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从参与主体行为看商业地产的趋势性机遇
商业地产快速发展的背后，是商业地产企业迎来了业绩爆发的高峰期，2010年SOHO中国、世茂股份等公司销售额和净利润都将大幅增长。而龙头企业万达集团，也对外公布2010年销售额预计将达到650亿的以上，增幅将超过200%，其2010年的第一季度实现房地产合同销售金额约152亿元，一度超越了同期万科150.9亿元的销售金额。商业地产企业快速增长的业绩数据刺激着住宅开发商巨头，保利、华润、金地、中海、中粮、恒大、富力、首开等地产商纷纷进军商业地产，最有代表性的是，行业老大万科也宣布调整发展战略，80%做住宅，20%将开发持有型物业，而实际上，2010年万科已经通过竞地、并购和开发等各种途径快速打响了商业地产的争夺战（见附表二）。
除了住宅开发商集体转战商业地产，今年9月保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》，也使得手握重金的保险机构开始名正言顺进军商业地产，市场预计将有接近7000亿的险资进入商业地产，可以说，2011年才是险资大规模投资商业地产的一年。此外还有银行、品牌零售商、外商（外资）等机构也纷纷拆巨资竞地开发或购买商业物业。以住宅开发商和保险资金两股重要力量为首的各路社会资金大举进入商业地产领域，决定了这将是一场巨大的战略变革，未来3-5年内，商业地产将成为各路诸侯激烈会战的战场， 2010年商业地产的兴起才刚刚开始。
2010年商业地产掀起一轮投资热潮
住宅开发商重资投向在商业地产进行战略布局，更多的是对城市综合体、购物中心、甲级写字楼、商务酒店等大手笔的投入，而活跃于市场的中小投资资金也并不闲着，兴起了一轮商业地产的中小投资热潮。
从深圳全年的市场来看，自1月份“国十一条”出台后，商业地产便因为不受政策限制而初露头角，受到社会关注，4月国十条新政后，调控重磅升级使得住宅市场受挫明显，此时商业地产成交逐渐上升，据国土局数据显示，5月新建商品房中商业地产（商业和办公楼）环比上涨4.1%，6月涨幅更达到48.5%。5、6两月共成交面积8.07万平米，占到全市商品房成交面积的21%，而第一季度这一比重仅7.8%。而从商业地产价格来看，也是逐渐上升。以福田中心区写字楼为例，2009年第四季度均价约3万元/平米，到了2010年第四季度，均价达4.2万元/平米，涨幅达4成。三级市场上，各中介企业也加大了对工商铺位的投入，起到了活跃市场的积极影响，据多家媒体报道，港资企业中原地产和美联地产在年中时分别加大了在华强北、东门、地王大厦等热点商圈的地铺布局，本土公司中联地产、世华地产等企业的商业地产业绩也是屡传捷报。不过，商业地产成交高峰期要数10-11月份，9月30日暂停第三套房贷和限购令的出台，直接限制了投资住宅市场空间，促使商业地产成交热点再次升温，年末多家中介公司的商业部业绩创下历史新高。
2010年小面积商铺最受中小投资者青睐
我们曾经于11月下旬对车公庙片区和南山中心区进行了实地、抽样调研，发现自用和长期投资需求占了绝对比重，其中有不乏由于住宅限购而转向商业的投资客，如车公庙片区的写字楼购买者主要是中小企业，作为办公自用，而商铺类则多有个人投资者出现。
据中联地产第四季度的成交数据显示，二手商业的成交特点可以概况为“小面积商铺受青睐，罗湖、龙岗两区领衔”，成交类型大部分为商铺类商业物业，写字楼和商铺的成交套数比约1：15。其中，写字楼虽然成交较少，但成交面积和总价较高，套均面积为225平米，套均总价为650万，成交最好的片区依然是车公庙和福田中心区，两者所占比重达到7成，其中，车公庙片区200-400平米，总价在500-1000万的物业成交最多，福田中心区主要是200平米左右、总价在700万左右的物业受到青睐。商铺方面，成交主力是住宅底商和商场类商铺，套均面积44平米，套均总价为145万，50平米以下物业的成交比重达68%。分区域来看，龙岗、宝安基本都是住宅底商，罗湖以商场类商铺为主，而南山和福田虽然成交较少，但各类物业都有成交，并且有少部分写字楼底商。五区中罗湖和龙岗成交最好，基本平分秋色，约占到商铺类比重的67%。罗湖商铺成交热点是东门的商场类商铺，看重现实的经济效益，面积在20平米以下居多，占8成以上比重，八达商场和九龙城广场成交最好。而龙岗基本都是住宅底商，布吉、龙华和中心城成交表现都不错，看重的是未来的发展潜力，30-80平米物业比重约占7成，套均总价约140万元。整体看，各行政区商业物业的成交各有不同，但由于空置率低、房源有限，市场供求关系较为紧张。
