标题：保障房提速难扼房价上涨

大规模的保障性住房建设，除了挤占商品房用地、推高地价外，它所需要的资金大部分也取自土地财政，地方政府在“卖地举债谋发展”的旧债加新债的压力下，房价回落是一件小概率事件。

2月24日，国务院宣布今年全国要开工建设1000万套保障性住房。保障性住房的提速会对目前已经畸高的房价产生抑制吗？我的判断是“不会”，保障房提速难扼房价上涨。

首先，保障性住房会挤压商品房用地。据统计，2010年中国保障性住房为580万套，实际土地供应量2.47万公顷，比2009年增加约124.5%。今年1000万套保障性住房建设目标比上年增长70%，要占用土地多少，大家按去年的基数一算便知。正因为土地趋紧，国务院副总理李克强明确要求，各地要确保保障性住房土地供应。大家知道，房地产和其它产业最大的不同就是土地的稀缺性，也就是说在一块土地上做了保障性住房，就不能做商品房。随着1000万套保障性住房用地挤压商品房用地，物以稀为贵也会在土地市场体现出来。

其次，保障性住房的投入依赖商品房市场。有人做了测算，1000万套保障性住房共需投资约1.4万亿元。钱从哪里来，无非是三块：一是中央拨款，二是当地财政，三是社会融资。中央拨款最多也就20%，社会融资成本太高，主要靠的还是当地财政，而当地财政靠的是土地，所以转了一圈又回到原处，羊毛出在羊身上，而且可卖的地少了，价格自然更高。土地价格高，房价怎么可能便宜？

第三，地方政府旧债新债都要靠土地来还。一边要还债，一边要借债，不打商品房的主意打谁的主意？这些年，各地都是“卖地举债谋发展”，海南省省长卫留成就直言房地产占到地方财政的60%。据统计，仅城投债融资一项，2008年以来全国就发行2000亿，且如今正是还款高峰。而恰恰保障性住房一次性投入大，资金占用周期长，投资回报率低。在如此压力下，50%-60%财政收入来自房地产市场的城市，找不出其它借债还债的方式。

再说，保障性住房也解决不了房地产市场的供需矛盾。1000万套房子是个大数，但是散落在无数个动辄上千万人口的城市，几乎微不足道。以深圳这么个1700万人口的城市为例，就是每年建个五万八万套，也只相当于滴水之于沙漠。至少在短时间内，在农村城市化的大背景下，保障性住房建设显然解决不了房地产市场的供需矛盾。

还有最后的一点是：保障对象的不确定性会推高房价。国务院明确说“改善群众的住房条件”，可群众的范围太广，一不小心，保障房的受惠者就成了有权有势的“群众”。从过去十年的历史看，虽然不能说这些有了保障房的“群众”多次置业推高了房价，但他们也是推力之一。今年，虽然政府提出以公共租赁房建设为重点，但并没有措施来保证实施，地方政府仍会热衷于建设可售的保障性住房，一大批“群众”又将受惠，不敢说他们会不会再来一个炒房的轮回.