标题：兔年楼市8大猜想

　　“年年岁岁房相似，岁岁年年价不同”。虎年的房地产密集调控持续给力，一直延续至兔年。1月26日，国务院出台更为严厉的“新国八条”政策，在“虎尾”仍表明了对于楼市调整不会放松的态度。随后，多地纷纷出台地方版细则，配合“新国八条”政策的落地。目前，北京、上海、广州、长春、成都等城市的楼市调控细则已出，其中限购成为了各地细则中最大的看点。

　　兔年的江门楼市将走向何方？近期，不少业内人士从政策动态到市场走向等方面进行了一番梳理，并对兔年楼市进行了八大猜想。有人表示，在政策持续给力和本地利好的矛盾影响下，今年江门楼市的量价将变得扑朔迷离。

猜想　　1

　　高端盘是否引领今年楼市走势

　　影响今年江门楼市走势的两个楼盘是越秀星汇名庭和天安东湖花园。

　　星汇名庭是今年最令人期待且对楼市影响最大的项目，因为星汇名庭的地块是2009年的“地王”，其产品品质、销售价格都将成为江门楼市发展的风向标。2009年6月，越秀地产以9.68亿元拿下北环路南侧总面积为18.8万平方米的地块，楼面地价约2240元/平方米。“地王”拍出后，北新区绝大多数楼盘受其影响都进行了提价。今年，星汇名庭的开盘价格将成为众人关注的焦点，它是否会带动江门房价新一轮的上涨，也成了人们心中的疑问。

　　据权威财经媒体对越秀地产销售策略的研究，越秀地产开发的产品，其销售价格高出区域均价的30%。若以中心城区均价计算，星汇名庭的销售价格将在7500元/平方米以上；若以北新区和滨江新区的销售价格计算，其销售价格将接近9000元/平方米。而这样计算出的销售价格，还仅仅只是毛坯房的销售价格。

　　千呼万唤始出来的天安东湖花园项目，由于位处绝佳地段，是城市稀缺的洋房产品，所以市场传言也甚多：内部认购8000元/平方米起，高达数千人；开盘价格应该在10000元/平方米以上；都不用开盘了，内部就已经消化完了。据天安东湖花园的有关负责人证实，以上的传言仅仅是人们的猜测，事实上，目前他们仅开放了咨询处接受人们咨询，销售价格尚未确定。

　　多位楼盘操盘手表示，他们的营销策略是：将在以上两楼盘开盘前后分别进行推货，避免扎堆推货；销售价格将根据以上两楼盘的价格进行适当的调整。

　　猜想　　2

　　房源供应或将达到20000套

　　2010年，江门中心城区房地产开发投资稳中有增，全年共完成投资合计44.66亿元，同比增长17.8%，其中住宅投资39.37亿元，同比增长18.2%。2010年全年新开工面积161.77万平方米，同比增长8.6%，其中住宅117.58万平方米，同比增长7.4%，增速较为合理。新楼盘多集中在2010年5~7月开工，这使得2011年下半年的潜在供应量较大。

　　另外，由于2010年楼市二度调控，致使部分楼盘延缓了开发进度，原计划在2010年10月份上市的产品，绝大部分被推迟到今年上市。业内人士指出，这些产品非常集中，是受政策影响所致。

　　2009年8月，为进一步促进市区房地产开发投资，拉动内需，江门市政府出台了《关于进一步促进江门市区房地产开发投资的实施意见》（以下简称《意见》），决定对符合条件的房地产开发项目予以先征后补的优惠，按其缴交的城市基础设施配套费金额的50%，补助给房地产开发企业用于其所开发房地产项目的配套基础设施建设。按照《意见》，可享受该政策的房地产开发项目需是在2009年6月1日至2009年10月31日前获得《建设工程施工许可证》，并按规定标准全额缴交城市基础设施配套费的房地产开发项目。

