标题：房地产调控政策之辨析

对于不断上涨的商品房价格，中国政府实施了一轮又一轮的房地产调控政策，实施的政策主要集中在新建商品房购房贷款上，目的在于抑制投机性购房。但是，商品房价格不但没有下跌，反而在一轮又一轮更加严厉的房地产调控政策中逆市上升，因此我们就要问一个问题，中国政府实施的房地产调控政策是否有效？是否有更好的房地产调控政策？

　　虽然在发达国家的经济学教科书中，没有房地产调控政策的内容，但是有与中国政府限制商业银行发放购房贷款政策相类似的内容，那就是中央银行调控货币供给量工具之一的窗口指导这一几乎不使用的政策，中央银行通过劝告和建议来影响商业银行的信贷行为，当然包括商品房购房贷款。然而，窗口指导应该是中央银行做的事情，并不是政府该做的事情。如果考虑到发达国家的中央银行基本上独立于政府之外，专心致志地调控通货膨胀的话，中国政府做了中央银行该做的事情。如果考虑到中国的中央银行只是政府下面的一个重要的机构的话，政府代替中央银行行使调控权力，太自然不过了。

　　但是，政府的职责应该是对经济进行宏观调控，而不是对微观，也就是企业经营进行干涉。让央企退出房地产市场和限制商业银行发放购房贷款，都是对企业的经营进行直接干涉的行为，这违背了市场经济的基本原则，其结果必然是达不到政府的调控预期。那么，发达国家政府是如何对房地产价格进行调控的呢？

　　实际上，发达国家政府根本就没有房地产价格调控这一政策，只是用税收政策来管理房地产市场。比如美国等发达国家为了维持税收的公平性，采用综合个人所得税制，将商品房买卖的差价收入与个人的其他收入合算在一起，对盈亏抵消后的利润征收个人累进所得税，这相当于对商品房买卖的利润征收了个人累进所得税。而中国对商品房买卖有两种征税的方法，一是对商品房买卖的差价收入征收20%的个人所得税，二是对商品房的销售价格征收1%的交易印花税，这为利用阴阳合同进行逃税留下了漏洞。因此，我们可以看出中国商品房价格不断上涨的内在原因，是政府对工资性收入和财产性收入征收的税率有天壤之别，对工资性收入征收最高45%的个人累进所得税，而对商品房买卖的利润征收很少的税收，这就是炒房两三年的收入，要比一辈子的工资性收入还要高的原因所在。人人都热衷于炒房，量化宽松的货币政策作为外在原因，与内因一起推动商品房价格不断上涨。因此，中国政府当务之急，是对工资性收入和财产性收入一视同仁，公平对待，对商品房买卖的利润征收个人累进所得税，消除商品房上涨的内因，同时阴阳合同也就自然而然地消失掉了。

　　从另一个角度看，购房的目的有三个：居住、投资、投机。在购买新建商品房阶段，根本无法判断购房者的购房目的。限制每个家庭的购房套数，只会带来人间悲剧，在逐利欲望的驱动下，往往会利用假离婚来逃避限制。只有在二手房交易的阶段，才能判断出购房者购房的真正目的，居住与投资是不会轻易地出售商品房的，只有投机才在获利的情况下随时出售商品房，而对商品房买卖的利润征收个人累进所得税，就可以直接打击投机性购房。

　　因此，大道至简，政府的房地产调控政策只需三条：一是对商品房交易的利润征收个人累进所得税，维持税收的公平性；二是征收房产税，利用对高收入群体征收来的税金，建设社会保障性住房；三是加大公租房、廉租房等社会保障性住房的建设，解决中低收入人群的住房问题。

　　从GDP的角度来看，新建商品房的销售额、税收、佣金等被计入到GDP中，而二手房只有税收和佣金计入GDP，对商品房交易的利润征收个人累进所得税，可以增加政府的收入，增加GDP。地方政府的考核指标主要有三个：GDP、税收、招商引资。中央政府出台的房地产调控政策，绝大多数的政策都是针对新建商品房销售的，这样就会影响GDP和政府税收，也就是说地方政府的三个考核指标中，有两个受到影响，这种与地方政绩考核相互矛盾的房地产调控政策，当然要受到地方政府的抵制，这也就是中央政府的房地产调控政策不能完全被地方政府实施的深层原因。

　　在这里我们必须问一个问题：发达国家的中央政府与地方政府之间毫无隶属关系，但中央政府的政策却能够在地方上实施；中国的中央政府与地方政府之间尽管存在着隶属关系，但是中央政府的政策在地方上往往被大打折扣，难以实施，这是为什么？也许答案很简单，发达国家的中央政府以立法的方式管理国家，其中征收个人累进所得税就是国家级的法律之一，法行天下。我国中央政府常常以行政命令的方式管理国家，当中央政策与地方利益发生冲突的时候，中央政策在地方上得不到有效的实施也就不足为奇了。中国中央政府应该以立法的形式对商品房交易的利润征收个人累进所得税，从而进行房地产价格调控，这是一种非常简单易行的方法，政府为什么不能采用呢？

　　征收房产税并不能起到降低商品房价格的作用，因为房产税属于间接税，相当于成本。而个人累进所得税属于直接税，直接从炒房者的利润中征税，当炒房者发现炒房的利润没有想象那么多的时候，炒房现象就会自然停止。征收个人累进所得税是否能降低房价，还有待验证。此政策在实施之前，炒房者会计算政策变更前后的利益得失，商品房价格会一时性地一定程度地下跌。这种政策可以抑制房价的快速上涨，是不争的事实，因为现在美国商品房价格上涨的幅度也只有百分之零点几。

　　房地产调控思路应该是鼓励居住性、投资性购房，抑制投机性。中国政府的调控重心是在无法区分三者的新建商品房购买阶段，随着央行为了抑制通货膨胀逐步加息，走上了日本和美国通过加息刺破房地产泡沫的老路。笔者曾经与某位经济学专业毕业的人士讨论过房地产调控政策，此公认为灰色收入是商品房价格不断上涨的元凶，笔者认为如果对商品房交易的利润征收个人累进所得税的话，即使有大量的灰色收入，仍然可以抑制商品房价格过快上涨的趋势。