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1、 最近在重庆的“两会”上传出要开征高档商品房房产税的消息。随后，有消息称上海也将试点征收房产税。对于这个从2010年4月开始调控就一直被反复讨论的政策，终于落地，房产税的征收也似乎是势在必行。那么对于这项政策，您怎样解读？
2、 房产税从开始提出到现在，一直困扰人们的都是征收方式，那么重庆提出征收方式是否会成为全国其他城市征收房产税的范本？房产税的征收对象是否将会集中于高端住宅？
3、 对于房产税的税率，如果真如0.5%到1.5%，增加的这部分房屋持有成本对投资性的需求将会产生怎样的影响？房产税的出台果真如我们之前预期的，对房地产市场产生重大影响么？
4、 最近出了房产税试点之外，广受人们关注的还有首套房贷款利率优惠政策取消的消息。首套房贷款利率从7折到8.5折再到按基准利率执行，金融政策一步步收紧，从中我们可以解读出什么？这些金融政策将对现在的市场产生怎样的影响？
5、 种种政策的频出，似乎正在验证2010年底人们对2011年的预期，就是“政策调控年”。有人说政策调控的多了就不叫调控了，市场就将会习惯。对此您怎么看？对于今年天津的调控政策，您有怎样的预期？2011年天津的市场又会有怎样的发展？对网友有怎样的购房建议？
以下为直播实录：
【曹海滨】：房地产税在咱们国家这些年来呼之欲出，现在通过重庆和上海的一系列的官方表态来看，今年恐怕房产税的靴子终于落地了。房产税在境外各地方的表述不一样，其实税费主要是调剂房地产市场当中的需求，国家而设定相关的税种。
其实房产税在我国最早的时候在税法当中是有的，只是税种一直没有征收，这次我们把它重新提到日程中来，是为了迎合中国房地产市场未来能否平稳的发展。另外，也是增加调控的力度。
房产税在整个操作上面，基本上是按照年度去征收的，特别是对高端的住宅来讲，或者是说别墅这些需求来讲，会形成相当大的影响，主要就在于征税之后，会给持有环节的业主造成一定的持有成本。
以100万的住宅为例，一年按照1%平均交税的范畴来界定，也就是说，业主需要交纳1万块钱的税收，这个还不含房产在一年中的物业管理费、水电煤等，这无形当中就给住房和投资的持有者增加了很大的负担。进而迫使投资性的客户，或者是持有多套住宅的客户，把住宅转化到流通领域增加市面上的流通率，增加了之后，就等于是增加了供给，进而消化需求，进而达到可以抑制房价的效果。
【主持人】：刚才也提到重庆房产税的标准，这样的征收模式，是否会成为全国征收房产税的模本呢，征收房产税是否针对高端物业来征收呢？
【曹海滨】：从重庆和上海的官方说辞来看，像上海的论调还是以高端的住宅，就是说144平米以上，第一是指新购的住宅。从重庆的表述来看，基本上也是从中高端住宅控制，政府在出台房地产税态度操作上面还是表现的比较谨慎，既没有搞一刀切，没有做形式，切中要害，还是针对中高端的物业，第二是针对商品房。
所以说我觉得政府出台这个政策基本上是对全国出台这样一系列政策为其他城市的良好的示范，如果说此政策有效的话，未来在2—5年之后在全国会向其他城市推广。
【主持人】：提到刚才征收的税率在0.5%—1.5%之间，这样是否对房地产起抑制的作用，对于一些投资客户，既然他们消费起高端住宅，这样的持有成本是否对他们的投资造成影响呢？
【曹海滨】：其实这个问题我们要辩证去看，我们不能因为可能这个政策会对一些持有环节的人造成影响小，而不去出台政策，在市场当中客户的层次需求很多，这个政策出台或多或少对市场造成影响的。
如果对于投资者来讲，投资一个房产需要除去每个月的月供，需要除去物价上涨对人民币的压力，除去物业管理费和房产税，如果说收益不能达到预期的回报，所以投资者不会入市，我觉得需要一段时间的检验。
这个政策的出台，对于收益率下降的表现，只要下降就会引导投资者适当分流资金。 另一方面，对于改善型客户来讲，它会考虑到把原来的房子卖掉去改善，而不会持有多套住宅，这是一个比较好的释放过程。
【主持人】：除了房产税之外，广受人们关注的还有首套房贷利率优惠政策取消的消息。首套房贷款利率从7折到8.5折再到按基准利率执行，金融政策一步步收紧，对于首套住房的购房者，还有刚性需求客户，对他们产生了什么样的影响，这样的金融政策的出台以及贷款政策持续的收紧，将会对楼市产生什么样的影响呢？
【曹海滨】：我们说到2010年被称为史上房地产政策调控最严厉的一年，我们预期2011年严厉的调控政策可能会继续持续，甚至有过之而无不及。
从前两天温总理主持的相关工作会议上的论调也可以看出，今年的调控力度加大和持续的。
今年我们可以看到，刚刚过了元旦，陆续的政策组合拳开始出现，包括上调存款准备金率，使得银行存款准备金率高达19个点，对于首套信贷政策收紧，原来8.5折利率开始取消，但50%的银行还是会对首套有一定的优惠的，这种政策接下来会继续收紧，央行还会继续加息，这一些组合拳还会相继出台。