从实地调研得知，涉及商业物业的客户资金实力较为雄厚，商业地产业态的复杂性和专业性，使得即使拥有多年住宅投资经验的客户也显得然较为“生疏”，所以他们并不急于出手，重点投资以小面积、低总价的物业为主，投资行为仍然较为理性、谨慎。 中小客户投资商业地产的机遇及风险
从开发商重金投入到中小客户的小试牛刀，从大体量的城市综合体、shopping mall到小面积的住宅底商、小商铺，从游离于市场的散资、热钱到正规军保险资金介入、房地产信托基金（REITs）逐渐兴起，商业地产已经成了“吸金池”，上演了黄金十年发展的开始，这种趋势性的历史机遇是不容质疑的，而深圳作为改革开发的重地，经济发展及房地产市场一直引领全国，所以我们大胆预计，2011年深圳的商业地产将能够延续2010年的成交行情，并且可能会有更多的惊喜表现，这就是是商业地产发展所带来的投资机遇。
但是，商业地产与住宅地产有着诸多不同，住宅地产的成功模式并不能够直接可以套用在商业地产上。万科曾经表示，进军商业地产将采取“先人才后模式”的两步走战略，即先建立商业地产团队，再寻求适合万科的商业地产模式，可见，像万科这样优秀的住宅开发商尚且需要对商业地产逐渐探索，对于中小客户而言更需谨慎。所以，中心客户必须首先了解商业地产纵多不同于住宅的特点：其一，商业地产业态丰富、复杂，差异性较大，对运营者、投资者的专业度要求极高。其二、商业地产涉及资金大，通常是几百万到几千万，要占用中小客户的大量现金，所以，如果是企业购买的自用写字楼或者零售商购买的商铺，将考验企业的现金流。其三，首付5成和利率1.1倍使得进入门槛较高，每月供楼款也较大，对个人投资者而言，资金流压力较为明显。其四，商业地产价格上升缓慢，换手率低，需要具备长期投资的心态，短期内投机赚取差价的行为将不可行。其五，相比住宅，商业地产的价值体现在租赁收益上的特点更加明显，而租金高低和周转速度与商圈的商业气息、商业物业的运营情况等息息相关，极大考验了投资者的专业能力，如果物业长期空置，那么将给投资者带来较大的经济损失和资金压力。所以作为准备购买或投资商业地产的中小客户而言，深入了解商业地产的特征及充分认识自身情况显得尤为重要。
那么，既要把握商业地产的发展机遇，又不得不面对商业地产的投资风险，中小购房者们（包括企业和个人）应当如何进行进行投资规划？简单来说，就是如何选择投资物业和判断是否能够进行投资。我们认为，以下几个指标是进行判断的关键因素：
（1）商圈规划：城市规划、定位（地位）、配套、地段、交通等。
（2）商圈优势：商业特征、规模、业态、人流、资金流等。
（3）成交情况：片区内商业物业的市场成交（租、售）情况、活跃度、空置率等。
（4）运营情况：商业物业运营情况及经济效应等。
（5）价格及租金：价格、租金及投资回报率等，需要参考静态和动态。
从以上的五个关键因素来研究和分析商业物业的运营情况，再结合购房者的目的、资金实力、运营能力等，做出理性科学的判断和决定，这是我们认为做商业地产投资规划（计划书）所必备的主要指标。商业物业的投资价值主要体现在经营收益和增值收益上，以上第五个关键因素既由前面四个因素决定，又能够给予投资者最直观的感受，其中，价格走势决定了投资者长期持有所能够取得的物业增值收益，租金收入是商业物业经营收益的价值体现，而投资回报率则是衡量投入与产出的最重要指标。
我们根据中联地产研究中心数据，以罗湖人民南、福田中心区、车公庙、南山中心区、宝安中心区等几大商圈为抽样调查对象，展示了不同商圈的价格、租金和投资回报率情况（详细见附表三）。从写字楼来看，价格和租金从高到低为福田中心区—车公庙—人民南，而投资回报率却呈现相反方向，福田中心区投资回报率略低，主要是由于该片区是当前深圳的热点商务中心，价格上涨速度快于租金，导致回报率低于另外两个商圈。从商铺来看，南山中心区的价格、租金和投资回报率均高于宝安中心区，显示了商圈成熟度（经济发展、人口流量等）对商铺的影响较为明显。当然，以上只是基于当前市场数据的静态判断，今年以来商业物业售价和租金的整体向上，因而投资回报率也是处于变化之中。以深圳城市中心福田中心区的卓越时代广场为例（如图一），按当前5万元/平米售价和180元/平米的租金来算，静态投资回报率为4.32%，但若投资者是在年初买入，当时均价为35000，投资回报率则为6.2%（即180*12/35000=6.2%），投资回报率上升的同时，投资者也获得了价格上的增值收益，显示出较强的投资价值。当然，卓越时代广场的价格较高，如果是200平米即需要1000万的资金，对中小投资者而言是一笔巨大的开销，并非适合所有的投资者。
所以投资者在深入分析商业物业投资价值的同时，也必须充分考虑自身的资金情况和承受能力，结合自己的投资风格，在众多的商业物业中寻找出适合自己的投资标的。任何市场中，机遇和风险总是并存的，面对“突如其来”的商业地产投资热潮，专业的投资者必定会不断提高投资能力，从而寻求科学的投资规划和策略，已达到尽量降低风险、提高收益的投资目的。