标题：新政时代房地产投资危机辩

　从价格投资改变为价值投资

　　新政的第一条“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布”着实有些新意，这也是多次调控以来首次提出由政府来确立价格控制目标。

且不谈目标是否能够达到，政策的取向已然清晰。未来房地产市场的价值取向将从投资价格向投资价值进行转变。过去，市场投资者在购房时，对于房价上涨有着良好的预期，1-2年市场可以稳定达到20-30%的涨幅，通过金融杠杆的放大作用，短期房产投资能够获取不菲的价格差收益。当市场预期发生转变，价格涨幅不再明显时，此部分的投资客户会迅速萎缩，从而达到了调控市场的目的。

　　从调控楼市升级到调控经济

　　新政中市场非常敏感的还有“强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”。市场人士大多解读为提高首付将大幅提升消费者入市门槛，从而极大的影响到市场的需求。我们可以从两个方面来解读：其一，二套房大幅提高首付的确对市场产生了较大的负面影响，特别是置换型需求的客户，六成首付的门槛非常之高。但政府核心的调控思想为“居者有其屋”，对于已有其屋的客户，略微延缓换房时间，并不为一个过分的调控政策。其二，二套房在2010年的调控中已然是五成首付，如今变成六成，对于有支付能力的客户并没有根本性的影响，因此对于六成的首付更应该以平常心看待。在目前宏观经济流动性过剩，房地产贷款在银行总体贷款比例逐年大幅上升的大背景下，提高首付更多的可以理解为让资金回流银行，降低银行贷款坏账风险。因此，可以断言，大幅提高首付的政策将成为常态，直至流动性及贷款风险问题得到改善。不过，2010年的市场实际成交告诉我们，首付款的提高并未改变楼市发展的大趋势，有数据显示，大约4成的购房者选择了全额付款。随着经济的高速增长，房地产所具有的资产配置、保值增值功能，仍然是这个市场稳定发展的推动力。

　　从调控供给调整为调控需求

　　在过去的两次调控中我们可以看到，调控的主题都做了同样的选择——调控供给，无论是“7090”政策，还是增加土地供给，都希望通过改变供给的结构和数量来调控市场。但是忽略了一个重点因素。因为中国经济增长的区域不均衡，大量的劳动力向少数不多的中心城市或中心区域聚集，以某个区域的有限土地，自然无法承载无限的外来需求。此次政策中，限购令的出台实在是无奈之举。可以判断，大多数中心城市的楼市成交将落入冰点，强劲的需求将被挤压至周边区域中。由于中心城市与周边政策的不对称性，可以预期2011年将会成为异地投资元年。但正如前文所述，简单的价格投资显然不合适宜，长期稳定的价值投资理念必然能为市场投资者带来真正的价值。

　　在市场中寻找差异化机会

　　简而言之，以中立的立场来看待此次调控，能够发现政策调控是常态，理性消费及投资将是未来的市场主流！未来的房地产市场仍会有良好的发展契机。但在投资过程中，更需要有清晰理性的认识，寻找到差异化的机会。

　　投资区域差异化机会——以区域供求关系判断市场机会，严重失衡将导致危险重重。成熟区域能够产生稳定收益，周边区域则更有机会；

　　投资理念差异化机会——限购令挤出大量投资购房需求，使得异地投资可能成为主流；而长期稳定回报将成为投资切实可行的目标，合理引导客户能够创造更多机会。