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最近接到的电话，多半是询问房市走势的。回复得多了，干脆将思路略作整理。由于是匆忙中写的，可能不够全面，也不去深入了，就当是对当前房市分析的一个记录。
当前的政策如果不变，2年后（也许只需15个月或者更短时间）房价将再次大涨。（1）政府会增加保障房的建设与供应，但是保障房以公租房为主，反而突出了 “商品房”的价值。在商品房供应得不到增加的前提下（这是当前政策必然的结果），商品房将越发成为稀缺商品。（2）中央政府要求地方政府确保土地供应的 70%确保保障房建设用地。在地方政府土地指标极缺的大背景下，2年内商品房土地供应将会大幅度减少，这将会导致2年后在售商品房严重短缺。（3）由于当前的政策在短期内人为抑制了购房需求，开发商现在开始会立即相应大幅度减少开工面积。而当前的“房产税”政策对开发商持有土地延缓开发没有任何约束。在市场高度发育的今天，再基于中国特有的政治体制，想通过行政手段去调控土地囤积或者持有的问题，那是一种迷信。（4）短期去看，需求减少了，成交量减少了， 房价也会有回落。但是，这种人为的需求遏制恰恰又使得本来正常释放的需求逐步堆积，为下一轮需求“井喷式”的释放而埋下隐患。如此一来，2年后的房市，购买力旺盛，供应量奇缺。排队抢房大战将再次上演。
“房产税”是个荒唐的东西。不但在实际中丝毫起不到房价调控的作用，理论上也是毫无依据。房产税的开征，会使得房市的投资投机客抛售，从而增加市场供应量，进而改变或者缓解房市的供求关系吗？这只能是缺乏实践经验的 政策制定者的美好愿望罢了。由于可以显而易见地分析出后市的供求关系变化趋势（如上所述），所以，绝大多数的客户会选择继续持有房产。为此支付的“房产 税”与预期中的高额回报相比，不值得费心。据此，房产税的开征，必定导致社会的房屋租金随之上涨。由此引起的企业负担进一步增加也是必然，在此不展开。
众所周知，所谓房地产，由“房”“地”两个部份组成。房屋的价值的增长，总是由于“地”的价值的增长，“房”本身的价值只能是不断贬损。我们的政府，居然可以发明这么一个税，对本身在不断贬值的物进行征收，不可不谓之“荒唐”。
对房地产的持有环节征税，是必须的，也是我国房地产体制急需弥补的一项重要内容。但是，国际上通用的“物业税”，强调的是对“房地”一并征收。这样，开发商 才无法囤地，房地产市场才会是个理性的可持续发展的市场。但是，在我国，当前的政府又岂会放弃“土地出让金”这块唾手可得的肥肉？由此可见，当前的房市调 控，是真正在为广大“老百姓”着想，还是在趁此机会，为再次与“老百姓”争夺利益而巧立名目！
调控政策要求各地政府要“限房价”！而对不断在“竞地价”过程中出现的“地王”视而不见。若是真心调控，类似的政策，也应该是“限地价，竟房价”（同一地价情况下房价低者得）才是。显然，政府觉得开发商这些年养得肥了，也可以将部份“暂存”的利益收回去了。哪里有利益空间，哪里就是政府调控政策所向。也难怪任志强先生用了“政府贪婪”来表达对此怪象的看法。
房地产的调控，很简单。1.增加保障房；同时继续加大商品房的供应2. 开征“物业税”，取消土地出让金；大幅降低房屋的交易税收，让市场顺畅运行。总之，如果调控政策不是这样的方向，即使房市有波动，也只能昙花一现。中国的房市将会在“忽冷忽热”中前行。
对于当前的市场，由于这次按“锅盖”的力量暂时占优势，短期的市场会有低迷的表现。但是，房价的回调，会使得市场出现一个临界点。在这个点上，随着交易量的逐步放大，这个貌似漂亮的“锅盖”总将被掀翻。货币贬值的压力，会缩短这个时间周期。 房市走势分析（二）
