事件:
2月16日北京出台“15条地产新政”,主要涉及保障房供应、税收、信贷、行政限购等措施。
我们的观点:
北京十五条地产新政,基本符合国八条政策框架,但限购方面较国八条严厉,体现在北京要求外地人提供纳税或保险证明的年限由1年提高至5年。北京房价上涨幅度在全国领先,且作为首都,住房需求异常旺盛,调控政策相对国八条强化,也合情合理。
因此,预计北京强化的限购政策未必会被其他城市效仿。目前,已出台新限购令的上海、青岛、成都、长春均未超越国八条力度。
由首付比例提高影响的购房需求,可通过房价下跌来自行恢复,而限购政策对需求的影响却是永久性的,即使房价下降也无法恢复,除非限购取消。因此,短期内,限购的行政政策比信贷政策影响更大。尤其是,北京等一线城市房地产市场具有明显的“外向型、全国性”特征,限购令将导致其向“城市本身”市场转变,这一转变将导致潜在需求的明显下降。
此轮调控采用的是一系列的政策组合拳,强化的限购、信贷、税收(预计个税、最低计税价格等政策也有可能强化)、保障房供给的叠加效应,将导致北京未来商品住房成交量再次见底,并逐渐影响到房价,预计北京房价将出现一定幅度的下调,但下调幅度不会很大,毕竟北京需求受到大的抑制的同时,供应不足是多年来的现实问题(见图1)。
对于北京的具体项目而言,若位置好,且价格合理,仍有望取得较好的销售业绩,因为,对于北京而言,年住宅销售面积仍有约1000万平米的市场容量(2010年住宅销售面积1201万平米,即使2008年房地产大调整期也有1031万平米的销售面积),对于单独一个项目通常约10万平米左右的年去化来说,依然会有很多机会。因此,对于北京项目储备较多的首开股份、华业地产等公司,由于其项目多具有较好位置、且地价成本较低,合理的定价仍有助于其未来项目销售。
目前地产股价已隐含房价下跌约20%的预期,同时对政策面已有比较充分的消化和预期,我们认为目前地产股底部依然是可以确认的,预计随着楼市量价走势的渐趋明朗,地产股将迎来更加持续的上涨行情。
风险:政策不断加码,其终极目的也是希望房地产市场平稳健康的发展,但政策的不断强化有紧缩过头的风险,应防止超调带来的房价大幅下跌。东方证券股份有限公司