标题：全额营业税落地 或推高二手房价

进入2011年，楼市新政频出。1月15日，武汉市出台了“限购令”，为“N+1”模式，即武汉本地居民不论之前买了多少套房子，之后还能在中心城区买一套房。

紧接着在1月26日“国八条”出台，明确规定：本地居民已购两套的，不能再买房;外地人买了一套，不能再买房。同时，按“国八条”的要求，普通二手房交易营业税5年内全额征收。

2月9日，中国人民银行决定上调金融机构人民币存贷款基准利率。一年期贷款基准利率上调0.25个百分点,由现行的5.81%提高到6.06%;其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。

多套政策的叠加，使得改善型购房者和投资客再次陷入被动，由其引发的购房压力陡增，未来的种种变数也难以预料。

部分城区全额营业税政策已落地

近日，记者在走访武汉市各城区房地产交易中心时发现，在部分城区已对购买不足五年的二手房，征收全额营业税。在汉阳房地产交易中心，交易窗口工作人员告诉记者，汉阳区在武汉市率先落实全额营业税征收政策。汉联行翠微店文超经理也向记者表示，在他们中介门店最近碰到的交易纠纷中，几乎全部都是因为全额购置税所造成，他们在中间虽然做了不少努力，但是最终成交失败的案例也不在少数。

此后，记者来到青山区房地产交易中心，青山区房地产交易中心一杜姓负责人告诉记者，他们已于日前接到青山区地税局关于全额征收房地产交易营业税的通知，并已于近日开始正式执行。随后，记者致电武昌区及硚口区房地产交易中心，硚口区房地产交易中心陈主任表示，他们已于昨日正式接到通知，并将于2011年2月17日正式执行，而武昌区房地产交易所孟所长表示，武昌区具体征收全额营业税时间暂未出台。此外，东湖高新及洪山区全额营业税的征收政策也已正式落地。

二手房高税费影响交易

“现在只有先攥着这套房子，看看政策实行后有什么动静再做打算了。”市民周女士的这番话道出了目前不少二手房业主的心声。

2009年10月份，在朋友的介绍下，周女士得知鹦鹉花园片区有人急着出手一套160平米的房子，她考虑到房子在诸多学校附近，自己手上又有较为充裕的资金，所以就当机立断把这套房子买了下来。今年1月，由于资金周转的压力，周女士想把这套房子转手出售，谁知遇到诸多政策的影响，她面带愁云地告诉记者：“当时办手续时我还觉得交税交重了，现在政策一来又成了全额征税了，如果今年把房子放出去的话肯定要加一大笔税，买房者问询的较多，但是真正能下决心来购买的却没有。”

汉联行墨水湖店甘锐经理向记者介绍了手头碰到的一件案例，蔡先生09年以97万元购入香榭琴台二期一套140平米三房。去年年底，蔡先生将这套房屋以150万元挂牌。在新政落实前，营业税部分以差额计算为：(150-97)×5.8%=3.07万元，而在新政落实后，营业税按全额征收则为150×5.8%=8.7万，两者相差了5.63万元，就算按银行评估价格来算，总房款略有下调，但是两者的差额也在5万以上。本来不少购房者都看中了蔡先生这套房子，无奈新政之后营业税过高，不得不开始犹豫起来.

二手房买卖纠纷 责任如何界定?

由于新政一出，隔天就马上开始实施，正在交易的二手房业主和买主普遍受到了影响。对于已经签订合同的业主和买主，退订在法律法规上是很难作出界定的。法律规定，只有出现不可抗力的因素才能解除合同，而新政的实施属不属于不可抗力很难作出界定。

存量房买卖合同中的条款有这样一条——因不可抗力造成合同无法履行，合同关系可自动解除。国家的政策属于‘不可抗力’吗?就此问题记者咨询了湖北金翅律师事务所罗文静律师告诉记者，国家政策不属于不可抗力。

据罗文静律师介绍说，不可抗力是一项免责条款，是指买卖合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同。

“除非当事人在合同里面明确注明国家相关政策的变更属于不可抗力，否则营业税的变更就不能算作‘不可抗力’，即便造成了一定的损失，也只能算市场风险。”

业内声音 营业税新政恐推高二手房价

营业税全额征收，是调控组合拳的内容之一，目的是遏制“短炒”。然而也有业内人士担心，由于卖方往往要求买方承担营业税，导致二手房变相涨价。从已调整营业税征收的部分城区来看，大多数中介都表示开单难，成交量急剧下降。而目前，武汉市房地产市场信息网进行系统升级，从1月31日开始，全市二手房房成交数据无法公布，不过可以预料到的是，二月武汉二手房成交量下跌的可能性极大。

汉联行房产吴飞雪经理认为，本轮调控威力最大的是限购，而营业税本身对二手房价格而言并没有太大的直接作用，或者说真正影响的，是购房者对后续楼市走向的心理预期。“真正的刚需，不会因为100万的房子要多掏几万税而不买，真正的炒家也不会因为能赚20万就不付几万的税。”

吴经理同时还表示，由于后期政策尚不明朗，目前二手房市场卖方惜售或者转而租赁，导致二手房房源萎缩，这也让二手房价格暂时难以回调，而同时由于营业税全额征收，至少短期内刚需购买者将掏更多的钱来买二手房但如果市场持续成交清淡，价格可能出现松动。