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“想到了，也没想到。”昨天晚上，上海一家大型房地产企业的董事长如此评价国务院颁发的新“国八条”，“想到国务院要出更严厉的调控政策，但没想到是在春节前，而且是在房产税实施前，更没想到力度这么大！”
针对过热的楼市，国务院从去年4月起已三次出手。前两次调控后，楼市短期内均出现“成交量大幅下降”的状况。以新“国八条”为标志的“三次调控”，预计将使春节后上海楼市的成交量“短期看跌”。
今天上午，上海中原地产、汉宇地产、德佑地产旗下数百家门店，咨询电话不少。市民咨询的重点是“限购”和“营业税”，但绝大多数仍表示 要“继续交易”。中原地产相关负责人表示，目前是楼市淡季，“上午打了十几家门店的电话，一单成交都没有。”而各区房产交易中心则显得相对冷清，来客多以 咨询为主，成交寥寥，与前几天许多人顾虑房产税的“恐慌性交易”有了天壤之别。
根据佑威提供的数据，1月24日至1月26日3天，上海新房分别成交360套、327套和367套，均价分别达到26673元、 28447元和22331元，成交量不高。结合每年岁末年初是楼市淡季，加上“三次调控”的政策影响力，预计上海楼市的成交量短期看跌，专家预计，可能会 达到去年四五月的成交水平，但价格保持相对平稳。
新“国八条”中，对投资客影响最大的是“限购”口径在全国的统一，即对“当地2套、非当地有证明1套、非当地无证明”全面限购。此前， 上海的政策是“一户家庭限新购1套”。对这一改变，不少开发商感到十分“头痛”，因为此前积累的不少意向客户，可能因政策限制而要求退还定金。
此外，一些计划年前交易的二手房，因新政策的出台，买卖双方需重新博弈。原本，二手房征收个人所得税有两种具体实施办法，即收取差价的 20%或房价总额的1%。新政策出台后，不满5年的二手房转让将按销售全额征收营业税。这样，“阴阳合同”的作用将有所降低，且多出来的税费也可能增加购 房者的成本。
相比较而言，二套房首付提高到六成，对楼市的影响相对较小。对政策想要打击的投资、投机客而言，增加了炒房成本，但过去数月，上海高档二手房成交，许多人采取的是全额付款的方式。不过，这条政策配合“不满5年营业税全额征收”，对改善型购房者的打击力度较大。
对比新“国八条”和此前两次调控，可看出政策力度大为加强，“三次调控”比“史上最严厉调控”还要严厉。但“猛药”之后效果如何，还需 看市场反应。相关专家表示，新“国八条”具备一定的操作性，短期内必定可抑制需求，但时间一长，如供求矛盾仍然突出，则市场同样会有规避的方法，这就需要 有更强的执行力。
今天上午，沪上不少房地产开发企业针对新“国八条”开会研究。许多公司总结出的结果是“全面收缩”，“算上过年，上海楼市这一轮的观望期估计至少3个月。”
【焦点关注】
新“国八条”对楼市有啥影响？
专家认为，国务院昨天出台楼市调控新“国八条”是我国近几年房地产调控最严厉的政策组合，对投资投机性购房、高房价的指向十分明确，既是一系列调控政策的延续，又是进一步的“加码”。
压缩杠杆比例有助调控房价
兴业银行首席经济学家鲁政委分析，提高二套房贷首付比例的做法符合预期。价格泡沫很多情况下是因为杠杆太高引起的，房价的虚火久攻不 下，而加息是渐进的，目前可以前瞻性地压缩杠杆的比例，提高二套房房贷的首付比例。像中国股市，泡沫破裂后股价曾几经腰斩，但对中国的经济发展没有什么影 响。以德国为例，德国的首套房房贷首付比例就是60%，自1977年以来德国的平均工资涨了3倍，但房价只是平稳小幅上涨了60%，没有出现像美国等国房 价大起大落的现象，其经验值得我们借鉴。而德国人购买首套房的平均年龄为43岁，对比之下，中国的年轻人不能指望大学一毕业就能买房。他建议保障房的政策 还需改进，标准要公开透明，让老百姓明白自己是否符合标准，否则会使宏观调控的效果打折扣。
房价或将回调10%到20%
中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，国家提高二套房首付标准是为了抑制房价过快上涨，有望对于今年楼市产生较大影响。今年 房价可能会有一定幅度的回调，回调幅度在10%到20%之间。这种回调幅度属于比较正常回调，不至于对宏观经济产生过大不利影响。郭田勇认为，目前银行资 金比较紧张，国家提高二套房首付不会对银行业产生大的影响。这个政策的出台对房地产类股票不利，不过，进一步加强楼市调控之后，楼市资金会流入股市，对股 市将是利好。
楼市调控对地产股影响有限
信达证券研发中心副总经理刘景德认为，国家对房地产的调控将会是一个长期的过程。但本次二套房贷首付比例上调对地产市场影响并不会太 大，因为市场对房产调控已经有了一定的“适应性”。谈到对二级市场有何影响，刘景德表示，本次房产政策调整对房地产板块影响较弱，因为从去年至今国家一直 在对房地产市场进行调控，地产蓝筹下跌空间已十分有限。因此预计地产板块或会有小幅下调，但整体上仍将以震荡为主。
【焦点提醒】
遏制投资投机提升交易成本
新“国八条”对于自住性购房需求并没有出台限制规定，却再次提高二套房首付比例，并明确规定统一按销售收入全额征营业税，种种调控措施叠加，将继续有效遏制投资投机购房。
“政策的关键是在提醒市场，政府会通过各种手段挤压投资和投机，这种信号的释放对楼市会产生不小的影响。”汉宇地产总经理施宏叡说。
“国八条”明确，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。而且，人民银行各分支机构 可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。对此，沪上数家银行表示，国家关于 二套房房贷首付的规定银行肯定严格执行。具体操作上要等待总行出一个实施细则，例如明确对售后公房、两代人购房怎样归类计算等。
以目前成交最活跃的200万元左右价位房源来看，二套房首付将从目前的100万元上升到120万元，对于普通购房者而言压力不小，接下 来还要看央行、银监会的细则以及商业银行的执行力度。目前二手房贷款20年100万元，执行1.1倍利率为7.04%，月供7777.02元，总利息 866485元；如执行更为严格的利率上浮政策，上浮至基准利率1.3倍8.32%执行，则月供将高达8564.65元，总利息1055516元。
根据新“国八条”，以前按照差额征收营业税的做法被喊停。新政提出，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。之 前，普通住房按交易差额的5.5%征收营业税，一些人通过作假交易价格来避税。在一些地区，中介通过帮助客户制定阴阳合同，导致买卖的差价只有区区几万 元，大大规避税收。这可以解释，为什么新政策会推出按照销售收入全额征税的做法。此举可以遏制一定的投资和投机，但也意味着购房者交易成本的提升。