　　开发商为获得政策优惠，纷纷加大了开发建设力度，新开工面积顿时增加。根据经验，房地产开发建设周期为10个月，政策优惠期间开工建设的产品原本应该在2010年10月前后上市的，但记者了解到很多并未在这期间上市，因观望政策而推迟至今年。

　　根据近5年的数据显示，江门中心城区住宅建设面积保持在每年约100万平方米，10000套左右。业内人士指出，今年的供应将可能创历史新高：仅越秀星汇名庭、天安东湖花园、怡福凤山水岸、上城骏园、嘉悦名都几个主力楼盘，其货量就高达5000套左右，再加上其它楼盘，2011年新增的供应量应该在12000~16000套。12000~16000套意味着什么？看看以下数据便能明白：2010年，江门中心城区商品房成交7676套，月均640套。也就是说，今年新增供应的产品约是去年成交套数的一倍，再加上目前待售的5800套，2011年江门楼市的供应套数差不多高达20000套。

　　猜想　　3

　　房价或将站稳6000元/平方米大关

　　今年1月份的住宅交易均价已突破6000元/平方米大关，但能否站稳这一整数关口呢？

　　业内人士指出，今年越秀星汇名庭、天安东湖花园、上城骏园、嘉悦名都、凤山水岸、五邑锦绣豪庭、珠江国际新城、珠江帝景湾、中天国际、江门奥园等楼盘的货量占据供应量的绝大多数，而这些楼盘的销售均价全部高于6000元/平方米，个别甚至在8000~10000元/平方米，即使这些楼盘的交易量只占2011年总体交易量的“半壁江山”，江门中心城区的交易均价就可以站稳6000元/平方米的整数关口，继续实现房价一年一个千元关口的目标。

　　猜想　　4

　　保障性住房套数将创历史新高

　　今年，我市将通过政策及建设保障性住房等手段，稳定房价，促进房地产市场健康发展。市住建局透露，全市今年计划新建不少于1000套保障性住房，包括经济适用房、廉租房和公租房。1000套的数量，几乎是我市近几年保障性住房建设套数的总和，将创下单年历史新高。廉租房和公租房项目建设资金全部由政府投资，不少于1亿元。

　　我市目前已在江海区落实了0.7公顷的保障性住房用地，拟建约250套廉租房和公租房。这是位于中心城区的第一个公租房项目，该项目争取今年上半年动工建设，2012年竣工。

　　对于市民尤为关注的公租房，市住建局局长马克烈表示，公租房的户型不大，但有独立的卫生间和厨房，套内面积控制在60平方米左右，租金价格实行阶梯式控制，约为市场价的5~8折。

　　除了星河路和江海区保障性住房项目外，我市还有三到四个保障性住房项目正在规划中。据马克烈透露，这几个正在规划中的保障性住房项目分别位于胜利新村、育德街附近、工人文化宫附近以及江海区渔山附近。

　　胜利新村保障性住房项目计划新建房屋约500套，其中一半用于原居民回迁，一半用作公租房。该项目争取今年立项并做好前期拆迁工作，尽早开工建设。另外，我市为满足外来工需求，已于春节前开工在鹤山雅瑶镇建设45套公租房。目前，台山、开平、鹤山、新会已经落实保障性住房用地，恩平也正在紧张地开展保障性住房用地的前期工作。

　　当保障房的建设不再受到冷落，当一系列深层次的制度性改革正在艰难进行，我们看到，整个房地产行业正酝酿和尝试着转型，挤掉泡沫重新向着健康的方向前进。2011年，房地产调控不会放松，将继续为2010年尚未达成的目标而努力。保障房建设的全面提速，短期内尚不足以对市场构成实质影响，但会慢慢改变市场的预期。

　　猜想　　5

　　滨江新区扩容将带动区域发展

　　市规划委员会2010年底审议通过了滨江新区启动区规划的调整方案。规划调整后，启动区范围和面积有所扩大，同时优化了启动区的人工湖和核心区人工水系的位置，深化了核心区用地功能布局，调整了商业和住宅的用地比例。

