标题：胡一帆：美国房市结构性转变

　　在首次购房者提供的税收减免措施于2010年6月宣告结束后，美国房地产市场在2010年夏季危机后出现第二阶段低迷态势。此后，美国房地产市场指标显示出明确的企稳信号。接着，房地产市场活动指标呈现出不明朗前景，导致投资者担心房价和整体经济双双出现二次探底。新屋销售和现房销售在2010年7月跌入历史低位。住房交易量突然暴跌，表明房地产市场的复苏缺乏自我可持续性。尤其是，房地产市场持续需要政府支持表明，由仍处于高位的止赎所造成的过剩供应形势。7月，待售房屋比已售房屋比率升至9.1个供应月，而6月为8个供应月。但是，所有指标均显示，2010年3季度已经逐步见底，并且目前正在逐步回升。

　　此次美国房地产市场的复苏是渐进且温和的，其重组过程在房屋所有权率不断走低、持续的去杠杆化以及系统性风险不断下降体现出来。此重组过程伴随着以下层面的整合：政府支持层面，财政政策主要通过住房可偿付计划为提供紧急救助；货币政策维持宽松，从而使长期利率保持在较低水平以支持房地产市场；经济基本面层面，美国经济渐进但稳步复苏使劳动力市场逐渐转好，从而防止房价出现二次探底；金融改革层面，各项条款为居民提供了更良好的保护，并强化了对抵押贷款供应商的控制；信贷层面，信贷状况已逐渐缓解，但银行预计会变得更为审慎；政府支持企业（GSEs）层面，其职能对住房抵押贷款而言仍然至关重要。

　　房地产市场正在发生的结构性转变

　　美国房地产市场的重组，其特点是房屋所有权率不断走低、持续的去杠杆化以及对风险的控管更加良好。止赎倍增已成为自2000年以来激进的信贷分配的结果，其人为提高了房屋所有权率。由于房地产市场泡沫破裂，房屋所有权率目前趋于下行，截至今天的跌幅已接近67%，在房地产市场泡沫处于峰值时为69%。鉴于持续高企的失业率以及消费者保护政策的改变，我们将能够在今后几年中目睹这一下行趋势得以持续。

　　房屋所有权率下降也与信贷疲软有关。人们翘首以待的美国经济去杠杠化过程正在进行中。目前，尽管利率非常低且信贷条件日益宽松，但信贷仍趋于下行。眼下，居民债务占可支配收入的比重降至120%，而此次危机前则接近140%。此外，由于信贷分配将得到更好的控制，以及就业市场缓慢复苏，将促使居民承担更少风险，这种现象将会延续。

　　由于房地产市场的重组以及经济的改善，违约率已开始下降，反映出长期违约减少。超过90天的违约减少，反映出依然高企的止赎率的影响，从而有利于改善违约的统计结果。经过2009年2季度到2010年2季度期间的稳步下降之后，止赎率在2010年3季度再次上升，反映出居民数量攀升，以及他们的抵押贷款在住房可偿付调整计划（HAMP）中并未获得永久性调整。这一违约率也许会在2010年4季度再次下降，但属于人为原因。11月，止赎降至30万套以下，这是由于银行的止赎程序中断所致，如通用汽车金融服务公司（GMAC）、摩根大通和美国银行。为检查其是否正确处理了止赎的相关文件，他们停止了新的止赎。美联储和联邦存款保险公司（FDIC）已对银行业的“机器化签署人”活动展开深入调查，这一类人是那些为其抵押贷款服务公司工作的人，负责签署止赎申请，但未对文件中所包含信息的有效性进行核查，其可能导致滥用止赎的情况。救助出于困境中的民众将只是暂时的，原因是银行逐渐恢复他们的止赎活动。

　　止赎率较高对房地产市场而言并不是什么好信号。但其并未反映出房地产市场状况恶化，而是一次结构性的、有益的结构性调整。空置率趋于下行；过剩供应趋于稳定并有助于较高的价格可偿付能力，从而使得我们认识到，失业率一旦更为显著的下降，居民就将有能力进行投资。同时，银行在未承担过多风险的情况下继续保持宽松的信贷状况，正如贷款比收入比率不断下降的趋势所体现的那样。

　　政府对房地产市场的强有力支持

　　美国政府和美联储出台的激进政策将抵押贷款利率推低至历史低位水平，从而使房价趋于稳定。虽然房价已经企稳，但建筑和信贷方面的活动水平依然较为低迷，表明未来这两个部门对经济增长的贡献度将会减少。尤其是，政府支持使得大量美国居民尽管面临负资产，但仍旧保持偿付能力，不过却没能重启抵押贷款支持证券（MBS）市场。这些喜忧参半的结果表明，美国政府和美联储的官方干预仍是有必要的，并且房地产市场的整合仍在进行中。

　　美国政府于2009年2月宣布了金额高达750亿美元的《购房者偿付能力与稳定计划》（HAMP - Homeowner Affordability and Stability Plan）。2010年3月底，美国政府宣布强化住房可偿付调整计划（HAMP）和FHA（联邦住房管理局）的各项计划，其资金来源于从问题资产救助计划（TARP）中获得的500亿美元。2010年9月，美国政府宣布了旨在支持房地产市场的新一轮措施。“短期再融资”计划锁定的是并非由政府支持企业所拥有的合同中涉及的购房者。其可能影响目前拥有“没顶”贷款（即超过房屋价值的贷款）的人员数量在50万至150万之间。同意减记部分贷款至低于房屋价值的银行和其他贷方可以将减记部分移交给政府，后者准备通过政府支持企业吸收140亿美元的“没顶”抵押贷款。CoreLogic Inc的数据显示，2010年6月拥有“没顶”抵押贷款的居民比重为23%。