第一个就是贷款。贷款可以分成两块，一块是给开发商的贷款，一块是按揭的贷款。因为按揭贷款很快就进入开发商开发的渠道，所以资金量非常大。另外两块我觉得没有那么大，一个是自有资金的来源，就是靠一些企业对自有资金投入房地产行业，这个很大程度上又会带动很多贷款。还有一块就是外资的进入，外资进入其实对中国的市场影响也是比较重要。但是中国政府对这方面看的非常紧，控制比较严格。再加上金融危机的影响，一直到今年中的时候外资进入中国房地产资金比较少，很有限。所以整个对资金面，过去24个月来看绝大部分资金是来自国内银行贷款。从国家统计的数据也可以看到，这个增速一直到今年2月份达到了高峰。在3月份、4月份虽然略有下降，但是还是保持比较高的增速，这也是为什么4月份会出来调控的政策。但是政策都是有一个时间性，所有政策不是说一出来就出来，所以我们现在可以看到增速在下降，不是整个资金在下降。（14: 19）很有趣的一个现象，从第三季度开始外资资金突然之间又开始大幅度增长，因为资金还是有需求，在市场当中创造出来机会给外资进入，不能完全抵消增速的增长，但是还是会有一些补充资金进来。所以房地产市场的资金面是一个非常大的问题。来看未来的发展，我想对房地产总体的资金量，可能增速是下降了，但是资金量还是相当大。但是对个体来讲，可能影响就会更加明显一点，肯定会有一些开发商的资金压力会很快地处于比较紧张的状态。而相反另一些开发商可能在相当长的时间内还会比较好。这个是我的大体看法。（14: 19）李明：对，我相信你的观察。看过那么多，应该是比较普遍的情况。我们其实也看到相当部分的企业，其实的确是“不差钱”。这原因我前面讲过，我们看到的是时间性的因素，不可能马上改变，而且目前只是增速在下降。如果你再看销售率，其实现在出来了一些数据，今年整个销售的面积来看，可能基本上和09年持平。所以这样的话销售有很多资金又进入了这个行业。这是按揭贷款，虽然现在控制了，但是这个时间会有一些过程。的确我觉得这个会需要一定的时间。（14: 19）我是做投资并购，我们在今年第四季度已经开始越来越多的企业出现缺钱的情况。有一些企业是真的比较缺钱，有一些企业是为了更好地防御或者进攻，他觉得现在这个时候我如果可以比别人早一点融到资，比别人多做一点工作的话，可能会在下一轮的竞争当中更有优势。这样来看这个市场的确会有一些变化，资金充足的人会更加抓紧时间拓展业务，拿一些好项目。有一些资金实力一般的人也想做一些工作，相对来说资金实力差的人肯定会第一时间受到打击，有一些情况他们必须出售一些业务。（14: 19）李明：楼价问题就很大了。我一直觉得楼价其实是非常难预测的事情，我自己也不是经济学家。我在想这基本上是供求的问题，资金来看可能是决定供给和需求当中的一个因素，还会有很多的因素在。我想政府对楼市资金调控的最大的出发点，是为了控制泡沫，不想对经济再造成太大的影响。调控房价可能本身不是为了调控房价，而是为了控制经济。但是因为房价过快增长，可能会对将来整个经济，包括实体经济都会产生很大的影响。其实我个人来看，在相当长的时间内，需求还是会非常旺盛。目前对资金的限制和调控政策，在我看来已经是非常严厉的了。第三套住房不可以购买，在很多大的城市里面，这个需求一直非常大。我觉得这个政策如果更严厉的话，可能会把这个政策拓展到更多的地方。（14: 19）李明：不是现在的一线城市，如果某一类一线城市，或者二线城市也开始这样政策的话，对资金的压力会更大，可能会造成更大的影响。但是我想整个的调控政策的目的，不是说为把房价降下来，我印象当中可能都没有听说过，没有一个正式的场合有政府官员说过这样的话，要把房价迅速地降下来。