近一段时间，房产税成了街头里弄的热门话题。尤其是自重庆和上海两城市开征房产税后，征收房产税是否会在全国范围内展开的猜想，也变得更为引人瞩目。近日，本报记者就有关问题专访了中央财经大学税务学院副院长、证券税收研究所所长刘桓教授。在他看来，本次重庆与上海开征房产税，释放了多个积极信号，既有助于改变人们对房地产市场的不合理预期，也会给解决土地财政带来利好。
房产税将改变人们投资房产的预期
记者：您认为开征房地产税有何意义？
刘桓：开征房地产税的本意是要让地方政府财政收入实现规范化、常态化。目前我国的土地出让金在财政收入中占的比重较大，地方政府靠土地出让金维持开支这种局面存在已久。其实大家都很担心，现在的土地还可以卖十年、十五年……长此以往，地卖光了怎么办？
还有就是要改变人们的预期，给大家一个警示，这也是房地产税的一个着力点。开征房产税表明了政府的导向，就是不会坐视房价疯涨。这就像买股票一样，大家一定要谨记“投资有风险，入市要谨慎”。买股票是有闲钱才去买，但房地产投资在各种炒作宣传下，大家已经形成了投资买房的固定意识。一些人不惜借款、按揭、啃老甚至把工厂卖了去买房子，我个人认为这种投资方式是不理性的。我们做过统计，投资房产的面大于股市，股市上登记的账户有一亿多个，其中真正活跃的账户也就几千万个。但目前全国参与买房的家庭人口不止几千万人，因此它更有普遍性，政府更应该把投资房地产的风险解释清楚。
至于说对房地产市场的影响，我的一个基本判断就是，房产税不会导致市场上的房价马上大幅下跌，但它会改变人们对房地产市场的预期，引发大家对房地产投资行为的理性思考。开征房产税之后，当前房价涨得过高的一些地方会有一定幅度回落。但这个回落也是理性的，是在我们预测范围内。在房价泡沫较多的地方，其在税收的调控下被挤压的范围也更大。
全面开征房产税要慎重
记者：在重庆和上海的房产税暂行办法里，都对未来是否扩大征收范围的表态有所保留。您认为未来房地产税的征收范围是否会扩大并向全国扩展？
刘桓：房产税要变成一种正常的税收或财政收入，应该不仅限于目前范围。因此下一步房产税试点地域的扩大、范围的增加，大家都是会密切关注的。国务院的文件说得很清楚，在试点的基础上总结经验，将扩大其征收范围和试点地区。
目前房产税在世界各国分为两种情况：一种是作为一种常态性的地方政府财政收入，征收范围比较广泛。美国就是比较典型的，只要买房就可以认为是中产阶层，就要对其征收房产评估值的1%~2%左右的税。另外一种就是把房产税作为一种调控手段来运用，区别房屋用途、住房的解决手段，有很多如优惠、减免等措施，比较典型是新加坡和香港。我个人认为征收房地产税应该参照与我国国情，经济发展水平等都类似的国家或地区的做法，全面征收房地产税要慎重。
我认为把房地产税深入到百姓的住宅层面，更需要细化，要把房子分门别类加以区别。比较重庆和上海的做法，其中重庆把房产分为高、中、低这三个档次的做法较好，但还可以进一步细化。上海则是把房子分为居住型和投资型两类。我仔细研究，国家要抑制的还是房地产投机行为，但投机行为不仅仅是对高端房产，目前市场上很多投机者还在炒作低端的房子，因为低端房子好出手。许多地方的经验表明，投机不能仅仅限于高端住宅，因此我个人认为，上海的做法借鉴意义更大一些。
如何把房屋按照用途重新界定，是下一步实施政策非常重要的原则，也是调控的总领。从政策层面上讲，要给房子分类。对于个人买到的房子，不管是高端、中端、低端因明确划分，看是买来干什么用的。我认为要按照买房的基本目的分为四种情况：一是基本居住，不管高端、低端就那么几十百来平米的自住房子，第二种可以称为改善型住宅，第三种是投资住宅，第四种是投机住宅。目前看来，北京出台的“十五条”也是不让买第三套房子，这说明政府承认改善型住宅是居民的生活必须。因此,我们可以理解地认为，未来对改善型住宅将不会征税或者是征微税，但目前政府首先应该对产权情况摸清底细。
一个发达的房产市场应该是租售并举的，没有钱可以租房，有钱买了房子租给别人也是在增加市场供应。在目前的税收中，我们对房屋租金是征税的，所以我个人认为房子在房产税新政中不用过分地去考虑它，只是要在征管层面严格规范起来。还有一种情况就是买的房子已经超过了自住范围了，也不用于出租以增加房屋的有效供给需求，这种形式需要抑制，要想办法把这部分房子用于出租或者出售。
给地方更多的财政自主权
记者：作为一种地方税种，您认为房地产税改变对土地财政的依赖有何积极意义？
刘桓：当前，土地收入还是地方政府的重要财政收入来源。现在地方政府要干的事情很多，如改善民居、拓宽道路，这其实属于公共开支，公共开支靠卖地、拆迁的收入，客观上就会形成对土地财政的依赖。从长远看，公共开支靠土地收入的局面应该改变，这已经是一个共识。现在的土地出让金是管70年，但18亿亩耕地是个底限，目前的土地还能卖70年吗？
探讨房地产税的前提是土地是国有的，出让土地是一种政府行为，所以房地产税的推出可以在某种程度上缓解地方政府过分依赖土地出让金的局面。因此土地出让金的征收办法可能会有一些适当调整。比如购买住房一次性收取了70年的土地出让金，这样的做法对百姓来说是一种税赋的负担。如果通过税收来解决部分问题，出让金可以通过逐年征收的方式解决。这涉及更深层次的土地和财政相互关系的问题，但可以想到，较为普遍的征收房地产税，政府对于依赖土地收入的局面会有所改善。
应该说，目前这种税收还是象征性的，它对整个地方的财政收入影响还不是很大，对百姓不会形成很大负担。但如果房地产税进一步向普通住宅过渡，按照设想范畴看，将比现在的收入多，就会缓解地方政府过度依靠土地收入的局面，土地出让金可以适当得到调整。
记者：土地财政的重要原因在于地方政府财权和事权不匹配。“十二五”规划《建议》也提到要“向地方政府下放财权”，国家允许地方开征房地产税，是否可以理解为向地方下放财权的一次尝试？
刘桓：下放财权有很多含义。在税收方面，我个人认为是给地方更多立法权和减免权限，这次重庆和上海的试点就是一个信号。目前的18个税种都是中央税，地方没有立法权，只有征收管理的权限。
房地产税由地方来做比较合适，因为不征收就没有收入，征税太多房地产就没有投资，经济就发展不起来，地方政府会根据自身经济条件去权衡关系。
下放财权和地方政府征收房地产税之间没有必然联系。也可能有的地方征收比较严，有的地方比较宽。地方政府会根据实际情况去考虑，中国目前是一个二元社会，发达地区和落后地区的差距很大，“十二五”时期应该给地方更多的自主权。