标题：房产税难调房价 成交下跌或致楼价略降

　　地点：搜狐焦点

　　主题：调控加房产税兔年能否出现新拐点

　　限购+房产税=政法合一！1月26日，“新国八条”公布，1月27日，上海重庆公布房产税细则。连续两天调控政策接踵而来，第一次真正意义上的政法“组合拳”重击楼市。

　　兔年新年到来之前，国家连续继出如此“给力”的政策，业内称比赶在国庆前出台的“9·29”更加凶猛。“新国八条”不仅要求未来对第二 套房的首付将提高至六成，还要求各市政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布，同时调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住 房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。

　　就广州地区而言，“合理的价格控制目标”中何谓“合理”?新政下广州楼市是否能迎来拐点?是否又会有更“给力”的后续政策出台?

　　嘉宾（嘉宾座左起）：

　　暨南大学管理学院教授、广东省省情调查与对策咨询专家胡刚

　　经纬行研究中心主任曾英杰

　　满堂红研究部主任肖文晓

　　合富置业首席市场分析师龙斌

　　主持人：欢迎来参加焦点关注，今年新政策比较多，1月26日出“新国八条”，1月28日公布房产税，今天房产税正式开始试点，想请各位专家谈谈，对于楼市会有什么样的意义?

　　首先想请各位专家谈谈这两次调控会对全国产生什么样的影响，可以从成交量、成交价说说?

　　龙斌：总得来看，房产税大家盼望已久，昨天落地，今天正式开始实施。国务院也公布了一个“新国八条”措施。归结起来看， 应该是过去的调控思路，把需求抑制住，不仅是投资性的需求，要暂缓释放，或提高门槛。我们看到，每次政策出来都会产生短期的适应影响，观望也好、心里的适 应期也好，或细则出台的时机，会产生少部分的观望。针对“多套置业”，首套置业一般不受影响，从成交量来看，2011年应该会有一些影响，特别是短期内会 有所减少、缩量。从楼价来看，还是坚持原来的看法，决定楼价的因素不仅仅是这种政策，更主要的还是经济、城市、居民收入、需求、购买力等等，所以我觉得楼 价应该比较稳，在目前情况下会维持。

　　当然，从上海重庆两个试点看，今天开始试行，这两个城市的交头量，重庆独栋别墅，上海的超过二套面积会不会对当地的房屋交易产生一些影响，我觉得在短期内会有一些影响，我指这两个城市。

　　肖文晓：“国八条”的力度比去年两轮调控力度要大，特别是限购令范围比以前有所扩大，以前广州政策是之前的存量不算，现 在国家明确规定，假如本地居民有两套住房就不能再买，如果是非本地的常住家庭只限一套住房，假如已经有一套，那新够一套房的资格也是没有的。这样来看，限 购令对成交量也比较明显的影响，因为很多人会失去购房资格，至于营业税恢复、二套放的首付提高至六成，这个政策是比较容易消化的政策，相对来讲是比较弹性 的，能够消化的。但限购令如果想要找到控制会比较难一些，当然可以说找亲戚朋友来，但这样的不算很普遍，而且也会有一些风险，包括现在又出房产税，那么人 愿不愿意做肯定是有问题的，所以我认为2011年一定会受到影响，特别是是一首房所受影响会更大。二手房因为有六七成是初次置业者，相对来讲受到的冲击会 比一手房少。

　　政策每次出台都会有观望期，消化期，在这期间楼市基本上是稳定态势，应该还是在高位徘徊稳定的走势，真正政策执行到位时，在下半年楼市 会有一定的小跌，我说小跌主要是因为支撑楼市需求的根本因素并没有很大的改变，除了行政的压制，从城市经济发展的角度，从供求角度、从通胀角度这些因素都 会导致居民继续买房，我认为在这种情况下指望楼价出现大跌也不太可能，但在下半年会有小幅调整。

　　曾英杰：从全国范围来看，“国八条”的影响，从全国来说“新国八条”的影响肯定会比较大，从“新国八条”来看，2010 年的“417”和“929”深化的过程，这次再一次加强调控，从“新国八条”的效果看，现在政策的导向真的是从最初的只是抑制投资需求，投资和投机需求这 两个需求，转向现在全面的抑制。

　　刚才龙博士提到，无论是投资、投机、改善的都会受到抑制的现象，政策为了逐渐达到降房价的目的会逐渐转向一刀切的做法，从这样的角度来 看，政府如果想把房价压下去是一定可以做到的，假如真的采取强制的手段，比如规定广州的房屋一定卖什么价格，这样打压房价的目的确实达到了，一方面如果真 的把利润压到太低，那开发商的欲望就不强了，供求会受影响。另一方面，按照目前价格来看，即使压到三成大部分的人还是买不起房，现在的问题不是房价高的问 题，关键的问题是“买房难”的问题，价格高只是其中一个方面，是有很多原因的。

