标题：合肥瞄准特大型城市 大牌房企抢滩城市综合体

2011年的合肥楼市有一个热点问题值得研究，那就是城市综合体的兴起。据安徽房地产研究中心不完全统计，目前，合肥楼市在售的打着“城市综合体”旗号的项目不下40余个，而且还有10多个城市综合体项目即将上市。

尽管有些城市综合体只能算“伪城市综合体”或者“准城市综合体”，但城市综合体在二三线城市的兴起却成为不折不扣的一种现象，已经成为二三线城市商业地产的主流方向和和发展趋势。如何看待城市综合体会在二三线城市兴起？城市综合体之路会走得多远？鉴于许多城市正在大规模引进或兴建各种形式的城市综合体项目，那么譬如在合肥这样的中部省会城市发展城市综合体需要注意什么问题？对此，安徽房地产研究中心开展了一系列相关研究，供相关读者参考。
一、城市综合体的概念

城市综合体的概念属于舶来品，缩写英文名HOPSCA（Hotel、Office、Park、ShoppingMall、 Convention、Apartment），包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统等各种城市功能。狭义的城市综合体定义是指每个城市综合体至少组合了上述功能中的3种，在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，以一种功能为主、多种功能配套的多功能、高效率建筑群落，往往被称为“城中之城”。
从城市发展的历史来看，城市综合体是城市规划和城市建筑发展到较高阶段的产物。全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会秘书长朱凌波指出，中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势，推进中国的城市化进程，房地产尤其商业地产是最具前导性和拉动性的行业力量。随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，资产型、经营型商业地产特别是城市综合体无疑将成为刺激消费带动投资的发动机，也成为中国城市化的主力引擎和城市形象名片。
从国际视野来看，洛克菲勒中心、日本东京六本木新城、香港国际金融中心，包括国内深圳万象城、北京华贸中心等城市综合体均获得巨大成功，成为展示城市鼎盛的符号；另一方面，现代城市中心区的开发建设目前已发展到了综合开发的高级阶段，通过综合性的开发，结合社会经济发展目标和城市总体规划要求，进行统一规划、综合布局来获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。
二、城市综合体市场研究的两个基本问题
根据我们对北京、上海、广州、深圳、杭州、南京等城市城市综合体市场的研究，我们得出两个基本的结论：第一，城市综合体在一线城市和部分二三线城市渐成燎原之势，最主要的原因是城市化进程加速导致区域功能的综合规划的要求日益迫切。第二个，城市综合体之作为渐渐成为商业地产的主流，除了国家调控之外，一个很重要的推动力量是这些城市出让的土地越来越集约化利用，即出让的土地功能就承载城市功能方面越来越综合化。我们认为，这两个结论对今天的合肥楼市来说，具有较高的参考价值。
今天我们主要研究第一个问题，即城市化进程。
关于城市化进程，目前，国内有很多机构都在研究。有很多研究成果值得我们参考和学习，有些东西基本达成基本的共识。第一个共识是，中国的城市化目前正处在加速发展阶段。第二个问题是，中国的城市化之路要走中国特色，中国人口基数比较大，特大型城市许多弊端现在在北京、上海等一线城市已经暴露出来，因此，期望兴建几个特大城市来集中解决中国城市化问题的道路可能并不适合中国国情，有专家认为，到2050年，未来40年，“小城镇”建设才是承担农村人口向城市转移的主要场所。这里，我们也可以将这些“小城镇”理解为人口数量为25万左右的“卫星城”。
三、中国目前处在城市化进程加速的发展阶段

截至2009年底，我国城镇人口为6.22亿人，城镇化水平为46.60%， 正处于加速期。《社会蓝皮书：2010年中国社会形势分析与预测》也指出，我国总体上已经进入工业化、城市化进程的中期加速阶段。比照发达国家70-80%的城市化率及发展趋势，中国的城市化进程还有预计30-40年的高速成长空间，根据城市规划原理，城市化率在达到60%之后，将进入稳定增长阶段，因此，从这个角度看，目前，中国的城市化率从46.60%增长到60%这段时间，将是我国城市化进程进入中期加速发展的黄金阶段。
中国东中西部城市化的基础各区域之间分布极不均衡，这注定中国的城市化将会与世界上许多发达国家城市化的道路有所不同。截止目前，有关中国城市化道路的模型有多种，我们认为麦肯锡全球研究院提出的中国城市四种扩张模式不失为一个科学、谨慎的分析方法。

麦肯锡认为，到2025年，中国城市人口还将增加3.25亿人，这其中包括2.3亿外来人口。按目前的趋势发展，中国城市人口到2025年将达9.26亿，到2030年将超过10亿从GDP 增长和城市系统的总体效率来看，集中式增长方案（“超大城市型”和“中心辐射型”）将取得最大收益，但也可能导致更严重的拥堵和区域性缺水。按目前的趋势发展下去，未来将是一个分散的城市化格局，中型城市（人口为150万～500万）将吸收大部分的新增城市居民。总体上，大约40%的城市扩张将发生在这些城市。麦肯锡估计，从2007～2025年，这些城市的总人口将增加近1倍，从1.69亿增至3.11亿，约占中国城市人口的1/3。
四、合肥未来城市化的发展之路
应该说，麦肯锡的模型对于未来的预测具有一定的参考价值。这一点，国内很多专家学者都有类似的看法。例如，中国城市发展研究会理事长程安东在中国城市发展研究会第六届代表大会上透露，未来五年，中国城镇化进程将迎来加快发展的新阶段，到“十二五”末城镇化率将突破50％，城镇人口达到7亿人，城镇人口将首次超过乡村人口。
2011年春节期间合肥市规划部门提交的《合肥市市域城镇体系规划(2010-2030)》也有相吻合的特征。根据该规划，到2030年，合肥市市域人口将达到1000万，城镇化水平为90%；全市城镇建设用地为900平方公里。按照规划思路，除了中心城区和副中心外，现在三县所辖的长临河、三河、紫蓬、吴山、下塘等小镇都将成为“小城市”，如同“卫星城”一样围绕在合肥市区周围，人口规模也将达到25万左右。
城市化进程不仅和城市综合体未来发展密切相关，也关系到我国房地产事业的未来发展，合肥中部省会城市中的位置较好。合肥城市综合体的发展离不开合肥城市化发展进程，换句话说，合肥城市化发展将会导致合肥将面临更多的城市综合体的形态。
目前合肥楼市城市综合体已经呈现出若干发展的特征，由城市商业中心内的集中式的城市综合体集群向区域性、分散式的城市综合体发展，新区的城市综合体建设高潮迭起。这些都是比较好的趋势，但随之的问题也逐渐暴露出来，更多的后续分析请关注合房网和安徽房地产研究中心。