标题：发展自住性商品房 告别“全民炒房”

“在我国，买房的投资属性被强化，消费属性被淡化。”日前，全国政协委员、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明在接受记者采访时表示，对中国来说，要想有一个健康、安全并充满活力的房地产市场，应该是大部分住宅不允许通过买卖转手来获取利润。他建议，发展自主性住房，还房地产市场一片“无投机”的净土。

　　市场调控难度仍存

　　蔡继明说，自2004年以来，全国商品房的平均价格在7年间从2359元上升到5034元，增长了1.13倍，平均每年增长11.5%，一线城市的房价增幅更高，商品房价格与普通群众的购买力相差越来越大，房地产市场逐步变为投资和投机者的乐园。原本是为改善广大群众居住条件的房地产行业，变成了炒房者赚钱逐利的赌场，这不仅扭曲了房地产行业的社会属性，也增加了国民经济的风险。

　　2010年4月以来，国务院对房地产行业出台了一系列力度空前的调控政策，限制投机者和地产商。今年1月，国务院又“三箭齐发”：严格限制甚至叫停投机性购房，对屯房者征收房产税，大幅度增加保障房的供应。

　　蔡继明认为，限制购买第二套以上住宅的政策效应现在还很难确定。因为对购买第二套以上住宅的认定存在诸多技术性困难，仍可能让炒房者有空可钻。尤其是与地方政府有密切联系的大炒家，有更多的机会让限制性政策失效。同时，对已经持有多套住宅的炒房者来说，会增加他们所持房产的稀缺性，使存量商品房价格被高估。

　　在房产税征收上，蔡继明认为，征收力度是最难以把握的问题。如果力度不够，只是象征性地收税，不足以对投机者形成杀伤力。如果对所有超出合理自住需求的房产征收有威慑作用的房产税，将直接导致全局性的通货紧缩。

　　对于大幅度增加保障房供应，蔡继明提醒，当房价脱离大多数居民的购买力时，需要由政府提供保障的居住需求就有可能超过住房供应量的60%。随着房价的增加，土地的拆迁成本也水涨船高，土地财政给地方政府带来的扣除飞涨的拆迁成本后的净收入，远远赶不上保障性住房需求增加的速度。如果把房地产看作一个内循环系统，与高房价组合在一起的保障房大量供应，如何确保连续的良性运转值得探讨。

　　用自住商品房调节市场

　　因此，蔡继明建议，要想使我国的房地产进入良性的发展轨道，就要为房地产选择新的突破口，这就是让普通商品房的价格下降到大部分中低收入者能够接受的水平，使绝大多数居民都可以通过商品房市场获得与自己购买力相适应的住宅，政府只需要对占人口数量15%以下的低收入人群提供帮助，高收入者亦可以在市场上购买到高端商品房，这才是良性发展的房地产结构。

　　为此，蔡继明建议，将房地产的关注点从需求端转向供应端，明确地将一定比例的住宅用地规划为自住性低端商品房，并规定此类商品房只能发放自住性房产证，不能用于交易。由于特殊情况必须交易时，只能将产权转让给政府，并按照原值减去折旧作为计价标准，让卖房者没有赢利空间，从而建立起以自住性商品房为主流的房地产新体系。

　　对于中低收入者来说，最需要的就是能够买到自己买得起的商品房。因此，蔡继明建议，各级政府的规划部门应该为降低房屋建造成本而进行土地规划。再加上此类商品房不能进行二次交易，投机者被逐出场外，其价格会大幅度下降。大部分人群能买得起商品房，使政府兴建保障房的负担大幅度减轻，这将促进房地产良性发展。

　　蔡继明说，由于自住性商品房供应量占到了住宅供应量的较大比例，就有可能在不太长的时间里满足社会需求，形成供求平衡。到那时，可以适当降低购房者的门槛，在保证首套房优先购买权的情况下，允许居民购买第二套不可交易的商品房出租，为城市流动人口提供租房房源。这样，就形成了与多样化的需求相适应的多样化供给，社会的各个阶层都可以通过不同渠道使自己的需求得到满足。

　　蔡继明认为，要想有一个健康、安全并充满活力的房地产市场，最重要的原则是大部分住宅不允许通过买卖转手来获取利润。这部分住宅既包括政府兴建的保障房，也包括大部分规划容积率较高的商品房，他认为，这部分可以占到住宅供应量的85%。只有剩余的15%高档住宅，可以成为自由买卖的奢侈品。在这样的体系中，大部分居民的住房需求和实际购买力就可以决定商品房的价格。由于绝大部分居民都可以买到自己买得起的房子，政府建设保障房的负担就大大减轻了。同时，富人和投资者对高档住宅的需求也可以在市场上找到货源，与以往的区别仅仅是这部分购买力被严格地限制在自己的范围内，对法定的自住房再也不会产生挤占、绑架和干扰的作用。在这个新体系中，不会催生出非理性的购买冲动，当大部分住宅都只能居住而不能囤货谋利时，就不可能出现一边是“全民炒房”，另一边是越来越多的人买不起房的情况了。