　　我们可以发现重庆、上海两个地方还是有很多区别的，相对而言上海那边的房产税征收对象会广一些，本地两套、新购一套都是征收房产税的， 而重庆还只是针对独栋住宅，豪宅。从税率方面，重庆相对合理一些，上海还是有点一刀切的做法，重庆相对有些弹性，0.5—1.2的规定，如果普通住宅就是 0.5的税率，如果达到最高的税率就是1.2，从两个税本身的角度看，重庆的弹性会高一些，执行会容易一些。上海的附加条款太多，一些免税的东西有很多可 以钻漏子。

　　效果方面，从成交方面看，无论是“新国八条”还是房产税在一定时期内都会对成交有一定影响，从影响房价的角度看，房产税从来都不是为了 降低房价进行增收的，一方面是政府为了增加财政收入，无论增收的目的是建保障房还是基础设施建设，我觉得扩大政府财政收入才能最主要的作用，而不是降房 价。

　　胡刚：连续两天出台了调控政策，从时间上说，去年开了两会后进行第一轮调控，随后进行第二轮调控，今年在开两会前就开始调控政策。两次出台，一个是五一前后，一个是十一前后，都是热点时间，“国八条”这个政策也是很严厉的，在前二十条政策的基础上很严格，我觉得有几条。

　　第一条有点限价的味道在里面，要向社会公布，还要向中央政府汇报;第二次调控没有限价的因素在里面;交易税这条也很厉害，以前是差价， 现在是全价;第五条，房价最根本的还是供求关系，前几次调控针对土地供应少，这次说明一定要对中低商品房保证供应量;还有一条，原来还是新购一条，还可以 再买，现在干脆不能买，更严厉。

　　现在房价还不是开发商的因素，还不是市民的因素，是中央政府和地方政府的博弈，中央政府的调控政策被地方政府化解，这次范围增加可能会 对地方政府有所制约，从这方面来说八条还是很厉害的。保障性住房要增加供应量，最近两年国家对房地产调控的思路比较明确，对保障性房子越来越重视，这八条 里，一方面在原来基础上加强，在保障性住房方面更加重视。我看了，现在房价上升的根本因素是土地价格上升，昨天晚上公布的房产税可能触及到土地财政，这两 个税出台后，给了地方政府一个口子，可以在房产税方面新政，看地方政府怎么去做这个事情。从这两方面看，上海和重庆房产税是不同的，重庆是价格，上海是面 积，这样有很多不同。广州出台后可能又有不同，这就要看地方政府如何去做房产税的文章，这样调控一方面有堵，一方面又开辟了视野。

　　房产税方面，重庆比较接近一点，有点劫富济贫的味道;上海主要是面积，相对偏中间一点，如果广州以后出台估计还会温和一点，上海从面积 来算也有不合理的问题，市中心的房价比郊区的房价贵很多;重庆是按价位来的，买郊区的房子还是买老城区的房子受影响会比较大，看看中央政府如何化解第三次 了。

　　主持人：龙博士，有一个问题，这个调控对广州市成交量肯定会有影响，有没有可能在什么时候能转换成对房价?

　　龙斌：这个问题我也多次谈过，对成交量的影响是短期的。大家现在都在看房价，这么多年为什么会涨，最根本的因素还是我们的经济总量增速在不断扩大，像广州，06之前也就四五千的GDP总量，现在突破1万亿，居民的财富增长水平很快。

　　胡刚：十二五GDP要到一万八。

　　龙斌：增加10%也是很厉害的，何况我们以前增长速度是13%—14%，另外，居民的财富也在增加，有一个统计中国这几 年财富增长速度比世界平均水平要快几倍，这样因素很多。像亚运建设，每年的城市变化多大，去年一年就通了四五条新的地铁，还合并了一些地铁，延伸到佛山、 东西南北各个方向都有，整个城市的改善多大，这一点很显然，土地的价值、城市价值的增长，价值的增长从不动产来看影响是特别明显的。包括像大型的中心城市 都是中国经济活动、各种商业活动最集中的地方，汇集了所有的资金，知识、技术、人才，当然也会汇集大量需求。

