标题：北京：外地人购房需5年纳税证明

昨天，各大网站纷纷披露北京将出台楼市调控15条细则，外地人购房须提供五年纳税证明，限购以认房为标准，开发商定价与成本差异过大将追责。

正当房地产业内为此议论纷纷之际，北京市人民政府办公厅昨日晚间发布《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》，共八部分、15条细则，主要内容与上述消息相仿。

京沪对比：外地人购房门槛比上海更高

此次出台的“京15条”规定，自本通知发布次日起，对已拥有1套住房的北京户籍居民家庭、持有北京有效暂住证在北京没拥有住房且连续5年（含）以上在北京缴纳社会保险或个人所得税的非北京户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的北京户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非北京户籍居民家庭、无法提供北京有效暂住证和连续5年（含）以上在北京缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京户籍居民家庭，暂停向其售房。

记者注意到，在对待本地户籍家庭，京版“禁购令”内容与沪版基本上如出一辙，但在对待外地户籍家庭时，“京15条”却将购房门槛大大提高。上海细则中对不能提供2年内在上海累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非上海户籍居民家庭，实行“禁购”。

据了解，购房者开始购买期房时，从正式签订商品房预售合同开始，到完成所购住房的产权登记，拿到小产证，一般都需要一年以上时间，而对于不少刚刚进入上海市场的非本地户籍家庭而言，可以在购买期房时设法办理社保或纳税证明，到房子交付，可以办理产权登记时，正好能够满足一年以上纳税证明的标准，从而获得购买住房的权利。而北京细则却将外地人缴纳纳税证明的年限抬升至5年以上。与上海市场相仿的是，北京同样聚集着大批外地户籍家庭，而这一人群是住房市场的一大购房主力。北京细则要求外地人购房需五年纳税证明，将更大范围内的外地购房者挡在了北京楼市以外。

对此，ＳＯＨＯ中国董事长潘石屹在微博上指出，这一条细则对外地人购买北京的房子影响将是巨大的，“他们不是今天居住在北京之外的人，而是在北京已经工作几年没有北京户口的外地人，这些外地人工作不满5年将没有可能购买到北京的房子，这不仅对北京的住房价格有很大影响，对外地人在北京的工作和居住也将产生巨大的影响。”同时，潘石屹认为此细则不光是在调整房价，而是要缓解北京市政府这几年提出的北京人口和环境资源的基本矛盾。

堵塞漏洞：计税方法未详解但态度鲜明

值得一提的是，“京15条”中的第四条内容明确提出“严格执行国家关于个人转让住房的营业税、个人所得税征收政策”，并要求财政部门会同税务、住房城乡建设等部门根据市场情况及时动态调整存量房交易最低计税价格，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。

早在新“国八条“中就规定住房不足5年转让将全额征收营业税。而众所周知，在二手房交易环节中，个人所得税原本“应该”按照房屋的销售收入减去房屋原值的差额的20％来征收，然而，大部分城市在实际操作时，并未按照这一税率严格执行，而是一般按房屋销售收入全额的1％－3％之间征收个人所得税，两种计税方法之间的差距之大可想而知。

如今，“京15条”明确提出严格执行国家关于个人转让住房的个人所得税，这是否意味着北京个人所得税将重新“恢复”到原来的按差额20％来征收呢？

记者以一套买入价100万元、卖出价200万元的房产为例，若是按照房屋总价1％的计算，仅为1万元；若是按照差额的20％来计算，则这一数字则将扩大至20万元。如此一来，在住房交易环节之中，房东需缴纳的个人所得税的费用将大大增加，仅此一条，就足以打击投机客。不过，目前，“京15条”对于个人所得税一节并未予以详细说明，具体操作过程中将如何执行，本报将进一步关注。

调控力度：实行差别化土地增值税预征率

此外，北京细则还专门表示将实行“差别化土地增值税预征率”，要求房地产开发企业在新开盘项目销售前，将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案，经过税务部门核定后，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率，但是关于土地增值税预征率具体将如何提高、提高多少等细节，“京15条”同样未涉及，只是称具体办法将由税务部门会同住房城乡建设部门制定公布。

据悉，1994年就开始征收的土地增值税，其征税对象是土地及上面的建筑物。通过增值额与扣除金额之间的不同对比比例，税率分为30％、40％、50％、60％四个?穴累进?雪级别。截至目前，这是中国税率较高的一个税种。此前，土地增值税的征收一般采用的是“预征”形式在楼盘取得销售?穴预售?雪许可证后，地方税务部门按照既定的税率进行征收，征税额标准一般是房地产项目?穴预估?雪销售收入的2％－3％。但是在“预征”制度下，不少房地产企业故意不清盘、留几个单元不卖或将部分物业长期出租，以设法延长项目公司的注销时间。

2007年1月，国税总局突然下发房地产企业土地增值税清算的通知，规定土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。通知规定，三类情况下，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算已竣工验收的房地产开发项目；已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得预售证三年仍未销售完毕的项目，依然要征收土地增值税。

虽然近年来，国税总局一再重申将加强土地增值税清算，但是不可否认，在实际操作过程中，土地增值税很难做到完全清算，相比之下，似乎唯有在预征环节相对可行。