　　原规划中，滨江新区启动区面积为17.7平方公里（2007年11月批准），包括北环路以北、西江以西、江沙路以东，范围到棠下镇石山、新昌、石滘、周郡北部。规划调整后，高压走廊以南的土地全部纳入启动区范围，启动区面积扩至23.3平方公里。

　　此次调整中，不仅启动区的范围扩大了，而且调整了启动区商业和住宅的用地比例，强化了其综合服务功能。据介绍，滨江新区启动区的核心区是指规划中的滨江体育中心以及其西侧的天沙河两岸地带和东侧的商业中心地带。从调整前后的对比图可以看到，在滨江体育中心东侧，10多块原来规划为二类居住用地的小地块，已变成商业金融业用地；在启动区核心区人工水系的西侧，两块原来规划为商住综合用地的地块已变成文化娱乐用地；此外，还有其他若干地块的土地用途有所调整。

　　启动区范围调整后，滨江新区以高压走廊为轴，被一分为二，南面是相对完整的启动区，北面是下一步的开发区。市规划局副局长亢雁直透露，在强化启动区综合服务功能的同时，他们已启动北面片区规划的调整研究，初步设想还将在北面片区规划一个核心和多个组团，未来滨江新区很可能呈现双核多组团发展格局。整个滨江新区共138.4平方公里，南面的启动区面积扩大后为23.3平方公里，只是滨江新区的一小部分，北面片区仍是滨江新区的重头。

　　猜想　　6

　　今年调控政策只剩下限购和房产税

　　业内人士认为，目前国家对楼市调控的招数已基本出尽，对于江门来说，只剩下限购和房产税了，但预计这两种措施今年都不会在江门实施。

　　记者从市住建局初步了解到，目前该局正密切监测市场，严格执行中央出台的有关楼市调控的政策，目前尚未出台限购措施。

　　业内人士指出，加息和提高准备金率，将使人们的购买能力减弱，一手住宅的成交量或将保持在较低水平。

　　猜想　7

　　商业地产将“初露锋芒”

　　“乐购”购物中心已经确定落户天安东湖花园，东华路商业将更加旺盛；天安东湖花园河对面的商业用地今年内也一定要动工，否则将被政府收回；上城财富中心今年将开始招商；象溪商城有望全部盘活；新车站附近的绿岛商城逐步进入人们的视野；泰盛石材城将于今年开业；义乌小商品城已经开工建设；华鸿物流中心将使物流业更加集中……2011年，江门商业地产将会初露锋芒。

　　猜想　8

　　房产投资风险加大，回报日益萎缩

　　由于目前信贷政策较紧，且利率多次上调，估计贷款购房的投资者已基本绝迹，一次性付款购房的投资回报与以往相比有所下降。

　　一业内人士列举了投资性购房需求盈亏的简单测算方法：

　　条件：投资周期为3年；周期内房价年增速为20%；周期内年通胀率为4%；交易税费自负。

　　计算过程：

　　收益：（1+20%）×（1+20%）×（1+20%）－1≈73%

　　成本1：各项交易税费合计约10%（契税3%，个人所得税1%，营业税5.5%，其他0.5%）。

　　成本2：累计通胀率（1+4%）×（1+4%）×（1+4%）－1≈12.5%。

　　总成本（约合23%）=成本1+成本2

　　累计净收益：73%-23%=50%，实际年收益为14%左右。

　　但是假设房价年均增速为10%，以同样的方法测算，3年累计净收益约为10%，实际年收益为3.3%左右，已低于目前最新的同期银行定期存款利率（4.5%）。以去年全年住宅交易均价5586元/平方米计算，3年后的房价约是7435元/平方米。

　　可以得出的结论是：当房价年均增速低于10%时，投资购房风险较大，需求会受到一定抑制；当房价年均增速达到20%时，投资收益率相对较高，会加速投资投机资金的涌入，使市场泡沫增大；如果要以保值为目进行购房，那么就要确保房价年增速大于CPI加上定期存款利率之和，否则所购住房就不具备保值功能。