标题：不执着：德国调控房地产经验值得借鉴

正当中国房地产调控政策压力逐步递增，而民众还是对房价调控政策效果仍不满意，对未来房价只涨不跌的观点仍然占着主流。不过，我们发现西方发达国家的德国，近年来的房价一直不高，每平方米均价在1000到2000欧元。德国普通住宅的均价，即使按汇率算，也只相当于我国大城市的水平，但德国人的平均工资水平却相当于我国的10倍到20倍。

不仅如此，在1977年至今的三十多年中，德国的平均房价仅上涨60%，而同期个人收入额已经增长了三倍。德国的物价平均每年涨幅2%，而房价每年仅上涨1%，扣除掉物价因素，德国房价实际上处于下跌状态。与德国相对应的是，过去十年内其他大多数欧洲国家的房价上涨了两到三倍，而在我国房价的上涨速度更是令普通市民望房兴叹。

那么德国政府调控房地产的哪些经验值得我们借鉴？中国房地产只涨不跌的神话会在2011年续演吗？

通过税收手段让抄房者无利可图

在德国之所以没有像“温州炒房团”这样的投资、投机群体，主要是政府通过税收手段，加大房地产投机炒作的成本，通过重税压缩炒房者进行“低买高卖”的利润空间。通过各种税收手段，限制投资性买房。在德国，用于出售的房地产要缴纳评估价值1%到1.5%的不动产税,房屋买卖还得缴纳15%的差价盈利税，在房产持有环节上要交2%左右的房产税。这样的税收限制大大压缩了炒房者进行“低买高卖”的利润空间，同时也抑制了德国投资买房的需求。

而在我国，涉及房地产行业的税收达14种之多，占中国实际征收税种数量（21种）的一半以上，另外涉及房地产的收费多达80-150项，税费已占到房地产价格的30%-40%，且主要分布在房地产开发建设环节和购入环节，而在房产出售和持有环节上的税赋没有或者只是象征性的收取（比如房产税试点）。所以要调控房价，遏制过度投机炒作，就必须学习德国的经验，把房地产的部分税赋转移到其出售和持有的环节之上，让炒房者无利可图，房价才能真正回归理性。

大力发展房屋租赁市场的建设

德国租房市场繁荣，自有住房率为42%，租赁住房率为58%。德国人购房或建房的平均年龄为42岁，这在欧美发达国家也属罕见。相比稳定充足的房屋供应量与租房合同的长期化，让德国年青人觉得有租房也不错，还可以享受德国政府鼓励租赁的补贴政策，买房人不但要面临房贷压力还要交房产税，所以又何必急着买房子呢？所以40岁之前不买房在德国很正常。就是德国政府让民众真正体会到租房的“安全感”不亚于买房，所以有不少德国家庭几十年来一直居住在出租房中。

而在我国，在政府对房屋租赁市场监督管理都不够的情况下，房屋租赁市场十分混乱，制度也不规范，房东经常借机或提价或违约，有些租客一年搬家五六次也不希奇，这让中国的年轻人觉得没有“安全感”。再加上在过去几年中，过度的住房优惠政策也促使中国的年青人，早早选择购房置业，透支着未来的支出，其中：过低的住房按揭首付比例和过高的金融杠杆，使得房地产不跌神话得以延续十二年。所以，我们应该借鉴德国政府合理引导年青人不要过早购房做房奴，鼓励他们“先租房，再购房”置业的策略。这样从住房的需求上把房地产市场的过热的温度给降下来。

其实调控楼市并非十分复杂，从大的方向来看，只要从需求和供应两个方面着力解决；需求方面，只要做到在行政、信贷、税收方面采取政策，遏制投资性需求，让抄房投机者无利可图；还有就是，规范房地产租赁市场，鼓励民众不必过度透支消费，可采用“先租房，后买房”的办法来解决住房问题，这样可以减轻房地产在需求方面的压力。在供应方面，我们也要借鉴德国每年根据民众对房子具体的需求，及时的推出保障性住房（其中以廉租房为主），加大了对市场的供应。只有需求和供应问题上都得到了解决，中国的房价才能回归自住性住房的属性。

中国楼市有泡沫肯定是毋容置疑的，国内好些专家说，中国国情不同，我们这儿的房价只会上涨，不会下跌，即使有泡沫也不会破。但这句话，20年前南美人说过，20年前香港人也讲过，就在几年前美国人、爱尔兰人、迪拜人都这样认为，大家往往都坚信，其他地方的房价会跌，可我们这里的房价不会跌，只会涨！但遗憾的是，结果就有那么一天，房地产泡沫突然袭击然就出人意料的崩溃了。