策，不少人开始逃离京沪广深等一线城市，来到二三线城市成为 新的“价值洼地”。

    政府将限购令扩大范围，推行至部分二三线城市堪称及时。因为二三线城市的制造业不发达，没有了强大的后盾，也没有雄厚的地方财政维持，若泡 沫膨胀到一定阶段，炒房资金抽离，将不堪想象，所以，调控二三线城市房地产市场就显得尤为紧迫。而用“限购令”强力干预合肥等二三线城市的房地产市场，能 够起到打击投资性需求的目的。现在“限购令”要求本地及外地家庭暂时只能新购一套房，遏制此部分人群的需求，由此也能看出，控制房价不在房子本身，而是引 导多余资金“有地方去”。