我想最重要的目的是为了控制过高的上涨，这其实是整个金融体系的问题。我想政府希望，也看到了实体经济和资产经济资金的一些配比。所以有一个很大的经济的调控目的，是不希望把太多的资金投入到资产经济里面，这样会产生泡沫。事实上金融危机以后，我们看到了很多的货币，资金进入了房地产。把这些资金慢慢挤出来也好，都是需要一个过程。我觉得这个过程会比较长，我自己的观点是这样。对房价也会有很大的影响。但是需求还在那边，所以我想房价可能会在一段时间内不会有很大的上涨，这个比较确定。但是下降的可能性也不是太大。（14: 20）李明：这也是很有意思的问题，特别在中国。中国有很多特色。如果你照搬国外的一些构成，可能也不一定完全合适。因为这是整个行业的发展过程，中国房地产市场的发展其实还是在比较初级的阶段。因为最早的时候大家只是开发商，到目前为止绝大部分做的还是开发商。为什么资金来源这么重要，因为整个房地产其实是金融行业的细分行业。对它来说，其中很重要的一点就是金融，资金来源和投入需要配比，股本和债务需要配比，长期资金和短期资金，和开发需求需要配比。流动性的配比，再加上专业服务，谁在这方面做的更好才会比较好。（14: 20）为什么以前没有这个过程呢？我自己觉得开发商一开始都还在拿地囤地的阶段。卖掉就可以赚钱了，这个很容易嘛，大家都愿意这么做。再加上我前面讲的，资金成本很低。我们的监管虽然有很多，但是真正执行的时候还是有一些问题。比如说囤了地很多空房放在那边。为什么会出现这种情况？因为资金成本很低，他放得起。再一个，可能说是一些监管不允许囤，但事实上仍然在囤。这些情况造成整个开发商有一个自由的选择：如果我有一个比较简单的可以赚钱的业务，为什么我要去努力开发一项比较复杂的赚钱的业务？所以在这个情况下，对整个行业的发展有一定限制。金融危机以后，我自己觉得对这方面已经有一些改变了。我们看到了一些大的开发商，他们比较早地意识到，包括万科、金地这些集团，他们已经意识到金融资金的重要性：他们不单是一个简单的开发商。当然，中国的市场非常分散，我印象当中中国可能有两万多家房地产公司，绝大部分的公司还在初级的阶段。但是这是一个过程，越来越多大的开发商已经开始走向这个过程。而且这个市场是竞争的，所以你的资金来源一开始的时候，不可以完全按照理论上来说。因为你这么做的时候整体的资金成本是高的，而另外一个人他不是这么走，他就是可以投一千块钱借九千，那他的成本就低。你和他在这个资本市场上竞争，那你就不太可能赢。所以这是一个整体的综合性的考虑。（14: 20）当整个市场在向比较成熟发展的时候，一些好的人就会做的更好，他们会走得更先进一点，可能会淘汰一些比较差的人。资金来源成本也一样。一些比较差的、靠很低的资金成本的开发商来做业务，随着市场的成熟发展，他们会被淘汰掉。他们必须走向把整个金融控制得更好的阶段，把自己的业务和资金来源控制到最好。最后就是拼资金成本了，就是如果我的资金来源平均下来是百分之六点几，你是百分之***几，从竞争上来讲就有很大的优势。如果我有品牌优势，有更好的信誉，我的资金来源相对来说更长期一点，同时资金成本又不增加，因为理论上来说如果你要拿到更长期的资金的时候，你的成本会高一点。所以这是没有最好的模式，随着市场的变化，和竞争的变化，会不断地调整。所以我觉得现在已经看到一些很大的房地产商，他们在这方面已经做的非常好。我会觉得这个市场会强者愈强。这也是一个好事情。（14: 20）李明：现在中国整个的市场，我前面讲过还是比较初级，所以绝大部分资金是来源于银行。