上次的文章发出后，受到阅读者的好评。同时，我亦觉得有些分析内容有所遗漏，所以今天再将内容补齐，尤其对于当前房市可能出现的现象作些预测。
当前的房市调控政策严厉程度前所未有，所以也被政策制定者寄予厚望。然而，我认为，他们可能又要失望了。在货币贬值大趋势妇孺皆知的背景下，在投资渠道也达到史上最狭窄的情况下，房屋投资仍将成为“老百姓”（中国的特有词汇）的头等选择。没有买的会赶早买，还没有用足指标的会将政策用足，已经不能买住宅的会改买商业物业；实在无法买的，也反而会增加持有房屋的决心。
房市中一般用：（1）首套购买者（刚性需求）（2）改善性需求（3）投资投机性需求 来分类客户。
对于首套购买者，现在政府不断变化而且是不断提高购买门槛的做法显然引起了他们的担忧，所以，他们反而坚定了购买的决心，甚至不惜向亲朋好友借款提早入市了。他们担心某一天政府的政策让他们的置业梦想落空。对于二套房的购买者，他们的想法同样如此。在书生气十足的政策制定者看来的限制政策，现在反而成为这些本来对投资理财不敏锐不积极人群的提醒器，他们忽然看到他们还有些值钱的资源没有去充分利用。这几天，各路媒体大肆渲染春节房市的惨淡。其实，每年都这样的，春节期间管理部门休息，市场即使有成交，统计数据也是0。我看到某媒体说春节期间长三角惨淡 成交4套。我不知道这个记者的数据从何而来。应该是0套才准确。不过，春节刚过的市场，似乎正在“野蛮生长”。售楼处不断传来的成交报表，也在不断验证着 对上述两类客户群购买心理的分析。
在这些调控专家面前，投资投机者的智慧就更显光芒了。首付提高？催生了民间借贷的快速发展（并会迅速做大）。房屋套数限制？借用身份证买房的人多起来了。这等于是让原本在 市场最火爆的时刻都没有入市的人群，反而入市交易了！2010年4月调控政策出台，5月份笔者的朋友就借亲戚的身份入市购买6套房子。即使数学学得再蹩脚的投资者，也懂得这样一个普遍真理：凭“票”供应的东西，一定是好东西。笔者清晰地记得那个凭粮票才能吃饭的年代，最后粮票成为了一种值 钱的资源，在市场中得到交易，大家各取所需。现在的房市调控政策，使得那些实在无法买房的人，可以转让其买房的资格而获利了。投资者自然不会错过这样的赚 钱时机。我真的不知道政策制定者怎么个思维方式？！
也许他们寄希望于“房产税”。但是，这种只征“房”税不征“地”税的荒唐（请 原谅我用这种有点激进的词语）做法，只会使得市场中土地的囤积时间更长，从而减少市场中房屋的供应量。在这样的预期无法改变的情况下，会出现这样的情况： 基于现在无法做到自由地买进卖出，暂时不用缴房产税的人自然就捂房惜售；而即使要缴房产税的人也会将增加成本计入租金，或者在将来出手时加入售价中。无论 是否要缴纳，市场中的房租必定大涨。上海正在试行，让我们拭目以待吧。
至于出台5年的转让期限，增加转让成本，更是市场经济的大忌。上次黄豆苹果等涨价，温总理急的，都关心到了一定要取消运输车辆的过路过桥费了！现在房价在大 涨，他们却在提高房屋的“过路过桥费”！真的有点x（此处省略一个字）脑子。自古至今，没有听说去限制交易的。我们是不是市场经济国家？这条政策，只有一 个结果：国家多收了税；房价相应涨了，买房者多出了钱；买房者毫发未损。
我当初学习房地产知识的时候，清晰地记得房地产的种种天然属性，其中之一是其具备“投资”属性。我们的政策制定者居然可以将房地产的天然属性去掉？我纳闷了好久。后来终于看到了“逗你玩”“唐高宗”“算你狠”等等怪象。
大家拭目以待：今年的怪象会更多。他们真的是经济学家吗？笔者虽然只从事于一个行业，也懂得经济是一盘大棋，牵一发而动全身，头痛医头脚痛医脚， 是庸医的做法。政策制定者会失望的。这怪不得别人。他们根本没有认真过，或者根本没有想到过别人。