Rss & SiteMap
炒邮网论坛 http://bbs.cjiyou.net/
对房地产市场来说，影响因素众多复杂，既受经济增长、货币总量、制度体制等宏观因素影响，也受土地资源、人口变化、消费传统等国情因素影响，还受供应规模结构、心理预期和调控政策等动态因素影响。今年1月国务院同意上海和重庆两市房产税试点方案，有关问题如何认识？以下谈谈个人的看法。
房产税是一项长期制度建设
开征房产税的目的是什么？房产税是财产税，具有调节收入分配、促进住房资源集约使用、抑制住房投机、减少存量住房闲置、平衡地方事权与财权等多项功能，是财税体系完善和房地产市场运行不可或缺的一项长期制度。
国务院9月29日提出加快推进房产税改革试点工作，不到四个月的时间，试点就在上海和重庆正式开始，可以看出政府在推进改革和落实政策方面的决心。房产税在我国不是一个新税种，1986年我国就有《房产税暂行条例》，但当时的条例中对个人住房是免税的。这次上海和重庆恢复对个人住房开征房产税，应该属于房产税的改革试点，不是新增税种。
从财税体系来讲，恢复对个人住房开征房产税，在我国税收体系中增加了财产税的比重，是我国税收体系的重大完善。由于在计划经济时代，我国绝大多数人都是无产者，所以我国长期以来财产税制度不完善。现在不但有产者越来越多，而且财富差距也在扩大，与此变化相适应，保护私有财产和调节财富分配的法律制度也需要随之建立，否则，如果私有财富得不到法律的保护，收入和财富差距没有有效的调节机制，那么创造财富的动力就会失去，社会稳定就难以保证，国家的发展就难以持续。
在保护私人财产方面，2007年我国实施了《物权法》，这是我国保护私有财产的一项基本大法，包括住房在内的私有财产有了法律上的保护。同时，《物权法》也明确了建设用地使用权是用益物权，使建设用地使用权这种债权在法律上赋予了物权性质，为财产税意义上的房产税全面开征奠定了法理基础。在调节收入和财富分配方面，我国过去主要对新增收入征税，对存量财富征税较少。住房无疑就是家庭中最大的存量财富，而且是不容易隐藏、容易估价的财富。客观地说，拥有住房的多少能够在一定程度上反映其拥有者财富的多少，对此征税，有利于调节收入分配，增进社会公平，缩小贫富差距。我们注意到，目前世界各国普通有对房（地）产征收财产税的制度。在我国，随着房地产市场的建立，城镇私有住房已占85％左右，收入差距在住房上的体现越来越明显，所以，建立和完善财产税制度已是当务之需。
此外，房产税是对住房这种不动产征税，所以它是地方税种，主要是用于当地社会公共福利的建设，这种财权与事权相结合，特别有利于地方的建设、稳定和发展，也有利于今后推动地方政府正税清费，减少地方财政中的非税收入。
从房地产市场运行来讲，目前，住房资源占有的不平衡和住房投资盛行推高房价已成为影响我国房地产市场不健康发展的最突出问题。目前，由于对个人住房免征房产税，所以持有住房的成本较小，而在通胀预期情形下，房产投资就必然增多。如果恢复对个人住房开征房产税，一方面，住大房子、住豪宅、持有多套住房就要多交税，符合公平原则，可以防止住房上的两极分化，有利于控制房地产市场不健康问题的进一步发展。另一方面，增加了住房持有成本，事必会促使部分拥有多套住房的转让或出租，这都会减少空置，增加住房的有效供给，缓解供求矛盾，减少资源浪费。所以，这个制度越早建立，对明确购房者的预期和稳定房地产市场的有序运行越有意义。
住房制度改革以来的经验表明，住房问题的解决需要市场与保障双轨运行。市场配置住房资源可以更有效地满足多样化和个性化的住房需求，既然建立了市场，那么与市场发展相适应的法律制度就必须要相应建立，否则市场就会走向畸型。上海和重庆试点房产税对个人住房恢复开征，无疑是市场制度建设的一种积极探索。
试点先行科学务实
如何评价试点方案？总体看，两市的试点方案体现了地方政府务实的科学态度，注重了可操作性，这有利于试点顺利推进，通过探索、试验、发现问题、总结经验以利推广。至于税率是否合适，政策衔接是否完善，征管是否得当等疑问，还需在试点中得到验证。
两个城市改革试点的具体方案有明显区别，但也有一些共同特点值得关注。
一是将征税的对象锁定在以新增购房为主，管理市场预期的作用明显。上海房产税方案只针对超过标准的新购住房，过去所购住房不涉税。重庆主要对新购的高档房征税，新购的普通商品房不征税，虽然征税涉及部分存量房，但仅限于独栋别墅，数量非常有限。两市的征税重点都是针对新增购房，对稳定市场预期有积极作用。
二是差别化的税率指向控制高价住房，抑制高价房需求的意图明确。上海和重庆的方案均对购买价格高的房产适用较高税率，用经济手段调控住房市场的政策意图是很明确的。
三是设定了较为宽松的免税条件，充分保护本市居民居住需求的做法明智。两市方案中对本市居民基本自住和适度改善居住需求均给予了比较宽松的保护。如上海扣税的人均面积达到60平方米，一家三人扣税面积就达180平方米。此外，还规定了若干种退还、免征的情形，充分保护了合理的住房需求。重庆对普通住房一律不征税，即使征税的高档房也分别有180平方米和100平方米的扣除面积。这些特征均体现了地方政府务实的精神，可以说，试点方案注重了可操作性。
