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昔日流拍地块溢价212.5%成交
上周五，义乌国土资源局网站发布公告，公布了兴中商业地块二期B、C地块的国有建设用地使用权拍卖出让结果。该地块被一家房地产公司以10.97亿元的价格拍得。记者了解到，地块楼面价达到21757元/平方米，溢价率达到212.5%。
消息一经公布，就引来业内人士关注。原因在于，这块地曾于去年5月初流拍。对此，新报记者也曾作过报道。
去年4月16日，义乌国土资源局发布公告，定于去年5月7日下午拍卖该地块。当时，共有义乌市九州建设开发有限公司、义乌市华统房地产开发有限公司、浙江广润置业有限公司、浙江雪峰房地产开发有限公司、义乌商城房产开发有限公司5家单位参加了竞拍。
现场报出的最高应价为4.4亿元，而这一价格并未达到当时的政府保留价（4.6559亿元），地块因此流拍。
据了解，这也是义乌第一宗总价超亿元大宗土地流拍事件。然而，如今该地块又以212.5%的溢价成交，业内人士不免有诸多猜测：调控日益从紧的背景下，开发商是否已形成悲观、乐观两个阵营，以至于同一块地遭遇流拍、高价成交两重命运？
原因探究商业部分改了规划
然而，昨天参与竞拍的相关负责人在接受记者采访时说，这与政策因素关系不大，他们愿意出高价拿下该地块，主要原因是其规划有所更改。
在义乌国土资源局网站上，《兴中商业地块二期B、C地块出让公告》共有两份，发布日期分别是去年4月16日和今年1月31日。对比这两份出让公告记者发现，相关规划确实有所更改。
其中，B、C地块原来的规划面积分别为9834.99平方米、7352.77平方米，建筑密度均为≤30%。现在，B、C地块原来的规划面积变为8332.22平方米和8855.54平方米，建筑密度变为≤25%。其起始价也从原来的2.74亿元，变为3.51亿元。
不过，相关更改的重点，规划中并未提及。“商业部分从原来的不可出让，变成了可分割出让。”义乌国土资源局相关负责人补充说。按照目前的规划，兴中商业地块二期B地块1~3层为商业，3层以上为住宅；兴中商业地块二期C地块，1~4层为商业，4层以上为住宅，也就是说，新规划中的商业部分建成销售后，产权可分割买卖。
而按照记者去年的相关报道，在之前的规划，兴中商业地块二期B、C地块的商业部分确实不可出让。“如按原规划，商业部分只能用来做大型超市卖场等商业配套，这不仅会影响开发商的收益，地块周边停车设施少的状况，也会影响商业配套的经营。如今，商业部分改成可分割出让，这一问题得以解决，这块地才能卖出高价。”一位曾参与去年该地块竞拍会的开发商这样分析。
本地开发商
联手异地房企拿地
按照义乌国土资源局的公告，上述地块的受让单位为湖州美欣达房地产开发有限公司。然而，记者了解到，该地块的开发建设，将有一位义乌房地产人士共同参与。
按照要求，义乌市外的竞买人在竞得地块后，须在义乌注册设立一家具有法人资格的新公司独立从事受让地块的开发建设，竞得人在新注册的企业中的投资比例必须在51%（含）以上。
日前，湖州美欣达房地产开发有限公司总经理汤小平已向义乌国土资源局递交了在义乌成立公司的申请。
据知情人士透露，这份申请书上写明，“美欣达”公司占股为51%，而义乌中厦房地产开发有限公司占股10%，“中厦”负责人周中大以个人名义占股39%。
昨天，周中大向记者证实了该消息，并表示，他对义乌房地产市场仍充满信心。
调控下开发商
主攻高端需求
从北门街12号地块，到如今的兴中商业地块二期B、C地块，土地市场的热度显示，义乌的开发商拿地热情仍然很高。然而，义乌房地产市场并非真像部分业内人士所认为的那样因大量刚需存在而“坚不可摧”。调控政策继续从严从紧背景下，开发商的市场策略已悄然改变。
“以前，房子不愁卖，没有调控压力，普通一点的楼盘也好卖。但现在开发商普遍热衷占据优势地段，并打造高品质楼盘，因为这种楼盘在义乌比较稀缺，获得市场认可的可能性大。”一位业内人士这样分析。
的确，“地王”楼盘都市·中央公馆，万厦的世贸中心项目等均低价颇高的楼盘均位于义乌优势地块，并定位于高端，而地段较好的兴中商业地块二期B、C地块的定位也面向高品质客户。
“我们在这块地上开发的项目将主要面向刚性需求，会有一幢百米高楼，楼盘的品质也定位于精品住宅、精品商铺，毕竟目前义乌好的住宅并不多。”周中大说。