　　我们有钱了以后，钱往哪里去也是一个问题，以前多次讲过，我认为所有这些因素都没有改变，是政策改变了。今年有一点值得关注的，政策比 较多，要注重这么多政策叠加起来有什么特点，第二点要注重的是今年货币是紧缩态势，收到什么程度也要值得观察，只要经济增长还保持8以上，9、甚至10， 居民收入的目标在10%以上，没有特别大的理由看空房地产。

　　当然，政策一定会带来影响，但是是阶段性的影响，房地产是有趋势的，背后有力量去推动发展，要说房价什么时候跌至，08年就是典型，外 围经济很糟糕、中国经济快速下行，中国经济有一个曲线，从07年一直往下走走得很厉害，这个时候各行各业都有体会了，很多行业收入减少、裁员、倒闭的都 有，我认为经济下行是房价降影响的重要因素，如果经济下行同时货币又紧缩就很厉害了。从历史的发展来看我是这么看的，这么多条政策很人一种很大的心里压 力，我们在房地产行业里的压力可能会更大一些，普通的购房者没有我们承受的压力大。

　　主持人：肖主任，龙博士的观点是外围的大环境不好，经济下行才有可能下降。

　　龙斌：就是经济不景气，货币紧缩同时发生才比较有可能，没有信心了，对自己职业、薪酬未来的发展、对企业没有信心了才会。

　　主持人：短期来说，在春节这段时间，根据我们的观察在春节后会不会是比较好的置业时期。

　　肖文晓:先回应刚才关于房价的问题。现在中国楼市并不是缺乏购买力的问题，而是这种购买力到底是不是我们经济发展所想要 的东西。现在的市场是，只要住宅推出来，无论多高的价格都有人买，这就是购买力的体现。但我们发现，这种购买力只是中国高收入的人群，中产很勉强才能买得 上，之于中低收入阶层，我们看各种居民的收入数据，即使每年都在以10%的幅度增长，但增长也是远远低于我们GDP的增长，更低于楼价的增长。这样会有很 大的矛盾在里面，财富越来越集中在少数人高收入群体的手里，他们可以买很多房子。但中低收入随着房价的上涨，越来越买不起房子。比如2010年广州的一、 二手房价，一手的套均总价是140万，二手根据满堂红的数据是90万，这个价格比上一年增加了差不多20万/套，20万存款工薪阶层要花多少年才能攒下 来？但对于高收入者却不是问题。

　　房价这样涨下去，将来社会的贫富差距必然会越来越明显，中产阶层也会被抽空。中产阶层如果把收入都投入到房子，必然会制约其他的消费， 包括对整个社会的投资。在现在这样一种环境下，什么资金都要往房地产涌，包括这几年做实业的人也不安心做实业了，觉得没炒房来钱快。这些都是潜在危害，不 是显性可以看到的，但确实会影响我们经济的方方面面，导致未来经济转型会更加困难。

　　所以，为什么要调控房地产，并不是因为这样的房价在市场上没有人买，而是这个购买力对于一个健康的经济体来说是畸形的，是不值得提倡 的。当然，现在来讲，我们确实没有看到一个能根治高房价的政策环境出来，所以我认为房价大降是不大可能的，而且大降对经济也不是好事情。关键是控制房价的 涨幅，尽量把全民投资楼市的观念扭转过来。

　　谈到春节后的楼市，我认为春节楼市本身就是一个比较淡的季节，在“国八条”这样的市场环境下，我相信没有开发商会在淡季加政策的双重影 响下大规模的卖房。真正要看政策对市场的影响有多大，还是要等到明年3月份。春节期间，我相信一、二手楼市都是比较平淡的，不会有人出这个风头。

　　主持人：各地的政府要制定一个价格的标准，原文是说“合理”确定本地区的目标，您觉得怎样的价格算合理的?

　　肖文晓：政府部门的数据最有说服力，我们必须知道整个广州市的人均收入水平是怎样的状态，最大区间人群的收入是怎样的，只有这种数据确定后才能知道多少的价格才是合理的区间。

　　如果论单价来说，这种区间未必是合理的，按总价来算会比按单价算合理一下，作为我来说，我真的没有办法确定这个数据，只有通过政府部门公布数据，再经过计算才能得出，我觉得以总价计算会稍微合理一下。

　　龙斌：这个大家应该注意一下，第一条问责制度的问题，公布本地区年度新建住宅目标，我认为是定量的调控措施，过去大家都 说各式各样的政策是稳定房价，要保持比较合理，比较定性，从来没说政府要制定一个目标，这里说了，“根据经济目标、人均可支配能力、支付能力”，这三个显 然都可以定量，包括广州的发展都在10以上，人均可支配收入平均也有10%以上的增长速度，支付能力就看楼价嘛，多少钱一套，08年将近9000元/套， 将近110平米就是100万;08年有550万左右的成交量;09年达到了9000多，将近900万的成交住宅，每套面积略有减少，也都100多万;10 年有600多万的成交量，12000元的均价，在这种情况下可以算一下平均的承受能力是多少。

