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从去年底到今年初，房地产市场调控力度不断加强，相关政策措施引发争议亦属空前，延续十余年的房改路径面临结构性调整，整个楼市变局一触即发。1月26日，国务院公布新一轮房地产调控政策(新国八条)，其遏制房价过高的力度和决心均为“史无前例”。
春节前后，以北京为代表，各地方政府一改往日推诿搪塞姿态，相继出台以“限购令”和大规模保障房建设为关键词的实施细则，亦被认为是“有史以来最为严厉”。
“限购令”以行政手段强力介入，迅速止住了房价的上涨势头，但这种调控手段的极端和特殊性，也使经济学家和房地产业界感到担忧：中国是否继续坚持房地产市场化改革方向?同时，限购令给居民购房带来诸多不便，尤其是以户籍作为设限门槛，事关更广泛人群的切身利益，引发民众对调控政策合理性和持续性的争议。
按照决策层的设计，在限购之外，当务之急便是加大多年积欠的保障房建设。2月24日，国务院副总理李克强在全国保障性安居工程工作会议上强调，要“加大投入，完善机制，公平分配，保质保量完成今年开工建设1000万套的任务”。
在3月初全国“两会”上，住建部副部长齐骥则对1000万套保障性安居工程建设所需的近1.4万亿元资金进行分解，以打消外界的疑虑。住建部同时表示，亦将要对涨势旺盛的租房市场进行必要调控。这也在某种程度上缓解了公众对房地产新政的部分担忧。
中国银行首席经济学家曹远征认为，房地产市场正经历着自市场化改革以来最为深刻的变局。在他看来，决策层的真正目的，是以严厉的行政限购手段控制需求，为大幅度地提高保障房建设争取时间，从而最终改变房地产市场结构。
曹远征曾任职原国家体改办，参与过1998年房地产市场化改革方案制定。“目前的政策是在搭建一个全新的市场框架，1000万套保障房是这个计划的关键。”
在房地产市场化改革十余年之后，“保障归保障，市场归市场”的新双轨模式已成为公认的发展方向，面对“对轨房”并行趋势，业界观察认为，此轮严厉调控更像是为转向提供缓冲。
但在实践操作层面上，由于房地产业涉及国计民生，牵一发动全身，在没有更完整、更系统的结构调整配套的情况下，想要完成如此宏大的转轨，难度巨大。
严厉的“限购令”会否恶化本已失衡的市场供需关系?保障房建设计划一旦落空，将会对中国经济造成怎样影响?即便保障房计划顺利实施，政府干预房地产市场的路径依赖会否难以破解?保障房分配中潜在的权力寻租怎样规避?
“这是一招险棋，政府也是赌了一局。”曹远征说。
“限购令”袭来
以往几次调控经验证明，行政干预市场需求的政策虽然效力明显，但随后的市场反弹也异常迅猛。此次调控能否不落覆辙
与此前多次调控相比，本轮针对房地产的政策调控势头迅猛，似无留余地之意。与此前的虚与委蛇不同，此次从中央到地方的政策协调更为一致且落实迅速。
2月16日，北京市政府办公厅发布被称为“京十五条”的调控细则，在限购方面的严厉程度大大超出市场预期。截至目前，全国共有36个城市出台了“限购令”，而在未来，实行限购政策的城市还要翻一番。受其影响，房地产市场迅速降温，多年格局受到动摇。
2月，因“限购令”引发的强烈寒流袭击了北京、上海等一线城市，市场成交惨淡，悲观气氛在房地产行业中不断蔓延。
东方证券研究认为，限购政策比信贷政策的威力更大，由首付比例提高影响的购房需求，还可以通过房价下跌来自行恢复，而限购政策对需求的影响却是永久性的，即使房价下降也无法恢复，除非限购取消。
清华大学经济管理学院金融系主任李稻葵出人意料地为限购辩护，一度引发嘘声。为此，他在《论限购》一文中指出，限购是常规调控手段失效的情况下所能采取的最后一剂药，在目前地产价格持续攀高的形势下，限购就像给高烧病人的一剂退烧针，有其副作用，但却是必需的。
3月9日，齐骥在记者招待会上坦言，短时间内，房地产供给不能完全满足各种需求的情况下，提出让暂时有限的供给去提供给那些最需要居住来购房的消费者，是当前调控的一个基本出发点。
“在缓解供需矛盾当中，一是要增加普通商品住房的有效供给，二是在需求当中剔除那些不合理的住房需求，使得增加的住房供应部分，能够绝大部分去满足合理的需求，这是我们在调控当中要努力做到的。”齐骥说。
但实际情况恰恰相反，且颇不令人乐观。公开数据显示，普通商品房住房的供给正在加速减少。去年以来的两轮政策调控，已经对房地产新增投资造成了负面影响。
2010年4月，国家出台“国八条”，对市场进行行政调控，房地产投资的增速就已经在降缓。国家统计局数字显示，去年全年房地产开发投资完成4.83万亿元，同比增长33.2%，新开工16.38亿平方米，同比增长40.7%，但是二者的同比增速在去年3月之后逐步回落，其中11月、12月回落幅度较大，是整个行业趋势扭转的拐点。
万科集团在给《财经》杂志的回复中指出，自2010年底新开工面积增速有放缓迹象，加上2011年开发企业资金面趋紧，可能会影响一年后的市场供应。SOHO中国董事长潘石屹则更为悲观地预计，从今年开始或将有一半的房地产企业因资金不足等原因而陆续倒下。从SOHO中国自身来看，新开工建设的面积亦将大为减少。
市场人士比较一致的看法是，限购这剂“退烧针”虽然立竿见影，但以行政手段强力压制需求，会因人为扭曲房价，影响价格对资源配置的调节作用，结果使得供给进一步减少，供需矛盾更加突出，市场波动愈发剧烈。
“需求是没有办法压制的。”一位住建部前主管官员表达了他的担忧，“几次调控的经验看，短期调控和中长期供求关系的平衡没有把握好，每次调控都导致供应减少。如果供需根本矛盾不解决，刚性需求依然会释放，市场就会面临更大一轮反弹风险。”
2010年9月，限购政策出台后，全国房地产市场迅速降温。一位住建部主管官员对《财经》记者感叹，限购政策的效力非常明显。但随后，2010年底的市场反弹速度却异常迅猛。
据国家统计局数字显示，在第一轮限购令出台后，2010年10月，全国商品房销售面积9278万平方米，环比下降11.2%;商品房销售额5076亿元，环比下降7.7%。成交量迅速萎缩的同时，房价涨幅也进一步得到遏制。10月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6%，涨幅比9月缩小0.5个百分点，环比上涨0.2%。
进入2010年12月之后，房地产市场强力反弹。12月全国商品房销售面积为2.18亿平方米，环比上升116%;商品房销售额为人民币1.02万亿元，环比上升92%。这样的趋势一直延续到了2011年1月。