Rss & SiteMap
炒邮网论坛 http://bbs.cjiyou.net/
未来几个月，济南楼市将陷入观望期
准备春节后购买第二套房的刘鑫，昨天决定暂停购房计划。他告诉记者：“按照长期贷款成本来计算，利息方面的支出此次增加不多，我怕的是今年还会加息，二套房首付提高到六成已经打乱了我的计划，不少专家预期还会加息，我非常担心将来难以承受月供。”而另一个导致他观望的因素是，在加息政策的影响下，他认为房价或许会有进一步下调的空间。
刘鑫主动选择观望，有人则是被观望。我市房产界人士于清认为，前期政策提升了首付，加息则增加了成本支出，一些在买房方面谨慎计算的偏低端购房者在成本压力大的情况下，已被排挤出市场。
有专家表示，按照银行规定，2011年年内的加息对存量房贷的影响，大部分要到2012年开始执行。而对新购房特别是春节后的新购房将立刻执行。再加上2月15日左右各地将执行的三轮调控细则，目前楼市的调控压力前所未有。尤其是本次加息选择在春节长假后的第一个工作日，对市场影响更大，在未来几个月，济南楼市将陷入观望期。
而中国社科院指出，随着房地产调控政策的连续出台，2011年房地产业将处于调整阶段，房地产市场交易趋于清淡，更多购房者进入“观望等待”大军。
开发商压力大，打折潮或再来临
加息在收紧开发商销售端资金回笼的同时，也大大提高了其以贷款方式融资的难度。山东师范大学房地产专家程道平教授表示，此次加息虽然额度不大，但对开发商来说，贷款成本增加、额度减少，势必将加大开发商的成本。当货币政策进入到加息周期，这种压力会更为明显。
数据显示，经目前的三次加息后，五年期以上贷款利率累计提升66个基点，由于未来不排除继续加息的可能，房地产开发贷融资成本会逐渐提升，房地产企业的资金链紧张程度将有所加剧。
对此，有开发商表示，完全依靠银行贷款进行融资的房产企业正在逐渐退出市场，目前市场上房企的自有资金比例有所提高，且大多拥有丰富的融资渠道。因此尽管收紧银根会造成房产企业成本上升，但仍处于其可承受范围之内。
记者却了解到，开发商在资本市场的融资已变得困难起来。数据显示，2010年以来，共有33家房地产企业公布了定向增发预案，预计增发数量达85亿股，募集资金765亿元。而其中仅有中弘地产(000979)、凤凰股份(600716)两家公司通过定向增发的方式募集资金28亿元。
与融资渠道全面收紧形成鲜明对比的，是开发商日益窘迫的现金流。据Wind数据显示，2010年前三季度，申万房地产行业的整体资产负债率高达70%，136家房地产上市公司经营活动产生的现金流量净额为-884.21亿元，而上一年同期该数额为522.19亿元，近七成上市房企经营性现金流为负，显示在房地产调控“组合拳”的作用下，开发商的现金周转已大成问题。
“当前已经进入加息周期，这意味着开发商资金充裕的好日子要结束了！这对于当前以销售回笼资金为主的开发商来说，无疑是很有影响的。”我市房产界人士赵鲁梁说，限购令、新国八条将抑制一批投资需求，加息以及由此带来的加息预期会抑制一部分购房需求，下一步我市房地产销售很可能会受到一定影响，一些面临资金回笼等方面压力的开发商，可能会相应调整销售政策和价格策略，新开楼盘会低价开盘，在售楼盘会暗降比如加大打折力度，推出非常有吸引力的特价房等。
五次加息后房价或开始回调
山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗指出，目前已经进入加息周期，持续加息将使得其他投资渠道收益增加，造成房地产投资相对利益出现下降。这两种因素将共同对消费者的购房需求产生较大抑制，而需求下降对于当前房价稳定是有利的。
本次加息是继去年10月以来的第三次加息，有专家表示，累计加息对楼市影响将从量变到质变，目前正处于量变过程中，一般要加息进程过半之后，才会对楼市形成累计效应。此外，上月国务院刚刚公布了“新国八条”调控政策，其中规定对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。多个政策叠加，市场预期会出现明显的变化。一旦成交冷清，价格必然松动，市场下行期也就会随之到来。业内普遍预测，连续五次加息后，房价会开始下调。
连续五次加息后房价开始下调会在什么时候？有业内人士预期，房价调整期或在下半年。“频繁出台的调控政策已让人们的心理发生了变化，济南楼市已出现政策寒冬氛围，观望的人将会越来越多，到今年年中以及下半年，如果房价持续走去年的上涨老路，再度频繁加息的可能性很大，届时楼市将会面临一个转折点。”赵鲁梁预测。
中国社科院工业经济研究所研究员曹建海近日则表示，2011年第一、二季度之后，房价上涨到顶出现拐点、年底确立下跌趋势。