现在这个情况下，大家迫不得已还是必须要依赖于银行。因为如果你去用过多的高成本的资金，另外一些人可以拿到银行贷款，那这个资金成本你就没有办法竞争。你也会看到大家还是拼命想拿到银行贷款，这也就是为什么国家开始对银行贷款实行非常严格的控制的原因。这也牵涉到另外一个问题，就是怎么样让整个市场为房地产行业提供其他的资金来源，包括一些长期投资者。中国还有一个很大的问题，就是相对来说缺乏长期的投资者。长期投资者会提供更加稳定的资金来源，现在在中国市场比较少。（险资）是一个很好的来源，它目前刚刚开始开放进入商业地产，所以这也是一个趋势。我觉得在今后随着市场的发展，会有更多长期的机构资金会被允许进入这个市场，但是这是要整个市场走向更加成熟的时候。你说现在来看，如果可以的情况下我当然去拿贷款了。（14: 21）李明：其实简单地讲也是挺简单的。可能如果你是一个房地产基金，他是通常会以股权的形式，或者是比较长期的形式进来，那他的要求资金成本可能就比较高。银行贷款我前面讲过，可能在目前情况下是最低融资成本的一个资金成本。所以在可能的情况下，我想绝大部分开发商，还会是尽可能去拿到银行存款。另外还有一些不同渠道，包括信托，信贷虽然也监管，但是信托不是说完全不可以做，而是说你必须要符合一定的标准才可以做。一般来讲你说信托的情况，它可能介于贷款和基金之间，所以他的成本会相对高一点。但是也不会达到专业投资基金的要求。但是从另一方面来看，为什么私募基金会发展呢？我觉得这个行业里面需要一些专业的人才投资者。这跟其他行业一样。银行的职能是放贷，我觉得从经济危机也可以看得出一点，银行还是应该回归本质。你是从事金融业务，是选择安全的放贷的业务，而放贷是一个控制风险的债务形式，而不是一个权益的形式。一些专业的投资应该更多地依赖于一些专业的投资人士，用一些专业权益的形式来做。不然的话整个金融体系就比较混乱，可能会造成更大的风险。因为银行不一样，银行是一块钱我可以去放十块钱，所以他要控制风险为主，所以要求回报比较低。他们应该更加去走这一条路。但是有一些专业的资金，他们对这个行业更加有研究，他们对一些管理方面可以带来更多的价值，促进这个行业的发展，贡献更大，所以他们要求回报也更高。我觉得这样的话会比较明确整个行业和经济和金融的发展，我觉得可以说更加健康一点，因为它专注。（14: 21）李明：我觉得限制其实也不能说非常多，我倒是觉得限制这个私募基金发展的很大因素是专业人才和管理。首先这个市场还是在一个发展过程中，相对来说还是比较初级的。相应的说这个市场的人才也是匮乏的。最近应该有一个比较著名的基金宣布了，包括复星投资120亿的资金。你看到这个行业里边的一些专业人，他们也意识到这个趋势，所以他们愿意投身于这当中。只有人才的储备达到了一定的时候，其实我觉得我们政府的能力还是很强，他们会看到人才数量达到的时候，才会对资金的限制没有那么严格。之所以控制那么严格，是因为做不来。很重要的一点，我觉得这个行业的人是需要去研究这个房地产。以前很多人很简单，原来做房地产这么简单，我只要五个人就可以做一个项目，我投一个亿原来就可以赚一个亿，就是大家没有专注地想做这件事情。现在越来越多的人真的是专注这个行业，我怎么样把这个房子造得更好？我怎么样来创造一个新的房地产的细分市场？我怎么样为当地的经济带来更多的好处？这样的话我才可以吸引到更多的回报。当你去做一个东西是为了业务，为了这个经济去做的时候，你的能力会不断地提高。专业化以后，人才的成长以后，整个行业里面就会迎来很多的变化。（14: 21）