　　大家应该从两个方面去理解，一方面我认为这个对政府来说是比较难的问题，首先政府要定，如果定低了要问责，只要定一个东西出来就会有两 面性，第一个要给大家明确的预期，第二个如果人均收入增长，可支付能力、发展目标都在10以上，那这个目标的意识是不是我们这个城市今年楼价可以增长 10%，如果定到增长10%，是不是告诉大家现在这个楼是15000的，还有10%的空间，那对购房者是什么信息，现在买是不是还有10%的空间，我也在 微博里讲，这个是“双刃剑”，制定这个目标政府最难，对对购房者、对社会未必是很负面的东西，如果真的是10%的上升速度，那真不如买一个房子，因为有政 府保底啊。

　　主持人：具体的方式呢?

　　龙斌：和我们发展给多少钱完全不一样，市场有市场的机制，确定房价的目标，价格是杠杆，是供求关系的反应，房价又是一个很综合的因素，总体来看是弊大于利，从调控的角度来说，和市场的规律相差得比较远，甚至有误入歧途的嫌疑，可能走错了路。

　　想解决老百姓的房价问题、居住问题很明确，要大力建保障房，另外还要建一些普通工薪阶层能够承受的一些房子，这样问题就很好解决了，把 少数人的豪宅调来调去是不解决问题的，我觉得重庆的是有误区的，管了不应该管的事情，如果进行收入分配的调节，如果想通过收税来抑制价格，达到平抑房地产 价格，我认为是误入歧途的。

　　主持人：肖主任有没有什么补充?

　　肖文晓:我觉得让地方政府公布房价控制目标这条是“国八条”里面最不靠谱的。这等于给地方政府出了一个难题，很可能会导 致很多稀奇古怪的东西出来。比如政府说要控制广州的房价，我记得去年市区的房价是12000多，接下来为了完成这个目标，政府肯定要千方百计，说不定就像 内地一些城市对高价房不给批证。我们知道，市场经济是有其自身规律的，开发商不会因为政府制定了目标就听你的。搞到最后，地方政府如果为了完成目标硬来， 市场正常的运行机制也会被搞乱。我觉得这个是很不靠谱的，对于老百姓来讲也没有实质的益处。刚才龙博士讲得很好，如果说涨幅控制在10%以内，那大家都觉 得还会涨，都会去买房，就达不到控制房价的目的。如果说要跌，万一没有完成目标，上面要问责，老百姓也不满，地方政府真的是两头不讨好。与其问责这个，还 不如问责要建多少套保障房，我觉得这个才是解决问题的思路。

　　如果要地方政府控制房价目标，除非让地方政府来控制市场，那是不是今后市场的开发权全要收到政府手里呢？只有这样，地方才能给中央打保票，说13000就13000，因为开发权都在我手里。所以，我觉得这一条调控政策是误入歧途的。真要问责就问责保障房。

　　主持人：胡教授觉得靠不靠谱?

　　胡刚：要控制房价上涨，“国八条”里也说了要控制房价上涨，说要根据当地经济发展目标，人均可支配收入，居民收入支配能 力，总体来说这条房价是增长的，不能增长过快。总得想这八条还是有点短期行政手段来抑制，不是长期的，所以我赞成他们两位说的，现在政策出台得这么猛，可 能会有观望，量可能会降下来，但价很难下来，“国八条”是带有临时性的，可以改变。而且本届的领导要换届了，五年一届。

　　关键还是要看房产税，现在房产税推出来了，房价会不会降，会不会往下走还是要观察，量在2011年的上半年可能会缩一点，过了一段时间，消化以后可能又会上来，但2011年拐点这样的说法我觉得很难出现。

　　肖文晓：我很关心一点，这些政策出来后退出的时候怎么办。“限贷”、“限购”这些都是抑制需求，但就象在一根弹簧上压住几个石头，那把石头拿走了接下来怎么办，我很关心接下来用什么来衔接这些政策，不然接下来肯定会出现报复性的反弹。

　　胡刚：通胀这么厉害，居民手里的钱如果没有别的地方去怎么办，现在没地方去。两会开了，十二五计划经济增长的点还在土地，哪个开发区开发，哪个搞智慧城，十二五经济增长的动力还描重在土地上，处于这样一个状态。