相对来讲表现一个乐观的倾向，一方面高通胀的背景下，通胀进入了一个周期，短期之内很难走向通缩，未来人民币升值压力也很大。
在这一系列调控的基础上，会对这些政策相抵消，所以说2011年楼市相对比较平稳基本上是先扬后抑的现象。
【主持人】：刚刚提到金融政策信贷政策进一步的收紧，有人预测中国房地产低税率的信贷将会终结，您怎么看待这个问题。
【曹海滨】：在2008年的金融风暴之后，我们基本上把利率调到比较低的水平，在过去的一两年中我们都享受到了低利率的，随着人民币的压力，低利率将会一去不复返了。
这一轮的加息，需要上调4—5次之后，民众会感受到加息带来的购房压力，或者是储户带来存款上的压力。
【主持人】：经过长期的调控，2011年初这个市场来看并没有非常平静，对于2011年即将出台的政策，您怎么看待？在今年春节过后这个政策将会有怎样的走向呢？
【曹海滨】：2011年我刚才谈到整体的宏观调控的形势还是非常的严峻的，特别是我们预计在1、2月份是市场成交的低点，2011年1月份新盘推出14个，比往年新出的量多是几倍来计算的，因为往年这个月份都是少的。
因为开发商资金链比较紧张，上市速度会有所延迟。去年开发商在推盘节奏上有所延迟，可能都会推到今年年初上市。这些因素都导致上很多项目都会涌向今年来开盘。这种效果带动下，接着是客户的入市，往年1、2月份都是当年楼市价格低谷的月份，现在二手房基本上都是比较稳定。
大家预期年后的政策会陆续的出台，包括刚才谈到对于首套贷款的利率，8.5折可能会取消，所以很多改善型客户都着急在春节之前买房屋。我觉得春节之后无疑会进行下一轮的加息，信贷加紧，等一系列调控政策。
【主持人】：刚才提到对2011年调控政策一些预期对于天津市场来看，天津会继重庆、上海之后开征房产税吗？会出台怎样的政策，您对此有什么样的预期呢？
【曹海滨】：开征房产税从目前的角度来看，应该是说未来的一个大势所趋，目前通过重庆、上海两个城市试点，我想这个还需要走一段过程，短期之内天津还不会被纳入到征收房产税的城市当中。但我想可能1—2年之内，天津作为全国的四大直辖市，也作为滨海城市和我们的北方的金融中心，我想未来它应该是很快步重庆和上海的后尘。
征收房产税都是政府对于当地楼价调控非常有效的举动，我想天津应该不会在这个地方落伍，我想短期不会出台。
【主持人】：有人说调控进行过于频繁，就不可能称为调控了，2011年来看，一开年就出了这样的政策，有人预测今年可能会是调控特别频繁的一年，您对此怎么看，调控频频的2011年会成为调控年吗？这些政策对市场的影响究竟会有多大呢？
【曹海滨】：目前我们很多的民众都觉得现在的调控这么多，但是房价还是在上涨，好像调控力度越来越弱，最终导致自己错过每次买房的机会。
过了2011年之后调控势必会成为常态化，未来的十年中国的房地产市场将会长期处在调控的氛围当中，长期的从紧，这是历史的必然，而且越来越紧。即便是这样的情况下，依然抑制不住太多的需求，所以说政府在收紧政策，还会增加另外一条腿，就是保障房。
从长远来看，即便政策常态化，除去通货膨胀的因素，房价的上升也是必然的，只不过是上升的快慢，我们是稳中有升，而不是大起大落，而不是资产泡沫，影响整个房地产的健康。
调控不能说是没有效果，坚持调控的常态化从紧化，效果会越来越好。
【主持人】：您对2011年天津的楼市有怎样的预期？对现在想要买房的网友有怎样的购房建议呢？
【曹海滨】：刚才在谈话中我谈到过，以过去十年中国房地产发展的趋势来看的话，包括2008年金融危机整个楼市处在寒冬的角度来看，往年的1、2月份都是当年楼市价格的低谷，这也是今年1、2月份比较多的客户选择在春节前出手的原因，目前在抄底的心理还是普遍存在的。
对于业主来讲，基本上可能3、4月份能卖个好价钱，这也是1、2月份市场中主要面临的问题，需求即便是非常的庞大，客户量虽然很多，但也提不上精神上，主要是在价格上存在一定的偏差。
这就决定了2011年整个调控的基调，市场所调控就是希望我们的业主能够放下身段，对于未来的市场不要饱有过高的价格期望，我们使的整个2011年楼市保持平稳态势是我们普遍的预期。
所以我觉得春节过后，紧接着会进入新的一轮调控，继续收紧贷款、提高存款准备金率等，所以说我觉得春节过后整个楼市可能还会出现一些波动和变化。
【主持人】：您对购房者有什么样的建议？
【曹海滨】：往年的1、2月份是楼市的低谷，所以我个人的意见还是在春节前后能够出手，是比较是时候的。一方面目前价格攀升的幅度不高，议价的空间还有，再加上目前整个业主想要改善的心态也好，可能想卖掉房子，考虑换新的房子，众多的因素可能会导致客户入市的重要因素。
【主持人】：今天非常感谢曹总给我们带来房地产市场的分析，这期节目到此结束，谢谢！
【曹海滨】：谢谢！