“保障房和房地产不是一码事，我要把他们彻底分开。”在接受《中国企业家》专访时，中国城建集团董事长于炼一直如此强调。让保障房满足居民基本需求，将房地产转变为改善型需求，到那时，高房价说不定是好事了，于炼如是说。
中国城建作为保障房的建设者，一直在执行政府下达的任务。常年接触保障房产业的于炼对此次国家调控，有着更深刻的认识，他认为，“十二五”建设3600万保障房，足以解决居民的基本住房需求。于炼甚至建议，取消购买保障房的收入限制门槛，但同时必须规定只要享受保障房的购买就严禁购买商品房。
以下为专访实录：
《中国企业家》：你怎么看待“高房价”问题？
于炼：无须质疑，“高房价”已成为全社会最为关注的热点问题。也是各级政府出台“医治”政策最多的一个问题。政策出台的频率之快，数量之多实属罕见。但“高房价”问题解决的效果并不乐观，并大有“政策越紧，房价越升”之势。
我认为单纯地去解决“高房价”使我们走进了一个误区。我们真正要解决的不是“高房价”问题，而是“高房价”背后的“民生”问题，也就是如何满足人民群众居住需求的问题。只有这个问题解决了，“高房价”问题才能不攻自破。
《中国企业家》：怎么做才能真正解决群众居住需求问题？
于炼：当然是依靠保障性住房体系的健康打造。问题是各级政府仅仅把保障房建设当作一项任务。没有从长远的角度出发，将保障房建设科学地打造成一个产业，一个持久、稳定而又阳光的产业，一个与房地产产业完全不同的崭新的产业。这就需要我们建立保障房产业的产业规则、产业政策及产业标准。这个产业必须定性为政府主导企业模式的基本公共服务行业。
《中国企业家》：现行的保障房不是这样做的吗？
于炼：现在保障房建设只是政府的一项任务，尽管实行问责制，而且层层立下“军令状”，但面临的困难和压力实在太多。比如资金从何而来？建成后如何管理？服务资源如何配套？今年政府的任务是1000万套，需要资金1.3万亿，可看得见的资金来源为：一、中央财政拨款1300亿元。二、地方土地出让金净收益的10%假如足额到位最多也就1350亿（去年是土地出让金收入最多的一年，按去年2.7万亿净收益为50%的标准计算）。三、动用有限的住房公积金增值净收益。其余大部分缺口仍将依靠存在很大不定因素的金融及发债来完成。
另外，1.3万亿元建设资金并不包含1000万套保障房的附属配套资源建设。假定每套建筑面积在60-90平方米范围，平均按每套70平方米计算，1000万套的总建筑面积为7亿平方米，投入1.3万亿折合每平方米的造价约为1860元，已捉襟见肘。其它包括教育、医疗等小区服务配套资源的投入资金怎么解决？
为此我建议保障房建设必须走产业化之路，用产业立法确立用地优先保障机制，同时使每个城市将交通、教育、就医等资源最为便利的用地优先满足保障房建设，以解决资源配套投入问题。满足保障房之后的建设用地方可通过现行的“招拍挂”（或其它更佳方式）出让给房地产产业用于商品房的开发。而现实往往是最好的地优先用于房地产开发出让，政府从中获取高额土地出让金收入。同时保障房的分配机制也极其糟糕。
《中国企业家》：怎么分配才算不“糟糕”？
于炼：我的观点是无需在分配条件上绞尽脑汁。只要现在没有购买过商品房，没有享受过保障房的所有户籍市民，无论贫富均有资格每户购买一套保障性住房。但同时必须规定只要享受保障房的购买就严禁购买商品房。
保障房坚持质量、安全、适用的标准，严禁奢侈豪华，严格按照国家规定的人均面积标准建设户型。对于享有保障房的住户几年后拥有了一定的积蓄达到了购买商品房的经济能力，并且有改善居住条件的需求，但在购买商品房前必须将居住的保障房以不低于原购价格交由政府回购。政府再出售给其它有需求的市民。
《中国企业家》：保障房如何定价？
于炼：土地属国有即全体公民所有，不是政府所有，所以保障房建设用地，政府不应收取任何出让金。政府可以以略高出成本5%的价格出售。刚才谈到今年的1000万套保障房平均每平方米成本为1860元。高出5%为1950元，这样的价格不但市民能够承受（可借助按揭、分期付款方式），而且政府财政也不会像公交产业一样贴钱，还有5%的盈利用于房屋修缮等。
《中国企业家》：即便是成本价，对于一些市民还是买不起，这怎么办？
于炼：保障房体系中还要设立“廉租房”。对于收入过低暂时不能购买保障房的市民以及非户籍的就业者可用于过渡。这部分数量不会太大。而且通过产业模式运作也不会给政府财政形成负担。以北京为例一套40平方米住宅以每月400元租给毕业大学生计算，其年回收率为6%，利用金融或债券很容易解决资金来源。对一些极少数特困群众我早就提出建“零租房”，即零房租。
《中国企业家》：按你说的保障房购买不受限制，政府能拿出那么多土地吗？
于炼：其实像北京、上海这些居住需求比较突出的大中城市，已经购买商品房和享受到保障房的市民已达到了50%，现拥有住宅没有居住需求但有改善居住需求的公务员及企事业人士占了近25%，事实上没房及居住危房的真正居住需求者只占四分之一左右。
从全国看，我们去年向全社会提供的住宅建设用地为18万公顷，剔除违规处罚，收回二年以上闲置等2.5万公顷外，实际供应15.5万公顷。而今年建1000万套保障房的实际用地3.5万公顷就够了。不到去年总住宅用地的1/4，所以保障房用地不会给城市带来压力。
《中国企业家》：这样做对房地产行业是不是有负面影响？
于炼：绝对不会。只有把保障房与房地产当作两个不同的产业来打造，才是中国房地产产业的唯一出路。我建议各级政府要正确看清和处理好“三个需求”，一是解决人民群众基本居住需求；二是解决人们居住改善和提高的需求；三是解决人们的住房投资的需求。根据我国现阶段的国情和经济发展的实际，重点要当务之急解决的仍是民生问题，即第一种需求，也就是人民群众的基本居住需求问题。第一种需求只能通过保障房产业得以解决。第二、第三种需求要通过房地产产业解决。
一方面我们不能以毁掉房地产产业为代价去禁止第二种和第三种需求，另一方面更不应该不顾民生问题的急迫性，去优先、提前甚至重点去解决第二、第三种需求。那样无疑将是一场灾难性的悲剧。保障房产业与房地产产业作为两个不同的产业，必须顺其自然，同步发展。
房地产作为国民经济的支柱产业功不可没，应该让它真正回归市场，还商品房真正的商品属性。一切强加在房地产身上的非市场规律的做法都是不可取的，只有房地产产业健康发展了，第二种需求和第三种需求才能真正得以满足。同时也能帮助第一种需求实现产业化。