四是对非本地工作的居民购房征税较严，控制投资性需求的政策明朗。重庆市对非本市居民购买第一套住房不征税，购第二套及以上无论什么住房都要征税，且不享受扣除免税面积的待遇。而上海试点方案对非本市居民在上海新购住房无论是第几套都要征税，符合优惠条件的可以免退。两市对非本地工作的居民购房的征税条件明显严于本市居民，表明了限制投资性购房需求的明确态度。
总之，从两个试点城市的方案看，地方政府充分考虑了当地实际情况，政策意图明确，涉及面小，不会引起社会大众的恐慌，有利于减少改革试点的难度，有利于试点的顺利推进。
调控市场的有效经济手段
房产税会推高房价还是降低房价？征收房产税从长远看是制度建设，但短期对市场不可能没有影响，房产税这种长期的税收负担会降低购买大房子和多套住房的动力，增加了住房投资收益的不确定性，进而影响购房需求，是调控市场的经济手段和长效机制。房价控制需要多重政策的组合效力。
虽然从方案看试点城市的税率并不很高，但征收房产税会增加房屋的持有成本，多购房、买大房、买高价房要多交税，这个制度预期一旦形成，将会普遍地影响购买者的决策。房产税虽然目前仅在上海和重庆两市试点，但对其他城市的市场预期也会产生影响。至于征税后增加的这部分成本能否全部转嫁出去推高房价，最终还是要看转让时房地产市场本身的供求关系和外部宏观环境。
从理论上说，房产税主要是对需求方的调节，开征房产税后，如果是购房自住，购房者不仅要考虑买房时需要支付的成本，还不得不考虑买房后的持有成本，再来决定买大还是买小，买贵还是买便宜。这有利于引导购房者理性地选择与自己收入能力相适当的住房。所以，房产税这种长期的税收负担会降低购买大房子和高价房的动力，帮助购房者转变不适当的消费偏好，与没有这个制度相比，它有助于约束不理性的、攀比式的、盲从的、超前的、奢侈性的住房消费;如果是购房投资，持有房产是投资活动中难以避免的一个环节，在这个环节征税，增加了持有成本和利润取得的不确定性，从而迫使投资者必须重新衡量投资的收益和风险，所以会对投资产生抑制作用。总之，多购房者多交税，最终会约束超出自用的购房需求，与行政手段相比，这是一种较好的调控市场的经济手段和长效机制。
从现实中看，在房产税的明确预期下，一定会有部分已有多套住房的家庭售出多余存量住房，再加上控制投资性需求的政策不放松，关键是今后几年如果能够切实增加住房有效供给，那么供求关系会得到改善，房产税推高房价的概率就不大。开征房产税，也会导致部分空闲的存量房产转向出租，将会增大出租房源，所以，房产税对租金的影响也不是单向的，租金变化主要取决于租求关系。由于试点城市目前的税率并不高，涉及面小，仅仅是房产税可能对市场的影响有限。但是，包括房产税在内的一系列调控组合政策对市场的影响不容低估。
试点推广已是必然
在尚未试点的城市抓紧买房是否可以规避房产税？开征房产税对缓解当前经济社会中的突出问题和防范潜在风险都有积极作用，可以判断，房产税从试点到推广，从增量到存量，从低税率起步到税率调整的转向已是必然，对此必须要有足够的预见性。
上海和重庆的试点方案，看似仍是调控政策，因为基本不涉及存量住房，这与制度意义上的房产税，即凡是拥有住房且符合征税标准的家庭均应纳税这一要求还是有明显差别的。但根据近期以来一系列中央和国务院文件，可以判断，房产税从试点到推广，从增量到存量，从有限征税到完善制度，从低税率起步到税率调整的转向只是时间问题。试点的目的就是为全国普遍开征做准备。这意味着，无论现在还是将来，超出一定面积标准的所有房屋产权人均是潜在的房产税纳税人。所以，有必要提醒的是，对此必须要有足够的预见性。如果不能看到未来房产税要覆盖存量房这一趋势，那么，目前多购房，将来多交税，新购房者必须要考虑这个风险。而且和股票买卖不同，买房卖房交易成本很高，手续繁琐，市场一旦供求关系变化，房产变现难度很大，这个风险购房者也必须考虑。
要保护合理住房需求
是否每个有房家庭都要交税？房产税是对存量资产征税，与一次性缴纳的收益税不同，房产税需年年交，是住房的长期成本。而房产税的税源和税基是相分离的，即所缴纳的房产税不能来自房产本身，所以通过税制设定保护合理住房需求是必然的。
房产税是房地产市场制度建设上的重要一环，是自动调节市场的长效机制，它从制度上迫使房产持有水平与收入能力相匹配。需要注意的是，房产税与房产买卖时一次性缴纳的收益税不同，收益税是在获取收益的基础上征税，不会降低纳税人的福利水平。而房产税是对已购后的存量房产征收的税收，并且是一种经常性税收，以房产的价值为税基，年年都要缴纳，是住房持有的长期成本。而且房产税与纳税人当期的收入无关，房产税的税基是房产的价格，但其税源，即交税的来源，却并不来自房产本身，需要房产所有者用其他收入缴税。税基和税源二者不统一，就无法保证纳税人的福利水平不降低。当纳税人拥有房产，而当期收入较少时，就会产生税收负担过重的问题，这也可以理解为静态的持有税与动态的收入之间的矛盾。所以，全面恢复对个人开征房产税，必须且一定会考虑住房的合理需求，通过税制的设定，在保护合理需求的基础上征收，在合理水平范围的自住需求不应受到影响，普通自住者不会受到房产税困扰。